사동 이편한세상 단지내상가 분양

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사동 이편한세상 단지내상가 분양

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안산부동산에서 알려드립니다.  사동 이편한세상 단지내 상가를 분양합니다.


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e편한세상 상록 근린생활시설 공급일정


- 2018년 10월 17일까지 입찰 계약금 1천만원 입금


- 2018년 10월 18일 입찰


- 2018년 10월 19일 계약 


분양팀이 주고간 카타로그 장점 등의 내용은 생략하겠습니다.


세대수 597세대


농협 입점으로 1층 중 105호 입찰불가, 207호~209호 입찰불가


1,2층 총 17개 개별호실 점포 중 12개 입찰 가능


1층은 101호부터 108호까지

2층은 201호부터 209호까지 입니다.


단지 출입구 좌측이 104호, 우측이 105호이며, 106호가 경쟁률이 높을 것으로 추정됩니다.


면적 및 가격 단위 : 면적=제곱미터/가격은 만원


101호 : 전용 105.9 제곱미터 계약면적 199.08 제곱미터 : 88,100만원

102호 : 전용 93.8  제곱미터 계약면적 176.37 제곱미터 : 96,900만원

103호 : 전용 96.0  제곱미터 계약면적 180.54 제곱미터 : 99,800만원

104호 : 전용 92.1  제곱미터 계약면적 173.18 제곱미터 : 87,900만원


105호 : 전용 48.3  제곱미터 계약면적 91.67  제곱미터 :  55,000만원

106호 : 전용 48.3  제곱미터 계약면적 91.67  제곱미터 :  53,536만원

107호 : 전용 130.0 제곱미터 계약면적 246.66 제곱미터 : 121,300만원

108호 : 전용 240.5 제곱미터 계약면적 456.19 제곱미터 : 162,300만원


2층은 생략합니다.


세대수는 적으나 주변 주택가 상권과 바라보는 상권유형으로 B급 상권은 됩니다.

세대수가 많다고 큰 장점이 있는 것도 아니고, 단지내 상가는 최초 경쟁입찰가격이 향후 매도시에도 큰 영향을 줍니다.


주변임대료 평균시세와 비교하면 최저입찰가격이 높을 수 있습니다.

다만 임차업종이 월세를 감당할 수 있는 업종이라면 평균 임차계약기간 5년이내 월세변동 없을 경우 입찰가 110%정도가 보편타당합니다.


비교]

106호 53,536만원 X 110% = 58,890만원 

58,890만원 X 5% 수익 = 2,944만원 / 12개월 = 245만원/월세 

업종이 감당할 수 있는 월세로 월세인상률 없이 5년간 공실률이 없을 경우 평균 분양가 대비 수익률을 5%로 잡습니다.

단, 대출은 제외하고 수익률을 계산하셔야 현실적입니다. 대출안고 수익률을 계산하면 더 높은 수익률이 나오지만 현실적으로

보증금에 대한 이자계산과 취등록세, 재산세, 종소세 등 지출되는 비용이 의뢰로 많기 때문입니다.


물론 110%이상으로 낙찰이 될 것이고 140%정도가 평균이 될 것으로 추정하고 있지만 140% 등으로 낙찰받아 10년을 안고 가신다면 가격과 월세는 계속해서 낮아지는 것이 단지내상가의 평균적인 특성이기에 감안하시길 바랍니다.


최근 분양된 상가의 평균 낙찰가격률이 140%이며 170%에 낙찰받으시는 분들도 있지만 단지내 상가는 업종이 매우 제한적이기 때문에 향후 관리측면에서나 수익성지수 등에서 매우 위험한 경쟁입찰 가격입니다.


상가도 중도금대출 규제합니다. 특히 제2금융권도 규제에 들어갔습니다. 

초피에 프리미엄 받으시고 매도하실 경우가 아니라면 계약금 등 사전 준비를 잘 하셔야 합니다.


현장주소 : 안산시 상록구 사동 1423


홍보관 및 입찰.계약 장소 : 안산시 상록구 본오동 873-5




 

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