공약(公約)과 공약(空約) 그리고 부동산 정책

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공약(公約)과 공약(空約) 그리고 부동산 정책

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공약(公約)이 공약(空約)이 되지 않기를 바라며


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[서두]
4.7 보궐선거가 끝나고, 향후 부동산 시장 정책 방향, 공공 주도 부동산 공급에 대한 정부와 전문가들의 입장이 상반되는 가운데, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 기존의 부동산정책 기조 유지를 유지할 것이며, 부동산정책에 대한 변화는 없다고 19차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 밝혔습니다.

지극히 개인적인 의견입니다만, 4.7보궐선거로 부동산 시장이 크게 달라질 것은 없다고 봅니다. 임기는 1년 3개월 정도..
부동산 시장의 실질적인 변화는 없겠지만, 그래도 향후 부동산 시장의 흐름과 계획을 준비하실 때 앞으로 발표되는 정책은 중요한 데이터가 될 것입니다.  

미리 예측하고 결정하는데 도움이 되는 과거 사례들과  현재의 부동산 정책이 시장에 어떠한 영향을 주었는지 비교해보시면 조금 더 도움이 될 것이며, 좋지 않은 경험을 하셨던 분들은 비교 사례를 통해서 앞으로는 좋은 결과들이 있기를 바라는 마음입니다.

[가격상승]
공시 가격 인상 및 종부세 상승 그리고, 취득.보유.양도 단계의 세금 인상 또한 공급 축소, 각종 규제 등.... 이런 정책이 나오면 부동산 가격은 상승합니다.

상승과 하락을 반복하는 주택 시장에서 신규주택 공급을 완성하기 위해서는 최소 3년에서 7년 이상도 걸리는 것은 잘 알고 계실 것입니다. 단기간에 주택 공급을 늘릴 수 없기 때문에 공급 규제 정책을 펼치게 되면 수요보다 공급이 부족하기 때문에 가격은 올라가게 됩니다. 

물론 정부에서는 현재 주택 공급이 충분하다고 판단하였기 때문에 대규모 재건축, 재개발이 필요 없고, 소규모 정비사업에 역점을 두었습니다. 가로주택, 빈집법 등이 그런 맥락이였죠. 하지만 시장은 신규 주택에 대한 관심이 높았고, 2016년 4월 이후 수도권 아파트 시장은 수요 증가, 공급 부족으로 상승하기 시작했습니다.

부동산 상승장은 2015년 상가부터 시작 되었습니다. 
수익률 5% 이상 이였던 상가 매물이 수요 증가로 인한 가격 상승으로 4%대로 떨어졌지만 매수 우위 시장은 지속 되었습니다. 현재는 3%대에서 매물이 없는 실정입니다.

[5년 주기 상승과 하락을 반복했던 지난 과거 시장과는 매우 다른 현재] 
2015년부터 2020년까지 상승하고 하락 시장으로 내려가야 할 부동산 시장이 2021년 현재도 상승장을 보이고 있습니다. 7년 이상 상승하고 있는 이유는 수급, 정책, 저금리 통화량, 규제 등의 변수로 주기가 길어졌다고 추정하고 있습니다.

2018년, 한동안 주택 공급 물량이 넘치기 때문에 공급 과잉으로 집값이 떨어질 것이니 처분 내지는 관망하여야 한다는 전문가들이 부동산 뉴스 메인을 장식했습니다. 
단순 입주 물량으로 공급 과잉에 따른 가격 하락을 예측하였던 분들도 순수 수요층, 갭투자, 임대사업 수요층 그리고, 오래된 주택의 멸실률에 따른 수요 증가를 공급이 따라가지 못했다는 의견에 동의하는 결과를 초래했습니다.

잠시 주춤하며 전세 가격, 매매 가격 하락 시기가 있었지만 쉽게 꺾이지 않는 상승장에서 지금까지 보유하고 계신 분은 시장 전체 흐름에 맡기신 분들일 것입니다. 급매물이 늘어나고, 집값에 영향을 주어 하락할 것으로 예측하셨던 분들이 있는 반면, 가격 상승장이 열리고 있다고 판단하여 매수를 하였던 분들도 있습니다.

[과거사례]
2003년 참여정부  
집값 안정화를 위한 규제책으로 재건축.재개발 등 정비사업에 대한 고강도 규제를 시행하고, 분양가 상한제를 도입. 

2017년 현정부
집값 안정화를 위한 규제책으로 재건축.재개발 등 정비사업에 대한 고강도 규제를 시행하고, 분양가 상한제, 대출규제, 세금인상, 전국적인 조정대상지역지정 등.

매년 60만 가구 정도로 공급되던 주택건설 실적이 2004~2006년 40여만가구, 2008~2010년 30만 가구로 줄어들었던 과거사례를 현재도 겪어본 결과는 집값 폭등입니다.

