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FAQ

자주하는 질문

투기과열지구(안산시 단원구)

전매제한 적용은 지정일 이전 분양권에도 소급 적용되며 지정일 이전의 분양권을 취득한 경우 1회에 한하여 전매가 허용됨.


조정대상지역(안산시 상록구)

전매제한 적용은 지정일 이후 입주자모집 공고된 단지부터 적용되고 기존 분양권에는 영향이 없음.


분양권 전매 시 양도소득세는?


2021년6월1일 이전
조정지역 50%

2021년6월1일 이후
1년미만 : 70%
1년이상 : 60%

공제되는 항목 - 취득금액, 베란다 확장비용, 새시 설치비용 - 취득세 등 공과금, 세무사, 법무사 수수료 - 중개보수료 (법정요율보다 많이 지급해도 인정)

- 강제매입채권 매각차손/광고비
- 소유권 취득을 위한 소송비/화해비용
- 부동산 컨설팅비용, 개발 부담금
- 무허가 중개업자에게 지급한 중개보수료

Tip. 아파트인 경우 발코니확장비용 및 시스템에어컨 등 자본적지출을 완납하게되는 경우 그만큼 양도소득세를 절감할 수 있습니다.

주택소액임차인 최우선변제금액 개정 (2014.1.1)

 

지역구분

개정전

 개정후

보호대상임차인의범위

우선변제받을보증금의범위

 보호대상임차인의범위

우선변제받을보증금의범위 

서울특별시

7,500만원

2,500만원

 9,500만원

3,200만원

수도권과밀억제권역

6,500만원

2,200만원

 8,000만원

2,700만원

광역시(안산.용인.김포.광주시)

5,500만원

1,900만원

 6,000만원

2,000만원

그 밖의 지역

4,000만원

1,400만원

4,500만원 

1,500만원

 

상가건물 소액임차인 최우선변제금액 개정 (2013.8.13)

- 상가건물 임대차보호법 적용대상 환산보증금의 지역별 한도액

 

구분

개정전

개정후 

서울특별시

3억원

4억원

수도권

2억5천만원 

3억원

광역시

 1억8천만원

2억4천만원

그밖의 지역

 1억5천만원

1억8천만원

 

 

상가건물 소액임차인 최우선변제금액 개정 (2013.8.13)

 

지역구분

개정전

 개정후

보호대상임차인의범위

우선변제받을보증금의범위

 보호대상임차인의범위

우선변제받을보증금의범위 

서울특별시

5,000만원

1,500만원

6,500만원

2,200만원

수도권과밀억제권역

4,500만원

1,350만원

5,500만원

1,900만원

광역시(안산.용인.김포.광주시)

3,000만원

900만원

3,800만원

1,300만원

그 밖의 지역

2,500만원

750만원

3,000만원

1,000만원

 

주의 : 근저당권이 앞서면 근저당권 설정년도를 기준으로 최우선변제금액의 범위를 확인하셔야 합니다. 예를 들어서 개정 전인 2013.12.31에 근저당권이 설정되었다면, 개정전의 금액으로 소액임차인의 범위에 해당되는지 확인하셔야 합니다.

상가건물의 소액임차인이 최우선 변제를 받을 수 있는 금액이 종전 3분의1에서 범위가 상가건물 가액의 2분의 1로 상향되었습니다.

보증금의 월세 전환률은 2014.1.1부로 현행 15%에서 12%까지 상한을 낮추고, 한국은행 기준금리에 연동시켰으며, 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배수 중 낮은 비율을 상한으로 합니다.

안산부동산에서는 안산시 아파트, 상가, 오피스텔, 주택, 공장, 지식산업센터, 분양.매매.임대 및 부동산투자상담 등의 업무를 담당하고 있습니다.
 

공동중개망을 이용하여, 실시간 매물을 확인하고 상담하고 있으며, 원하시는 내용을 상담 받으시고, 안산부동산에서 전체 매물을 확인 및 취합하여 원하시는 일자와 시간에 함께 확인하시고 결정하시게 도움을 드리고 있습니다. 

