2020년 세법 및 핵심 변경내용

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2020년 세법 및 핵심 변경내용

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2020년 세법 및 핵심 변경내용

 

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1. 취득세

 가. 6억원 초과 9억원 이하 주택의 취득세율이 1.01%~3.0%로 변경됩니다.

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참조계산법)​

세율C(%) = 취득가액A(억원) x 2/3 - 3(억원)

- 6억5000만원 취득세율

  6.5 x 2/3 - 3 = 1.33%


- 7억원 취득세율

  7 x 2/3 - 3 = 1.67%


경과조치)

7.5억~9억원 구간의 주택을 2019년 12월31일까지 매매계약을 체결하고, 2020년 3월31일까지(공동주택 분양의 경우 2022년12월31일까지) 잔금을 지급하여 취득하는 경우에는 종전의 2% 세율을 적용받도록 경과조치.


나. 1세대 4주택 이상의 주택 취득세율 4% 취득세율 인상


경과조치) : 2019년12월3일까지 계약한 주택에 대해서는 납세자들의 신뢰를 보호하기 위해 2020년3월31일까지(공동주택 분양의 경우에는 2022년12월31일까지 취득(잔금지급)하는 경우에는 적용을 배제하도록 경과조치.


그렇다면 1세대의 기준범위는 어떻게 될까요?

- 주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족

  단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함.

- 취업하여 소득이 있는 자녀도 해당 자녀가 미혼이고 30세 미만이라면 1세대에 포함.

- 부부가 공동 소유하는 경우 주택수는 세대 내에서 공동소유하는 경우 개별이 아닌 세대가 1개의 주택을 소유한 것으로 산정.

  단, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우에는 각각1주택을 소유한 것으로 산정.

- 2주택을 소유하고 추가로 3개의 주택을 동시에 취득하는 경우 납세자가 선택한 1개 주택은 3번째 주택으로 보아(1~3%)적용, 나머지 2개 주택은 4,5번째 주택으로 보아 4% 세율 적용.

- 등록 임대주택도 주택 수에 포함되어 4주택이상 시 4% 적용.

- 주거용 오피스텔은 핸재도 일반세율 4% 이므로 주택 수에서도 제외.

- 재건축 등이 진행되는 경우나 분양권, 입주권은 지방세법 제11조제1항제8호에 따른 주택이 아니므로 주택 수에서 제외

  단. 분양권, 입주권은 주택 취득시점에 주택으로 산정됨.

- 상속 등 무상승계취득은 별도의 세율체계적용(상속2.8%), 증여 등 3.5%

  단, 상속 등으로 기존에 소유하고 있는 주택은 주택 수에 포함됨.

- 법인은 세대 개념이 없으므로 비적용.

 

2. 재산세

주택의 건축물에 대한 공정시장가액비율은 60%입니다.

시가표준액 x 공정시장가액비율 60%

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재산세에는 지방교육세 20%와 도시계획세가 추가로 부과됩니다.

 

3. 종합부동산세

종합부동산세율은 현행 0.5~3.2%에서 0.6~4.0%로 인상됩니다.

아울러 3주택 이상 소유자나 조정대상지역 2주택자의 인상률이 높습니다.

종합부동산세의 공정시장 가액비율은 90%입니다. 2022년까지 매년 5% 상승으로 100%로 인상될 것입니다.

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종합부동산세에는 농어촌특별세가 20% 추가 부과됩니다.


참조 : 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율로, 세금부담을 완화하기 위한한 제도였으며, 2022년 사실상 100%까지 인상되면 의미가 없어집니다.


4. 주택 양도소득세율 변경

2021년 1월1일 양도분 부터 주택 양도세 세율이 인상 적용됩니다.


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가. 변경전.후

 - 변경전 : 주택(입주권포함)은 1년 이상 보유시 기본세율(분양권은 2년)적용.

 - 변경후 : 주택(분양권,입주권포함) 2년 이상 보유시 기본세율 적용.


참조)

조정대상지역 내 분양권도 양도세 중과 여부 판단시 주택수에 포함됩니다.

(비과세 여부 판단 시 분양권은 주택수에서 제외.)

즉, 분양권, 입주권 모두 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함됩니다.

적용시기 : 2021.1.1 양도 분부터 적용.


나. 2021년 이후 양도분 1세대2주택 이상 보유한 경우 보유기간 산정방법 변경

 - 개정전 : 1채만 남았을 때는 해당 주택의 전체 보유기간을 인정하였음.

 - 개정후 : 1채만 남은 날부터 보유기간을 계산하여 추가로 2년 보유하여야 함.

 

다. 일시적 2주택 비과세 강화

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참조 : 

- 신규주택을 취득하고 취득한 날로부터 1년 이내에 신규주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하여야 함.

- 2019.12.17 이후 새롭게 취득하는 분부터 적용 단, 2019.12.17 당시 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정 적용(조정대상지역 내 2주택자에 대한 규정이므로 한 채라도 비 조정대상지역에 위치한다면 기존 규정대로 적용)

- 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대2년)까지 연장.


라. 실거래가 9억 초과 1세대1주택자 장기보유특별공제 요건에 거주기간 추가.

 12.16 부동산대책 발표로 2021년1월1일 이후 9억원 초과 고가주택 1주택자가 매도하는 주택은 보유기간과 거주기간을 나누어 계산하여 공제합니다.

 

참조 : 

- 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제.

- 연8%의 공제율을 보유기간 연4% + 거주기간 연4%로 구분.

- 적용시기 : 법 개정 후 21.1.1 양도 분부터 적용.


