안산시 신규택지 관련이슈와 일시적2주택 주의할 내용

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안산시 신규택지 관련이슈와 일시적2주택 주의할 내용

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2018년 9월 5일자 연합뉴스에서는 과천.안산 등 경기도 신규택지 8곳 물색 중이라는 기사가 실렸습니다.

3만9천호 추가라는 부제목으로 4만호에 육박한다는 내용입니다.


특히 안산 74만5천제곱미터 부지는 현재 지자체와 협의 중이고, 그외 지역은 6~8월 지구지정 제안이 들어갔다는 내용입니다.


안산이 사전협의를 마쳤다고 했다면 지자체가 계획하고 있다는 반증입니다.


물론 안산시는 확정된바 없다고 해명했지만, 
 공공주택지구 후보지를 다각적으로 검토 중...이라는 것은 확실히 반대가 아니라, 검토했다는 말입니다. 


우선 안산이 신규택지면적이 가장 많은 이유부터가 정책의 문제라고 보는 견해가 많습니다.


안산시는 그동안 자급자족으로 공급물량을 소화했습니다.


물론 본오동에서 사당까지 출퇴근 하시는 분들도 있겠지만, 외부에서 출퇴근을 목적으로 거주하시는 분들은 거의 없다고 보셔야 합니다.


2019년 초지동 푸르지오 3개단지 입주, 고잔동 재건축 입주, 2020년 사동 자이 8천세대 입주 등과 원곡동 연립단지 철거 및 재건축 진행 중...


6만의 인구가 송산, 배곧, 동탄, 화성으로 이탈되고, 공급이 증가하고 있으며, 기존 아파트 공실률이 증가하고 있는 와중에....


신규택지에 공급을 늘린다고 외부에서 인구가 유입될 교통인프라 구축은 잘되어 있을까?라는 의문을 가져야 할 것입니다.


신안산선은 15년째 답보상태로 2020년에서 2023년으로 완공시기가 늦춰지고, 환경영향평가도 지지부진하고 있는 상태에서 삼성동까지 출근하려면 사실 2시간 전에 미리 준비해야 하는데 새벽바람 맞으며 출퇴근 하려고 안산까지 이사올 일은 없을 것이고,

결국은 안산에서 수요를 자체적으로 수급해야 하는 입장입니다.


국토부가 안산은 미분양지역으로 발표했습니다. 지금은 미분양지역이 아니지만, 결국은 전에 발표했던 미분양지역에 공급을 늘리겠다는 계획인 것이죠.


과천시가 이번에 미리 발표한 이유가 있습니다. 물론 소속위원이 사전공개로 인하여 물의를 일의켰다고 문제를 제기하고 있습니다.


안산시는 기업이전, 교통인프라, 관공서 및 공공기관 등의 유입 조건없이 택지지정을 검토하지는 않았겠죠...


거모동 1만여세대, 대야미 5천여세대 등 안산 3만세대 공급시대가 될 것입니다. 반월 9천세대가 유력한 지역으로 추정되고, 계획한 내용으로 추정되면 안산 신축아파트 가격하락이 예상됩니다.


이런 내용은 7억에 분양해도 15억하는 과천 같은 곳에서도 반대를 하고 있습니다. 과천 자이2차 프리미엄이 3억5천에 최근 팔리고, 매물도 없는 지역에서는 그나마 이해가 가지만, 가격이 하락하고 있는 안산에서 공급이 증가한다는 것은 악영향이 될 수 있습니다.


이쯤해서 더이상 글을 올려봐야 답답한 마음뿐이고, 일시적 1세대 2주택 대체 취득기간 단축 등 추가대책에 대한 글을 올려드립니다.


핵심은 변함이 없습니다. 주택에 대한 투기수요을 억제하고 공급을 확대하기 위한 대책이라는 것이 기본내용입니다.


다만 공급은 막고, 규제를 강화하는 정책의 실효성은 과거 정부의 결과를 보시면 알 것입니다.


결론적으로 추가대책이 효과는 기존의 정책과 반대급부를 가져올 것으로 추정됩니다. 특히 서울과 서울인근의 도심, 부도심은 규제로 인한 가격상승을 막기 힘들 것입니다.


그외 안산 및 경기도일부를 제외한 지역은 규제=가격하락, 완화=가격상승이라는 기준을 벗어나기 힘들 것입니다.


새로운 정부 출범 전부터 말씀드렸지만 여의도 진입이 가능한 보라매sk아파트, 신반포센트럴자이, 킨텍스원시티, 경희궁자이 등은

분양가 대비 프리미엄 등이 크게 오를 것으로 추정하였습니다.