매주 토요일은 정상근무를 하고 있습니다. 일요일은 휴무일로 근무를 하지 않지만, 미리 상담받으시고 예약하실 경우에 확인후 일요일에도 업무를 진행하고 있습니다.

 

주5일제로 인하여, 주말에 집을 보기가 어렵습니다. 미리 예약 상담을 받으시고, 부동산에서 확인 후 가능한 일시를 연락드리면 확인하시는 방법이 효과적입니다.

- 종전주택+일반주택(일시적2주택) = 종전주택을 취득하고 [1년 이상이 지난 후] 일반주택을 취득하고 일반주택 취득일부터 3년이내에 종전 주택을 양도하는 경우

* 주의하셔야합니다.
반드시 종전주택 취득 후 1년 이후에 또 구입하셔야 일시적2주택 혜택을 적용 받습니다.
- 상속주택+일반주택 = 일반주택을 먼저 양도하는 경우, 동일 세대원으로 부터 상속 받은 주택이면 과세대상임.
- 공동상속주택+일반주택 = 일반주택을 먼저 양도하는 경우, 동일 세대원으로 부터 상속 받은 주택이면 과세대상임.
- 일반주택+일반주택/동거봉양 또는 혼인 합가 = 동거봉양(혼인)합가 일부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택. 합가 당시 지계존속 중 1인이 60세 이상 일 것.
- 문화재주택+일반주택 = 일반주택을 양도하는 경우
- 농어촌주택+일반주택 = 일반주택을 양도하는 경우
- 거주주택+장기임대주택 = 거주주택을 양도하는 경우, 임대 등록 후 2년 이상 보유.

 

대체취득을 위한 일시적 2주택인 경우


1. 대체취득시

 가. 종전주택 취득일로부터 1년이상이 지난 후

 나. 다른주택을 취득하고

 다. 그 다른주택 취득 후 3년 내에 

 라. 종전주택을 양도하는 경우


2. 혼인 또는 동거봉양으로 세대합가시

 가. 일시적2주택인 경우 (합가일로부터 5년 이내 양도)


3. 상속받은 일정한 주택 외의 1주택을 보유한 경우

 가. 상속받은 주택이 아닌 일반보유주택


* 대체취득시 주의사항은 A라는 주택을 취득하고 1년 후에 다른주택을 취득해야합니다. 1년이내 주택을 취득시 대체취득 적용 불가합니다.


조정대상지역 일시적2주택 양도소득세 비과세


A주택 취득일로부터 1년이상 지난 후에 B주택을 취득하여 1세대2주택이 된 경우, B주택 취득일로부터 1년이내에2년이상 보유한 A주택을 양도하고 B주택으로 전입하면 일시적 2주택 비과세규정을 적용합니다. * 종전주택이 비조정지역에서 조정지역으로 된 경우에 대한 유권해석은 아직 확정된 내용이 없습니다.



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2020년 7월 10일 이전(7월10일 발표일 포함)에 매매계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 종전 세율을 적용한다고 하였습니다. 여기에 공동주택 분양계약도 포함하고 있습니다.


부동산거래신고, 금융거래내역, 시행사와의 분양계약서 등으로 입증하시면 됩니다.


조정대상지역 : 

경기도 성남시, 하남시, 광명시, 남양주시, 동탄2기

부산 : 해운대구, 연재구, 동래구, 수영구, 남구, 기장구, 부산진구


투기과열지구 : 

서울시 구로구, 금천구, 동작구, 관악구, 은평구, 서대문구, 종로구, 중구, 성북구, 강북구, 도봉구, 중량구, 동대문구, 광진구

경기도 과천시 


투기지역 :

서울시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 얀천구, 영등포구, 강서구

세종시 전체


- 투기과열지구 

 * 재건축 조합원 지위 양도제한으로 조합설립인가 후 양수받은 자는 현금청산

 * 단, 8월3일 이후부터 계약된 건으로 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고, 3년이상 소유

 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고, 3년 이상소유를 한 경우 조합원 지위를 양수받아 아파트 분양을 받을 수 있음.


