현재까지 부동산정책, 향후 전망은?

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현재까지 부동산정책, 향후 전망은?

스마트 1 25199

안산부동산입니다. 아파트와 상가를 투자하시는 고객께서 사무실에 오시면 늘 궁금해하시는 내용입니다. 저도 마찮가지구요. 신도 아니고 문어도 아니고... 매번 맞출수만 있다면 사무실 그만두어도 되겠지요.

 

하지만 과거사례와 부동산의 전반적인 시장흐름을 알고 있다면 추정은 항상 가능합니다.

 

다만 주변사람 중 누구는 이렇게 말했다거나, 전문가 중 늘 부정적인 글을 올리는 분들이 이렇게 예측하고 있다는 글들은 제 글을 읽고 계실때 만큼은 잊어버리시길 권유드립니다.

 

전문가들도 적게는 2:8에서 5:5까지 긍적과 부정사이를 계속해서 맴돌고 있습니다.

기자분들은 말도 못하겠지요. 늘 글을 발행해야 당연히 직장생활 든든히 할 수 있기 때문입니다. 대부분 전문적인 사견은 배제하고 현재의 시장현황에 맞는글에 대부분 할애합니다.

 

그리고,...

부정적인 마음과 행동은 부동산투자에 전혀 도움이 안됩니다.

 

저는 처음에도 글을 올렸지만 문재인정부에는 참여정부와 조금 달리 대응할 것으로 예상하였습니다. 

그 이유는 참여정부시절에 부동산 가격이 상상을 초월할 정도로 올랐기 때문입니다. 물론 김영삼정부시절이 가장 많이 올랐고 그 다음이 노무현정부였습니만...

그래서, 참여정부에서 큰코 다친분들이 이번 정부에서도 일을하기 때문에 강경한 규제는 없을 것으로 예상했습니다만....

 

최근 쏟아내는 부동산정책 발언은 예전 정부시설처럼 강력 대응 발언입니다. 

 

예전 참여정부에서는 

- 투기과열지구 수도권전부, 충청권일부 분양권 전매금지

- 투기과열지구 주상복합, 지역주택조합 분양권 전매금지

- 재건축조합 조합원 지위 양도금지

- 20실 이상 소규모 주상복합 전매금지

- 분양가규제 적용주택 전용면적 25.7평이하 전매금지강화

- 오피스텔 전매금지

- 특광시 인구 50만이상 분양100실 이상 오피스텔 전매금지

 

국토교통부장관과 국세청장이 예전과 같은 높은 수위의 강경한 규제를 펼친다면.....

현재 보유하고있거나, 분양받았거나, 입주한지 2년이 안된 아파트의 경우 계속 보유하시길 권유드립니다.

 

그 이유를 지금부터 말씀드리겠습니다.

부동산학 중 개론에서 가장 많이 언급되는 내용이 수요와 공급입니다.

공급이 부족하면 = 가격이 우상향(상승)합니다. 기장 기초적이면서 근본이 흔들리지 않는 내용입니다.

 

부동산가격 상승의 근본적인 원인은 정책이 아닙니다. 바로 공급이 부족하기 때문입니다. 현 정부에서는 핵심역량을 대단지 재건축과 재개발에 목표를 두고 있지 않습니다. 대규모 개발이 필요할 정로도 주택공급이 부족하지 않다는 판단일 것입니다.

 

또 하나, 현재의 정부는 내년2월에 발표할 개정법령을 기본으로 소규모 주택정비사업에 주력할 것입니다. 특히 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 자율주택정비사업과 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 소규모재건축사업에 모든 역량을 펼칠 것입니다.

 

또한 기반시설부지에 대한 용도변경을 적극추진하여 학교용지, 철도용지, 버스터미널용지, 공원 등 활용도 및 추진이 늦어지는 부지를 소규모공공임대주택으로 개발하여 기존주택 임대료보다 저렴하게 임대를 놓을 것으로 추정하고 있습니다.

 

하지만, 정부가 추진하는 공공임대주택은 소형평형이며, 원룸형 공급이 상당수를 차지할 것으로 추정됩니다. 그렇다면 이렇게 주택수를 늘려서 공급부족이 해결될까요? 

 

안산에도 분양가격대가 상대적으로 낮은 아파트가 당해 1순위에서 미달되었습니다. 아마 안산시 최초일 것입니다. 예상하는 원인으로는 내부인테리어 및 활용공간 부족이 대부분의 고객에게서 외면당했을 것입니다.

 

예전처럼 양적인 팽창이 공급부족을 해결할 수는 없습니다. 양보다 질적인 향상은 내집마련을 위한 모든분들이 늘 꿈꾸는 목표입니다. 

 

20년된 아파트에서 새로운 아파트로, 소형에서 중소형으로, 직주근접이 있는 곳으로, 쾌적한 주거환경과 문화컨텐츠 또는 백화점 등이 있는 곳으로, 실수요자와 구매력이 높은 연령대에서 원하는 것이 무엇인지를 파악해야 합니다. 