즉, 서울과 서울인근지역 및 30~40대 직장인의 인구밀집지역과 문화컨텐츠산업이 활발한 곳 등입니다. 킨텍스 현대백화점 도로 건너편의 면적이 넓은 1기 신도시 아파트도 노려볼만 했기에 상담을 드렸던 기억이 납니다.


결국 고양시장이 바뀌면서 1기 신도시에 힘을 실어주는 발표를 하자 2억대가 올랐습니다. 리모델링만 하여도, 충분히 가격상승요인이 있는 지역입니다. "똘똘한 한채" 지금 나오는 이야기는 아니지만 지금 더 와닿는 말이기도 합니다.


본론으로 세금과 관련한 정책발표는 여,야 합의의 기간이 필요없습니다.


일시적 1세대 2주택 대체 취득기간 변동가능성


종전주택 취득일로부터 대체주택을 1년 경과 후 취득하고, 양도하는 주택을 2년 이상 보유해야 하며, 대체주택 취득일로부터 3년 이내에 기존에 보유한 주택을 양도할 경우 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.


주의하실 내용입니다.

- 종전주택 취득일로부터 1년이 경과하고 주택을 취득해야 합니다.

  1주택을 취득하고 6개월 등 1년이 안된상태에서 또다른 주택을 취득하면 비과세 요건이 맞지 않습니다.


- 조정대상지역 지정 후 양도하는 주택은 2년보유+2년거주 요건에 부합되어야 합니다.


- 또다른 주택을 취득후 3년이내에 먼저 구입한 주택을 양도해야 합니다. 나중주택이 아닙니다.


이번에 개편할 것으로 보이는 3년이내를 2년으로 변경하는 내용은 규제정책시 단축되고 완화정책시 늘어나는 경향입니다.


2017년 8월 2일 이전에 1세대가 무주택 상태에서 매매계약을 체결하고 2017년 8월 2일 이후 잔금을 지급하여 취득한 경우에는

거주 요건 적용을 하지 않습니다.


이쯤해서 일시적2주택자 2년보유+(조정지역이상 2년거주)에서 3년, 3년이내 먼저주택 매도에서 2년이내 매도로 변경이 된다해도, 조정지역이상의 지역에서 가격상승은 변함이 없을 것으로 추정됩니다.


다만 3년이내 매도에서 2년이내 매도로 변경된다면, 매수는 감소하고, 공급이 늘어나는 안산에 주택을 보유하신 분들은 미리 준비하셔야 할 것입니다. 


끝으로.....
결정장애가 있는 저 같은 경우에도, 늦지않은 결정을 하여야할 시기가 왔다고 봅니다. 향후 부동산지표를 더 지켜보자는 분들고 계시고, 지금도 늦지 않았다는 분들도 계시지만, 무엇보다 가격하락에 조급해하지 마시길 권유드립니다.


보유하신분들은 급하지 않은 경우 보유에 무게를 두시길 바라며, 매수를 고려하시는 분들은 미래가치에 중점을 두시고 발품을 파시는 것을 권유드립니다.


30~40대 인구유동 밀집지역, 대기업의 이전 인근지역은 2021년까지 공급부족에 따른 가격상승이 높을 것으로 보이며, 그외 지역은 규제로 인하여 당분간 가격하락이 지속될 것으로 추정됩니다.


김수현사회수석은 "부동산은 끝났다"라는 책을 발행하면서 현정부의 부동산정책을 주도적으로 추진하고 있고, 닥터아파트의 오윤섭대표는 "앞으로5년 부동산 상승장은 계속된다" 라는 책을 발행하면서 똘똘한 지역에 매수를 권유하고 있습니다.
 

부동산은 끝났다


결정을 어떻게 하실것인지는 본인 몫이지만, 현재의 시장상황은 지역에 따라 가격상승은 빠르게 진행되고 있습니다. 아울러 규제로 인한 세금비율만큼 더 높은 프리미엄을 요구하고 있으며, 재건축시장에서 이제는 리모델링 시장으로 추세선이 옮겨가고 있다는 것은 확실합니다. 


이런 리모델링 사업은 1기신도시를 관심있게 보아야할 이유입니다.

3층을 더 올리면서 면적은 더 늘어나고, 분담금은 미미하거나 오히려 받을 수도 있다는 것은 전문가에 의하여 이미 검증이 되었습니다. 내부를 전부 공사해서 새집처럼 살면서 가격은 상승한다면 70%의 승낙을 받기는 어렵지 않을 것입니다.


Memo

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