폭등이 있으면, 폭락이 있을 것이라는 기대감을 가지시는 분들도 계시지만, 어떤 정부도 이미 폭등한 부동산 가격을 다시 원래 상태로 되돌려 놓지는 못했습니다. 추억하는 그 당시의 매매가는 다시 돌아오지 않습니다. 킨텍스 5억 초반에 분양 했던 한화꿈에그린아파트가 현재는 12억 원에 거래되고 있습니다. 50% 이상이 올랐죠. 다시 5억대로 내려갈까? 생각해 보시면 답이 나옵니다.

부동산 폭등 가격이 폭락 시에 원래 가격으로 내려가는 사례를 찾아볼 수 없듯이, 각종 규제 일변도 정책에서 나오는 결과물은 가격 상승입니다.

[공급 정책으로 변경]
대부분 3년 말 또는 4년 초에 정책의 변화가 있게 됩니다. 대선을 준비하면서 임기 중 실적과 국민 정서를 반영하게 됩니다. 장기적인 정책이 공감을 받지 못하면 결국 변경하게 됩니다. 하지만 대폭적인 변화가 없다면 서두에서도 말씀드렸지만 큰 의미가 없습니다. 특히 부동산의 경우에는 최소 3년 이상의 기간이 걸린다는 점에서 실현 가능성은 차기 정부의 결정으로 다시 재 수정 될 가능성이 높습니다.
 
3기 신도시, 공공 주도 정비 사업, 2.4 공급 정책 등 공공 주도 내지는 일반 공급 등 이제는 모두가 공급을 늘리자고 합니다. 하지만 공급량을 한순간에 늘릴 수는 없으며, 수요층의 자격 요건도 까다롭고, 진입하기가 쉽지 않은 상황입니다. 당장 7월 사전 청약 물량도 턱없이 부족한 상태입니다.

[전문가를 믿지 말라]
이제 4월 초에 접어들었고, 5월 전세 시장의 매물량에 따라 또 다른 변곡점이 될 매매 시장에 집중해야 합니다. 현재 안산도 전세 매물이 빠르게 소진되어 아파트 별로 1~2개 정도 나와있으며 이 역시 빠르게 소진되고 있습니다. 

주택시장 중 아파트의 대체재인 다가구, 연립, 빌라, 오피스텔의 전세 매물도 없거나 소량의 매물만 있을 뿐입니다. 공급량이 감소하면서 전세 가격이 상승하고 있으며, 이는 매매가격 상승에도 영향을 주고 있습니다.

현시점에서 3기 신도시의 관심도가 높아지면서 다소 추춤 해진 매매 시장과 청약 대기 수요자의 전세 유지 기간이 늘어나면서 전세 가격이 상승이 장기화될 것이며, 결국 매매가 상승으로 이어질 것으로 추정됩니다. 전세 공급이 감소하게 되면, 가격이 상승하고 상승한 가격은 매매시장에도 영향을 주기 때문입니다.

현재 발표되고 있는 정부 또는 4.7보궐선거 공약이 공급을 늘리겠다는 것입니다. 다만 공급이 단순 제품 만들듯이 하루 아침에 만들어지는 것도 아니며, 정책 발표와 공급지 확보 및 건설하여 입주하는 기간이 최소한 4~5년 정도 지나야 하는 것입니다.

발표만으로 진정되는 효과는 틀림없이 있지만, 그 효과는 오래가지 않을 것입니다. MB정부처럼 반값 아파트라는 보금자리주택 등의 공급을 확대하고, 대출과 재건축 규제를 완화하며 꾸준한 완화정책을 펼쳐야 가능한 일입니다. 그렇게 완화정책을 펼쳤지만 참여 정부와 현 정부에서 각각 50%이상 급등한 가격에 못 미치는 13% 정도 하락했습니다. 서두에서도 말씀드렸지만 폭등은 쉽지만 폭락은 쉽지 않습니다.

2015년 이후 가장 큰 변화가 공동명의 또는 증여입니다. 어차피 오른 취득.보유.양도단계의 세금으로 매도보다는 보유에 역점을 둔다는 것입니다. 보유세 부담보다 처분 단계인 양도세 부담이 더 크고, 시세차익이 크다면 보유 결정이 처분보다 앞서게 되기 때문입니다.

2015년 이후부터 1주택자 보다는 다주택자가 늘었고, 과세를 감안하더라도 보유하는 주택 수를 늘려왔습니다. 대단지 재건축 및 재개발이 전무한 현실에서 2023년까지 주택 공급물량이 감소하고 있다는 것은 잘 아실 것입니다.

포털사이트, 카페 및 블로그, 유튜브 영상 등으로 부동산 교육이 차고 넘치고 있습니다. 전문가를 믿지 말라는 이유가 있습니다. 강사의 한마디에 버스를 타고 부동산 투어를 하면서 얻을 수 있는 것은 무엇일까? 고민을 해보셔야 합니다. 
투어를 하다보면 주위의 심리에 밀리면서 지금 내가 투자하지 못하면 후회할 것 같은 심리적인 압박을 받을 수 있으며, 그렇게 묻지마 투자를 할 수 있기 때문입니다. 특정 강사의 찍어주는 강의, 교육이라는 명목으로 고가의 강의비 또는 회원가입비 등을 받고 강의와 투어를 진행하다 어느날 연락이 두절되기도 합니다. 