 *투기과열지구에서는 관리처분인가 후 부터 소유권이전등기시까지 재개발, 도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매제한

 * 투기과열지구내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한자는 5년간 정비사업의 일반분양 또는 조합원 분양의 재 당첨 제한


- 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

 2주택자 : 기본세율 + 10%

 3주택자 : 기본세율 + 20%


- 1세대1주택 양도세 비과세 요건 강화

 8월3일부터 9억원이하, 2년보유, 2년거주 요건 충족시 양도세 비과세 적용  

 2018년1월1일이후 조정대상지역에서 양도하는 분양권에 대하여 보유기간과 관계없이 양도세율 50% 적용


- 지역별  LTV, DTI 규제

 * 투기지역,투기과열지구

  _ 실소유자,무주택자 : 50%, 50%

  _ 주택담보대출 미 보유자 : 40%, 40%

  _ 주택담보대출 1건이상 보유자 : 30%, 30% 


  * 청약조정지역 

  _ 실소유자,무주택자 : 70%, 60%

  _ 주택담보대출 미 보유자 : 60%, 50%

  _ 주택담보대출 미 보유자 : 50%, 40%


  * 기타수도권

  _ 실수유자, 무주택자 : 70%, 60%

  _ 주택담보대출 미 보유자 : 70%, 60%

  _ 주택담보대출 1건이상 보유자 : 60%, 50%


- 투기과열지구 내 거래가액 3억원이상 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 신고

- 종합부동산세

  3주택이상, 조정대상지역 2주택 보유자 추가과세

  과세표준 3~6억원 구간 신설

  세부담 상한 상향(150%->300%)

  공정시장가액비율 상향조정(80%->연5%씩 100%까지 인상)


- 대출규제

  유주택자 규제지역 내 주택담보대출 금지

  실거주 목적 외 고가주택(공시가격 9억원 초과) 주택담보대출 금지

  2주택 이상시 전세자금 대출 공적보증(주택금융공자, 주택도시보증공사) 금지

  1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 보증제공


- 장기보유특별공제 요건강화

  장기보유특별공제 2년 거주요건 추가(2020년1월1일 이후 양도분부터 적용)

  1가구1주택일 경우 규제지역이 아닐 경우 실거주 요건이 없었으나 9.13 대책이후 실거주 요건강화


- 일시적 1세대2주택 허용기간 단축

  조정대상지역내 3년 -> 2년(2018년9월14일 이후 신규 취득시부터)


- 임대사업자 혜택 축소

  양도세 감면 요건 강화(수도권6억/비수도권 3억 가액기준 신설)

  

- 주택임대사업자 대출 규제 강화

  임대사업자대출 LTV 40%도입(투기지역, 투기과열지구)

  투기지역, 투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 2018.9.14이후 신규취득시 주택담보대출은 원천적으로 금지


- 분양규제 강화

  무주택자 우선 추첨(해당물량의 75% 우선공급)

  분양가상한제 주택 전매제한 기한 확대, 거주의무기간(공공분양주택만) 설정


- 공공택지 공급

  수도권 신규 공공택지 30곳 개발(30만호)


- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한 기간 최대 8년으로 확대

* 기타사항


- 9.14 이후 규제지역(투기지역,투기과열지구,조정대상지역)에서 고가주택(공시가격 9억원)을 구입할 경우에는 주택구입 후 2년이내에 전입하는 조건으로 주담대 가능(구입한 주택의 소유권 이전 등기일로부터 2년이내)

  단, 해외파견근무 및 무주택세대가 9.14일 전에 고가주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우에는 주택 구입 후 2년이내 전입 요건 등을 적용하지 않음.

- 관련 약정을 위반한 경우에는 해당대출을 회수하고 차주의 주택관련 대출을 향후 3년간 제한.


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