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 사례)

실거래가 9억원 초과 1주택자 10년 이상 보유, 5년이상 거주 후 양도시

- 개정전 : 장기보유특별공제 80%

- 개정후 : 보유기간 공제율 40% (4% x 10) + 거주기간 공제율 20% (4% x 5) = 장기보유특별공제 60%


마. 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

 2020년 6월30일까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에 한해 양도소득세 중과세를 한시적으로 감면 및 장기보유특별공제 적용.

- 2주택이상 10%, 3주택 이상 30%


참조 : 

- 재산세, 종합부동산세 과세기준일은 6월1일 당시 소유자가 납세의무자입니다. 즉, 6월2일 매매시에는 매도자가 부담합니다.

- 조정지역에서 해제되었더라도, 취득당시 조정대상지역으로 지정된 지역의 주택을 취득하신 분들은 2년 이상 거주해야 합니다.

 

5. 주택임대관련

가. 주택임대소득 비과세 제도 폐지

 - 2019년 귀속분부터 분리과세 또는 종합과세를 선택하도록 변경되었으며, 2018년까지 2000만원 이하 비과세 제도는 폐지


참조) 

임대사업자로 등록했을 경우 

필요경비 60%, 기본공제 400만원

임대수입이 2000만원인 경우

2000만원 - 필요경비 1200만원 - 기본공제 400만원 = 400만원에 대한 소득세가 붙습니다.


나. 주택임대소득에 건강보험료 부과

 - 2020년부터(2019년 귀속분부터) 연2000만원 이하 주택임대소득에도 건강보험료를 부과합니다. 즉, 2018년 귀속분은 비과세, 2019년 귀속속분부터는 과세로 전환됩니다.

 - 직장가입자의 경우 직장급여의 건강보험료를 기본으로 내고, 주택임대소득 등 "보수 외 소득"이 연3400만원을 넘으면, 보험료가 추가 부과됩니다.


다. 2019년 귀속 주택임대소득 과세요건 및 과세 방법

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참조) : 2020년부터 주택임대사업자등록을 하지 않으면 임대수입금액의 0.2% 가산세 부과.


라. 임대주택사업자로 등록 시 

 - 공시가격 6억원, 85제곱미터 이하 주택을 장기임대주택으로 등록하고, 5년 이상 임대 시 거주주택에 한해

 1) 1가구1주택 양도세 비과세를 적용 받을 수 있습니다.(생애 1회 한정)

 2) 1주택 보유자가 자가를 임대 등록하고, 8년 뒤 1세대1주택 비과세를 받을 수도 있습니다.


참조 : 

장기임대주택이든 단기임대주택이든 5년 이상 임대조건임.


조건)

 - 2019.12.17일부터 새로 임대 등록 시 거주기간 2년 충족해야 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택.

 - 미성년자는 임대주택 등록불가, 등록 위반시 향후 2년동안 임대주택 등록불가.

 - 의무기간 위반 시 과태료 3000만원으로 증액.

 - 조정대상지역 내 2019.12.17일 이후 1세대1주택을 민간임대주택 등록 시 2년을 거주해야 양도세 비과세.


참조 :

- 2년 이상 거주기간은 보유기간 중 통산한 거주기간이 2년 이상인 경우이며, 양도당시 해당 주택에 거주하고 있어야 하는 것은 아님. 

- 임대주택 향후 양도소득세 비과세를 받을 경우 임대주택의 양도차익이 높다면 실익이 크지 않음.

(거주주택 양도 이후분 부터 양도차익만 비과세 되므로)

따라서 거주주택이 비과세 혜택이 작거나, 조정대상지역 밖에 소재하여 중과대상이 아니거나, 양도차익이 크지 않아 납부세액이 적은 경우 양도세를 납부하고, 양도차익이 큰 임대주택을 처음부터 비과세 받는 것이 유리함.


참조 : 

소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 규정된 임대주택 유형

가목 : 매입임대주택 - 단기,장기 1호이상 임대기간 5년 기준시가6억(3억)이하 2018.3.31이전등록 시

마목 : 매입임대주택 - 장기만 1호이상 8년 기준시가6억(3억) 2018.4.1이후 분


대부분 잘못 알고 계시는 분들이 있는데요.
가목, 마목 단서조항이 2018.3.31이전등록, 2018.4.1이후 등록 조항때문에 지금 등록하는 임대주택은 해당사항이 없다고 알고계시는데요.
아래 소득세법 내용에 보시면, "가목, 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다" 라고 하였습니다. 

* 소득세법 시행령 제155조 제20항 1세대1주택의 특례
제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 
제한을 적용하지 아니한다)...........

즉 가목 2018.3.31이전 등록 단서조항의 제한을 적용하지 않기 때문에 가목 단기,장기임대주택 등록을 2018.3.31이후에 등록하여도 거주주택 비과세를 받을 수 있다는 것입니다.

그렇다면 어떤 주택을 임대주택으로 등록해야 좋을까요?

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 - 종전주택의 양도차익이 1억이고, 대체주택의 양도차익이 4억원인 경우, 종전주택을 임대주택으로 등록하고, 대체주택을 2년 거주 후 양도하여 비과세 혜택을 받는 것이 유리합니다.

 - 결론적으로 일시적2주택으로 종전주택(차익1억원)을 비과세 받는 방법도 있지만, 대체주택(차익4억원)을 거주주택으로 비과세 받는 것이 효과적이죠.

경과조치) 

시행일(2019.12.16) 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정을 적용함.


참조) 거주주택 비과세(평생1회)와 일시적2주택 비과세의 중복적용으로 우선 선택할 수 있습니다. 이럴경우 일시적2주택 비과세(요건만 갖추면 계속 가능)를 먼저 받는 것이 유리합니다.



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