물론 부동산 투자가 갭투자인 경우 1~2천만원이면 가능하기도 했습니다만, 그 나머지 매매 가격을 감당할 수 있는지는 의문입니다. 묻지마 투자의 책임은 어느 누구도 대신 감당하지 않습니다.

정확한 분석과 장기적인 안목으로 과감하게 결정할 수 있는 본인만의 스타일을 구축하셔야 합니다.
갭투자가 아닌 레버리지투자를 하여야 할 것이며, 학군보다는 직주근접과 GTX 역세권, 중소형아파트, 500세대 이상, 가격하락에도 실수요층이 찾는 매물 위주로 모든 것을 만족하지 못하지만 이 중 선택권이 조금 더 많은 매물에 관심을 가지고 거래 사례 비교를 하면서, 한발 먼저 앞서갈 수 있는 결정력을 키워야 할 것입니다.

참여정부와 현정부의 입주물량은 현저하게 감소하였습니다. 부동산 정책실장의 꾸준한 소신에 따른 결과물입니다. 이 한 줄의 글이 가장 중요한 핵심내용입니다.
이런 결과물을 만든 정책실장 본인의 입주권도 현재는 22억 원을 하고 있습니다. "집을 파시라" 했던 기억이 떠오르는 현재 무엇보다 중요한 것은 안목을 키우는 것이지 전문가를 찾아 다니는 것이 아닙니다.

[앞으로]
4.7 보궐선거 이후에도 당분간 양도보다는 보유에 집중할 것입니다. 그만큼 양도와 관련한 세금 부담이 크기 때문이며, 대선 이후 완화 정책이 나오길 기다리는 입장입니다. 
특단의 공급조치나 완화는 불가한 현 시점에서 위에 말씀드린 것과 같이 공급이 줄어들었고, 가격 상승 기조는 당분간도 지속될 것으로 보입니다. 

규제 정책은 4년차 또는 4년 이후 완화 정책으로 변했던 과거 사례를 보았을 때, 대선 이후 어떤 정당이 되었든 지속적인 규제책은 나오지 않을 것으로 추정합니다.
향후 새로운 정부가 종부세 완화, 대출 완화, 정비사업 완화, 취득.보유.양도관련 세금 완화 등을 수반하여 일반 공급 확대 정책을 펼친다면, 신축 물량의 지속적인 감소에도 불구하고, 부동산 시장의 기본인 수요와 공급의 법칙만 보더라도 가격은 하향 보합으로 전환될 것입니다. 

반드시 수반되어야 하는 완화 정책과 공급정책으로 실효를 거두는 기간은 정책 발표 이후 1년 6개월 정도 소요될 것입니다. 그렇다면 2024년 1분기 정도 되겠네요.

[투자를 하신다면]
부동산 관련 내용 중 개인적으로 가장 마음에 와 닿는 글이 있어서 올려드립니다.

"이제는 1주택을 가지고 분양권을 취득할 준비를 하여야 할 시기가 도래하고 있습니다.
소득세법은 아직도 일시적2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건에 변함이 없으며, 2년 이내에 세대원이 전원 입주하여 1년 이사 거주하면서 9억 원까지 양도세 비과세 혜택을 받는 조건을 준비하시길 권유드립니다." 

각종 규제로 대출도 처분 조건, 구입도 처분 및 입주 조건이 수반되어야 합니다. 일반적으로 불가능한 조건들이 많지만, 위에서 말씀드린 방법은 그나마 쉽게 접근이 가능한 내용입니다.  

또한 최근 들어 금리 인상에 대한 문의를 주시는 기존 고객들이 있는데요.

금리 인상이 악재로 변할 것이라고 하시는 분들도 있지만, 경기 회복 전제의 금리 인상은 부동산 등 자산 가격을 올리는 역할을 하였습니다. 경기가 침체되면 오히려 금리를 인하해야 합니다. 

[부동산 대폭락은 언제오는가?]
대 폭락의 기준은 무엇일까요?
가령 현재 꼭 들어가고 싶은 집이 있는데 가격이 12억 원입니다. 내가 대 폭락이 되는 가격대인 (?)억이면 들어 가겠다고 결정하고 준비하시는 분들이 어느 정도 될까요?

올 수도 있고 안 올 수도 있습니다. 대 폭락을 기대하기 보다는 
- 예측을 많이 하는 전문가를 믿지 말고
- 메스컴에서 부정적인 뉴스를 많이 내보낼 때 더 관심을 가지시고
- 규제 완화 시에 더 신중해야 하며
- 과거 시세에만 집착하지 말며
- 세금, 법률 등 문제를 스스로 파악하고 결정을 미루지 않은 것이 무엇보다 중요할 것이라 봅니다.

금번 4.7보궐선거 이후 어떤 생각을 가지고 준비하고 계신가요? 두서 없이 취합한 자료 내용과 개인적인 생각을 올려드리면서 조금이라도 도움이 되셨으면 하는 바램입니다.

늘 건승하시고 좋은 소식들 가득하시길 기원 드립니다.

Memo

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