양도소득세 비과세 12월8일부터 12억 상향

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양도소득세 비과세 12월8일부터 12억 상향

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양도소득세 비과세 12월 8일부터 12억 상향 


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기획재정부 세제실 소득세제과 배포 : 2021.12.7(화)


1세대 1주택 양도세 비과세 기준금액 9억에서 12억으로 상향


1951년 토지수득세를 최초로 도입.시행 이후 양도소득세 비과세가 9억에서 12억으로 상향되었습니다. 비과세 한도를 초과하여 주택 가격이 큰 폭으로 오른 경우에는 장기보유특별공제까지 적용을 받아야 절세 효과가 높으며, 다주택자 양도소득세에 대한 내용은 이번 개정안에서 제외되어 매도 물량의 증가로 이어질 것 같지는 않습니다.


소득세법 및 부가가치세법 일부개정법률 공포안 21.12.7(화) 국무회의 의결

참조 : 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ⓛ항


원칙 : 2년 보유

예외(8.2대책) : 2년 거주(2017.08.03 이후 조정대상지역 내 신규 취득 주택)

 * 즉, 취득시점 비조정대상지역의 경우 2년 보유

 * 참조 : 소득세법 시행령 154조 항 5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우(계약시점 무주택자 - 2년 보유, 계약시점 유주택자 - 2년 거주)


일시적1세대2주택은?


원칙과 예외 요건이 부합하면 1주택자와 동일하게 적용.

원칙 : A주택 취득 후 1년 이상 지난 후 B주택 취득 3년 이내 A주택 처분 조건

예외 : 

- 2018.09.14 이후 조정대상지역 내 신규 취득주택 3년 -> 2년

- 2019.12.17 이후 조정대상지역 내 신규 취득주택 2년 -> 1년 + 1년 내 B주택 전입

* 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대2년)까지 연장 가능

* 임대차3법으로 계약갱신될 경우는 불가.

참조 : 소득세법 시행령 155조 1항 2. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택을 취득하거나 신규 주택을 

취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다.

* 2018년 9.13부동산대책 전 계약 시 - 일시적2주택 3년


적용일 : 12.8(수) 이후 양도 하는 분부터 적용 

적용금액 : 실지거래가액 기준 12억

양도기준일 : 잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날


대부분 잔금일에 잔금 지급 후 등기를 접수하므로 잔금일이 기준일이 될 것 입니다.


소급 적용은 불가능하며, 잔금을 미룰 수 있다면 본 개정안 적용을 받을 수 있지만, 계약서 작성, 부동산거래신고일 변경 등의 문제가 남아 있습니다.


아울러 다주택자 양도세 부과 기준도 낮아질 가능성도 있지만, 현재는 1세대 1주택자만 적용을 받게 됩니다.


이번 개정법률로 매도 매물이 증가하지는 않을 것으로 추정됩니다.

실질적으로 가격은 폭등하였으나, 비과세 적용 기준은 9억에서 12억으로 미미하다는 의견이 대부분입니다.


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참조 : 1주택자 상향조정 내용


종합부동산세 : 9억 에서 11억 공제

양도소득세 : 9억 에서 12억 공제


12억 초과 1세대1주택 양도소득세 계산은?


안분계산을 합니다. 

양도차익 X (양도가액 - 12억) / 양도가액 

예) 12억에 매수 13억에 매도 = 양도차익 1억

* 필요경비(취득세, 취득중개보수, 양도중개보수) 미포함


양도가액 1,300,000,000원

취득가액 1,200,000,000원

양도차익    100,000,000원

과세대상양도차익 7,692,308원

양도소득기본공제 2,500,000원

과세표준 5,192,308원

세율 6% = 311,538원

지방세 10% 별도


고가 주택으로 양도소득세가 많이 나올 경우 장기보유특별공제 비율이 절세가 될 수 있습니다. 

양도차익 10억 사례
2년 후 처분 시와 10년(보유+거주) 후 처분 시 비교표
(필요경비 4천9백만원<추정> 포함)

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주의해야 할 내용 : 과거의 보유, 거주 기간은 소급되지 않습니다.

2021년부터는 2주택자였다가 한 채를 매도하여 1주택자가 되었다며 1주택자 된 시점부터 추가로 2년 이상 보유(조정지역 2년 거주 포함)하여야 비과세를 받을 수 있습니다. 장기보유특별공제도 과거 2주택을 보유한 경험이 있다면, 한 채를 처분하고 1주택자가 된 시점부터 보유기간이 인정되어 그 이후 기간만큼만 공제를 받을 수 있기 때문에, 양도 계획 시 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.

 

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