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FAQ

자주하는 질문

○현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 ‘21.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함함  <시행시기> ’21.1.1.이후 취득분부터 적용


A주택과 B분양권을 보유하고 있는 경우 A주택의 양도 시 주택을 계산함에 있어, B분양권이 포함되는가에 대한 내용입니다.


B분양권의 취득시점(청약 당첨자 = 계약일, 매매로 취득 = 매도자와 분양권 매매계약의 잔금일 또는 명의변경일 중 빠른날, 증여취득 = 명의변경일)이 


- 2020.12.31 이전인 경우 법률 개정전으로 다른 주택을 양도하는 경우에 주택 수에서 제외

- 2021.01.01 이후 취득한 경우 A주택과 주택 수로 포함되는 B분양권을 합하여 양도소득세 기준 2주택을 소유하고 있는 것으로 판단합니다.


○2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+  1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정  

  <시행시기> ’21.1.1.이후 취득분부터 적용


* 주택 + 조합원 입주권 비과세 규정처럼 주택 + 분양권의 일시적2주택 비과세 조건에 대한 내용입니다.


21년1월1일 이후 취득하는 분양권은 양도세 계산시 주택 수 포함이 됩니다. 아울러 21년1월1일기준 1세대1주택자가 21년1월1일 이후 분양권을 취득하여 2주택이 된 경우 일시적 2주택 비과세 요건에 대한 내용입니다.


- 주택을 취득하고 1년이 지난 후 분양권을 취득한 경우

분양권을 취득한 날(분양권 매매계약 잔금일, 당첨 계약일) 기준으로 3년이내 종전의 주택을 비과세 조건을 만족한 상태에서 매도하는 경우 종전의 주택에 대하여 9억 이하 비과세 적용


- 주택을 취득하고 1년이 지나기 전에 분양권을 취득한 경우

분양권을 취득하고 3년이 지나서 종전 주택을 매도하여야 하고, 분양권으로 신축되는 주택이 완공되는 날 기준으로 2년 이내에 세대 전원이 전입하여 1년 이상 계속 거주하여야 함.




○분양권을 ’21.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용함- 1년 미만 보유시 : 70%  - 1년 이상 보유시 : 60%

  <시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용


본 내용은 조정대상지역과 비조정대상지역의 구분 없이 적용됩니다. 

잔금일 기준이므로 잔금일이 6월1일 이후인 분들이 적용됩니다.

참고로 지방소득세는 별도입니다. 

○ 양도차익 5억원 가정시 (단위:원)

구분

1년 미만 보유시

2년 미만 보유시

개정 전

개정 후

개정 전

개정 후

양도차익

500,000,000

500,000,000

500,000,000

500,000,000

기본공제

2,500,000

2,500,000

2,500,000

2,500,000

과세표준

497,500,000

497,500,000

497,500,000

497,500,000

세율

40%

70%

기본세율

60%

산출세액

199,000,000

348,250,000

173,600,000

298,500,000

차이

 

+ 149,250,000

 

+124,900,000


<시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용

○양도차익 5억원 가정시 → 4,975만원 증가 (단위:원)



구분

2주택

3주택

’21.5.31.이전 양도

’21.6.1.이후 양도

’21.5.31.이전 양도

’21.6.1.이후 양도

과세표준

497,500,000

497,500,000

497,500,000

497,500,000

세율

50%

(40%+10%)

60%

(40%+20%)

60%

(40%+20%)

70%

(40%+30%)

산출세액

223,350,000

273,100,000

273,100,000

322,850,000

차이

 

+49,750,000

 

+49,750,000


<시행시기> ’21.6.1.이후 양도분부터 적용

○종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니함


부득이하게 2주택이 된 경우 특정 조건을 만족하는 경우 중과세을 적용에서 제외하고 있습니다.


- 종전 주택 A와 신규 주택 B를 보유한 1세대가 신규 주택B를 취득한 날로부터 3년이내에 A주택을 먼저 매도하게 된다면, 2주택임에도 중과세에서 제외합니다. 아울러 A의 보유기간이 2년 이상이면 일반세율로 적용합니다.


- 일시적 2주택으로 비과세를 받지 못하는 경우에도 적용됩니다. 

