일시적 2주택 관련 2년이내 또는 3년이내

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일시적 2주택 관련 2년이내 또는 3년이내

안산에 거주하시는 분께서 문의를 하셔서 공유하고저 글을 올려드립니다.


일시적 2주택에 해당될 경우 9.13대책과 관련하여 종전주택을 양도할 경우 기존에 3년이내에서 2년이내로 개정이 되었는데 안산도 2년이내가 맞는지에 대한 문의였습니다.


결론적으로 안산은 개정된 소득세법 시행령과 관계없습니다. 즉, 2년이내가 아니라 3년이내 양도시 일시적2주택 비과세를 적용받습니다.
 

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그렇다면 2년이내에 해당되는 정확한 내용은 무엇일까요? 개정된 소득세법 시행령을 보시죠.


제155조(1세대1주택의 특례) ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.  <개정 2002. 3. 30., 2002. 12. 30., 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 6. 29., 2013. 2. 15., 2017. 2. 3., 2018. 10. 23.> 


붉은 글씨를 자세히 보시면 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 + 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하였을 경우 2년이내 입니다. 


주의하실 내용이 있습니다.


일시적2주택 비과세 대상조건입니다.


종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고,

- 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년이내 (조정대상지역은 2년이내)

- 종전의 주택을 양도하는 경우


위 조건을 모두 충족해야하는데요.


가장 주의하실 내용이 "종전주택을 취득한 날부터 1년이 안되서 주택을 취득한경우 일시적2주택 비과세 대상에서 제외"됩니다.
 

주택을 구입하고 6개월만에 또 주택을 구입하신 분들께서 3년이내 종전주택을 처분했는데 왜 과세인지 문의하시는 분들도 의외로 많으십니다.



일시적 2주택의 종전주택 양도기간에 대한 예를 들어보겠습니다. 


2017년 8월에 주택을 구입하고(비조정지역) 9.13대책 이후 조정대상지역에 주택을 구입하였을 경우 


- 종전주택 구입 후 1년이후 신규주택을 구입하였으므로 일시적2주택 대상이 되며, 비조정지역의 종전주택을 2년보유하고 3년이내 양도시 비과세 대상이 됩니다.


아울러 조정지역의 신규주택만 남은 상태에서 보유2년 + 실거주2년이상후 양도시 남은 신규주택도 비과세 대상입니다.



만약 9.13대책 이전에 신규주택을 구입하셨다면 3년이내에 종전주택을 양도하시면 됩니다.


9.13일 취득하셨다면 3년의 기간을 적용받게되고, 9.14일 취득하셨다면 2년의 기간을 적용받게 됩니다.



조정대상지역(종전주택) + 9.13대책 이후 조정대상지역(신규주택)일 경우


- 2년이내에 종전주택 양도시 비과세 대상입니다. 


조정대상지역(종전주택) + 9.13대책 이전 조정대상지역(신규주택)일 경우 


- 3년이내에 종전주택 양도시 비과세 대상입니다.


조정대상지역(종전주택) + 9.13대책이후 비조정대상지역(신규주택)일 경우 


- 3년이내에 종전주택 양도시 비과세 대상입니다.



결론적으로 9.13대책 이후 취득 + 종전주택과 신규주택이 조정대상지역이면 2년이내 아니면 3년입니다.


"조정대상지역세 종전주택을 보유하고, 2018.9.14일 이후 조정대상지역에서 새로운 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 새로 취득한 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 일시적 2주택 비과세 특례가 적용 됩니다."


참조 1]

- 1세대 1주택(일시적 2주택 포함) 비과세 규정을 적용할 때 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 조정대상지역 소재 여부와 관계없이 2년 이상의 거주를 요하지 않습니다(2017.9.19.대통령령 제28293호로 개정된 소득세법 시행령 제154조 제1항 및 부칙 제2조 제2항 제1호참조).


적용시기 : 2018.9.14 이후 취득한 분부터


- 경과조치

2018.9.13 이전 주택 또는 분양권, 조합원 입주권을 취득한 경우

2018.9.13 이전 주택 또는 분양권, 조합원 입주권을 취득하기 위한 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우 


참조 2]

- 임대주택으로 8년 임대 후 양도시 중과세 적용

1주택 이상 자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대주택으로 등록 시에도 양도시 중과세 한다.


적용시기 : 2018.9.14 이후 취득하여 임대등록하는 분부터


경과조치 :

2018.9.13 이전 주택 또는 분양권, 조합원 입주권을 취득한 경우

2018.9.13 이전 주택 또는 분양권, 조합원 입주권을 취득하기 위한

매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우 


참조 3]

분양권


- 세금 :  

종부세 비주택으로 간주해 과세대상에서 제외

양도세 비주택으로 간주해 주택보유기간 계산 시 제외


- 대출 :

주택으로 간주해 대출 제한


- 분양아파트의 경우 취득시기는 잔금청산일이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 봅니다.


- 조정대상지역(기간무관50%),다주택자 등을 제외한 지역의 분양권 당첨 후 전매시

2년이내 전매 = 양도소득세 40%

2년이후 전매 = 양도소득세 누진과세 



- 분양권은 2년이후 전매시 누진세율이며, 조합원 입주권은 1년이후 전매시 누진세율입니다. 


세무관련 자세한 문의는 아래로 연락하시길 바랍니다.


이주락 의정세무사

031-483-1090



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