 

예를 들어보겠습니다.

서울은 공급이 많다는 분들도 있지만 그렇지 않습니다. 박근혜정부에서 가장 기억나는 것이 있습니다.

바로 재건축입니다. 너무 디테일하게 생각 안하셔도 됩니다.

 

재건축에 따른 멸실주택으로 인하여 기존에 거주하던 분들의 수요는 공급에서 제외시해야 됩니다.

 

대부분 전국적으로 주변아파트의 연식은 노후화되었습니다.

안산도 역시나 현재 재건축으로 진행됩니다. 재개발로 신축되는 자이아파트가 7천여세대라고 걱정하시는데요. 2001년도부터 고잔신도시 초지동만 12,000여세대가 새롭게 건축되었습니다. 공급이 많다고 2018년에 대란이 일어날 것이라 우려하시는 분들이 있습니다만 우려하는 일은 일시적입니다. 일시적으로 다소 강보합세를 유지하다가 회복될 것입니다. 보통 1,500여세대가 입주할 때 3개월이면 회복됩니다.

 

아파트가 미분양되면 건설사, 시행사가 부도날까봐 걱정하시는 분들도 있습니다.

걱정 안하셔도 됩니다. 20~30% 미분양도 6개월이면 소진됩니다.

 

고잔신도시 12,000여세대가 새롭게 입주할 당시에 우려했던 일은 일어나지 않았습니다.

현재 고잔신도시도 15년이 지나면서 노후로 인하여 차츰 주거만족도 대비 주거 이전을 원하시는 분들의 증가폭이 커지고 있습니다.

즉, 서울이나 안산이나 주거만족도가 높은 건축한지 10년이내의 아파트가 얼마나 될까요?

그중 가장 인기가 높고 수요가 많은 25~30평형대의 아파트는 얼마나 있을까요?

 

부동산안정화를 위해서는 질 좋은 아파트의 공급을 늘리는 것이 우선 전제조건입니다.

 

규제책은 완화책보다 더욱 부동산 가격을 올릴 것입니다. 이런 부동산정책이 차츰 강경하게 변할 수록 향후 5년~7년 이후에 시장에서 부동산 가격은 현재보다 더 큰 폭으로 상승해 있을 것입니다.

 

서울에 노후 아파트 60만가구....

 

규제가 강하면 강할수록 미래의 아파트가격은 상상할 수 없는 가격으로 장벽을 치고 있을 것입니다.

일시적인 하락세에 흔들리지 않는 굳건한 자신감이 있어야 합니다.

 

2018년에 흔들려서는 안됩니다. 그때가서 서둘러 매도하시는 분들이 없기를 진심으로 바랍니다.

상승이 예상되는 시점에는 전세레버리지 투자가 활성화가 됩니다.

다만 30~40대의 선호도가 높은 직주근접으로 서울시를 기점으로 30분 거리에 있는 지역을 타켓으로 삼으셔야 합니다. 엉뚱한 곳에 전세레버리지 투자를 종용해도 남보듯해야합니다.

 

제주, 강원도처럼 잠시 철새처럼 이곳 저곳으로 옮겨다니고 흔들리는 곳에 투기를 해서는 안됩니다.

 

그런데 매도는?....

언제팔아야할까요?

저는 안산의 그랑시티자이 아파트를 비교해봅니다. 2020년에 입주하는데요. 입주후 3년이내가 최고입니다.

말만 무성하지만 신안산역 연결노선이 한양대학교 후문 부근에 위치할 것이라 하는데요.

만약에 그랑시티자이 2차 앞으로 이동한다면 어떻게 될까요? 그것도 2023년 완공 목표로 말입니다......

 

안산이든 기타 지역이든 2018년 입주하는 시기를 넘겨서 2019년 이후부터 생각해보시길 바랍니다.

 

여기서 잠시...

서두에 말씀드렸던 소규모주택정비사업에 관심이 있으신 분들은

소규모재건축사업지역으로 선정된 곳과 선정될 곳을 미리 선점하시면, 가치상승이 높을 것입니다.

4층이하에서 규제가 완화되어 7층까지 용적률을 높여주고 2종근린생활시설까지 상가를 포함해서 건축할 수 있다면 희소가치가 높아지겠죠.

 

결론...

부동산시장은 정책으로 결과값이 나오는 사례가 극히 드물다고 말할 수 있습니다.

오히려 역효과가 나오기 쉽습니다.

대단지 정비사업은 3년간 유보되었습니다. 대규모 택지개발은 생각조차 못합니다.

따라서 공급부족 또는 공급의 질이 떨어지면 가격은 상승합니다.

 

2017년 부동산정책방향
 

 

Memo

1 Comments
사랑채 2017.07.03 20:20  
더도 덜도 말고 늘 한결같이 부자되세요.

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