예) A주택 취득 후 1년 이후 B주택을 취득하여야 하나 1년 이내 취득한 경우 등.


단, A 또는 B가 분양권 또는 조합원 입주권인 경우에는 적용하지 않습니다.

○1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, ’18.9.13. 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 아니함

  - 다만, ’18.9.13. 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단함

○A씨가 서울 송파구에 있는 주택 양도 시:1세대 3주택 중과세율 적용

   ① 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억원 

   ② 경기도 성남 1주택 보유, 기준시가 2억원

   ③ 대전시 유성구 1분양권 보유, ’21.3.2. 취득

   ④ 전라남도 구례 1주택 보유, 기준시가 2억원


 <주택수 판정>

 ①,②번은 수도권에 소재 주택으로 주택수 포함

 ③번은 ’21.1.1. 이후 취득한 분양권으로 주택수 포함 

 ④번은 수도권 등 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 아니하므로    주택수에서 제외

○현재(’20.1.1.이후 양도분부터)는 2년이상 거주*한 경우 최대 80% 공제율 적용하나, ’21.1.1. 이후 양도분부터는 연8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4% 로 구분하여 계산함

   *거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율 적용


<장기보유특별공제 개정내용>


기간()

3

4

5

6

7

8

9

10년 이상

현행(%)

보유

24

32

40

48

56

64

72

80

개정(%)

보유

12

16

20

24

28

32

36

40

거주

12(8*)

16

20

24

28

32

36

40

합계

24(20*)

32

40

48

56

64

72

80

다주택자

6

8

10

12

14

16

18

2030



* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

 -(사례)양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택

  ㆍA는 10년 보유·10년 거주 / B는 10년 보유·2년 거주

   ① A:2,273만원으로 세부담 변동 없음  

   ② B:2,273만원 → 8,833만원으로 6,560만원 증가


거주기간

2년인 경우

5년인 경우

7년인 경우

10년인 경우

장기보유특별공제

현행

44,000만원

44,000만원

44,000만원

44,000만원

개정

26,400만원

33,000만원

37,400만원

44,000만원

증 감

17,600만원

11,000만원

6,600만원

-

양도소득세

현행

2,273만원

2,273만원

2,273만원

2,273만원

개정

8,833만원

6,325만원

4,653만원

2,273만원

증 감

+6,560만원

+4,052만원

+2,380만원

-


<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용


○’19.12.17.부터 ’20.6.30.까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대1주택으로 보는 경우에는 장기보유특별공제 최대 80% 공제율을 적용함

○장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산함

  <시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

○ 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억원 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 아니함


예) A주택(고가주택) + B주택 + C주택(장기임대주택) 보유 상태에서 A주택을 처분할 경우.


일시적2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택자가 종전주택(A)를 양도하는 경우 중요한 내용이 있습니다. 임대등록한 주택이 있는 경우 주택 수에 포함됩니다.


따라서 A와 B가 일시적 2주택이라고 하여도, 일시적2주택으로는 비과세가 되지 않고, 거주주택 비과세 조건을 적용하여야 하며 A가 9억이하 비과세가 됩니다. 

그렇다면 

- A주택은 취득시점과 관계없이 2년 거주요건이 필요합니다.

- 장기임대주택은 임대개시시점 공시가격6억원을 초과하지 않아야하며, 임대기간 중 5%인상 제한을 충족하여야 하고, 단기/장기 구분 없이 5년이상 임대를 만족하여야 합니다. (거주주택 양도 후에 충족도 가능)


○ 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일) 부터 계산함

- (사례) B주택 양도일부터 A주택의 비과세 보유기간 계산


‘14.5.

‘19.2.

‘21.4.

’24.1.이후

 

 

 

 

 

 

 

 

A주택 취득

B주택 취득

B주택

양도(과세)

A주택

양도


<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

○남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산함

 - (사례) 남은 A, B주택이 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간 계산은 취득일부터 계산


‘15.10

‘19.1.

‘19.3.

’20.12.

‘21.2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A주택 취득

B주택

취득

C주택

취득

C주택양도 (과세)

A주택

양도


<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

임대차보호


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