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소득세법시행령

제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 1년간 실제 거주한 것으로 보아 제154조제1항의 거주기간을 계산한다.

1. 1주택의 소유자가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
2. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것 
3. 상생임대차계약에 따른 임대개시일 당시 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 9억원을 초과하지 않을 것 
4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다. 
③ 제1항제1호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. 
④ 제1항에 따른 거주기간 합산을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. 
[본조신설 2022. 2. 15.] 

참조 : 위 시행령은 개정으로 인하여 일부 폐지 및 변경될 예정으로 참고만 하세요.

위와 같은 상생임대인 관련내용이 소득세법시행령에 2022. 2. 15. 신설되었고, 2022. 6. 21. 부동산 대책으로 위 소득세법 시행령의 보완된 내용을 발표하였으며, 2022. 6. 24. 기획재정부가 상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답을 배포하였습니다. 오늘은 상생임대인제도에 대하여 알아보겠습니다. 

상생임대주택 관련 우선 용어의 기준부터 알아보겠습니다.

- 직전 임대차계약 : 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차 계약에 따라 임대 한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 상생 임대차계약 : 직전 임대차 계약 대비 임대 보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차 계약으로
 ㄱ. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약을 체결
 ㄴ. 계약금을 지급 받은 사실이 확인되는 경우로 한정
 ㄷ. 상생임대차계약에 따라 임대 한 기간이 2년 이상일 것

주의사항
- 소득세법 시행령 제155조3 참조 "주택을 취득한 후 임차인과 체결한 해당 주택에 대한"이라고 되어 있습니다. 
즉 집을 매수할 때 승계 받은 전,월세 계약은 이전 소유주(임대인)과 한 계약이므로 직전 임대차 계약에 해당하지 않아 적용 대상이 아닙니다.
 (직전 계약과 상생 계약의 임차인은 달라도 임대인은 동일해야 합니다.)
* 증여 역시도 동일하겠죠.
* 승계 받은 임차인의 임대차 계약서 임대인을 매수자로 변경해도 안됩니다.


A : 매도인(전임대인), B : 매수인 C : 기존세입자 

사례1) 직전 계약과 상생 계약 임대인이 같지 않아서 B는 상생 임대인 대상 아님

- 2020.08 세입자 C와 임대인 A가 전세 계약
- 2021.05 A와 B가 매매로 B가 주택 매수
- 2022.08 B가 C와 5%이내 인상한 전세 계약 체결

이런 경우 2022.08 전세 계약을 다시 한 뒤
전세 계약을 최소 1년 6개월 유지하여 '직전 임대차 계약' 요건을 갖추고
2024.02~2024.12.31 사이에 두 번째 전세 계약을 할 때 5% 이내로 보증금을 올린 뒤
두 번째 전세 계약을 2년 이상 유지하고 양도하면 됩니다.

사례2) 직전 계약과 상생 계약 요건 충족하여 상생 임대인 대상임.

- 2020.05(C와 A가 전세 계약) 
- 2021.12.20(A가 5%이내 인상한 전세 계약) 

직전 임대차 계약 존재 및 요건(임대 한 기간이 1년 6개월 이상)충족
상생 임대차 계약(직전 임대차 계약 대비 임대료 증가율이 5% 이내) 충족함
2021.12.20~2024.12.31기간 중 계약 체결 충족

2021.12.20 체결한 전세 계약을 2년 이상 유지 후 양도하면 됩니다.

● 계약기준으로 직전 임대차계약 만기가 2024.12.31.넘어도 2024.12.31.이내에 계약체결만 하면 해당됩니다.(단, 직전 임대차계약 1년6개월 이상 임대요건 필수)
● 직전임차인이 1년6개월 이상 임차하다 나가고 신규 임차인으로 변경되는 경우 입주일이 2024.12.31. 넘어도 2024.12.31. 이내에 계약체결 시 해당됩니다.
 

상생 임대차 계약 종료 후 다음 번 임대차 계약 시 임대료 5%를 유지를 해야 하는지에 대해서는 주택임대사업자가 아닌 경우 연속해서 임차할 경우라는 조항이 없으므로 가능할 것으로 보입니다.

단, 세입자가 중간에 나가는 경우 2년의 의무임대기간을 채우지 못하게 되므로, 상생 임대인 거주 기간 면제를 받지 못하게 됩니다. 

이 부분이 제일 문제가 될 것으로 보이는데요.

예를 들어 계약갱신청구권을 사용한 임차인이 2년 만기를 다 채우고 나간다면 문제될 것이 없지만, 계약갱신청구권은 묵시적 갱신과 동일한 효과가 있기에 임차인은 언제든지 해지를 주장할 수 있고, 3개월 후 해지의 효과가 발생하기 때문에 이런 경우 상생 임대인 혜택 (양도세 비과세, 장기보유 특별공제 등)을 받지 못하게 됩니다.

갭으로 주택을 구입하여  상생 임대인이 되기 위해서는 
최소 2023. 06. 30일 이전에 전,월세가 만료되는 매물을 매수 또는 증여 받아야 합니다. 

역시나 기존 임차인이 없어도 동일하게 2023. 06. 30일까지 임대차 계약을 체결할 수 있는 주택을 매수하여 1년 6개월 이상 임대를 맞추고 2024.12.31까지 상생임대차계약을 체결하여 2년 이상 유지하시면 됩니다.

단, 분양가 상한제 적용 주택은 실 거주 의무가 있습니다. 개정으로 최초 입주가능일부터 즉시가 아닌, 해당 주택의 양도, 상속, 증여 이전까지 실 거주 기간을 준수하여도 개정이 되어 2023년 상반기 개정 시행이 될 것이지만, 분양가 상한제 적용 주택을 상생임대인 혜택과 다릅니다.

6. 24. 기획재정부 10문 10답 내용부터 보겠습니다. 

질1) “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
답1) 아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다. 

이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 
 ㅇ 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로, 
 ㅇ 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음 


질2) “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
답2) “직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다. 

- 주택을 매입하면서 승계받은 임대차계약은 직전 임대차계약으로 不인정
- 주택 매입 후 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정

질3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
답3) 아닙니다. “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의  임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다. 

질4) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요? 
답4) 그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다. 

질5) “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요? 
답5) 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다. 

- 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장

질6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요? 
답6) 가능합니다. 

- 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지 

질7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요? 
질7) 가능합니다. 

- 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합

질8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요? 
* 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택
답8) 추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다. 

- 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄

질9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과  “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
답9) 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다. 

“직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상”이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정

➊ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 1년 7개월만 실제 임대한 경우
➋ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우 
➌ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우 
모두 인정됩니다. 

- “상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정 

 ➊ 3년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우
 ➋ 2년 계약하였으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우 
 ➌ 1년 계약하였으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우 
모두 인정됩니다. 

질10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요? 
답10) 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다. 
* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율 

예1*) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함
예2*) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함 

지금까지 상생임대인제도에 대하여 알아봤습니다.
본 제도를 활용하실 분들은 잘 따져보시고 기간에 맞춰서 진행하시길 바랍니다.



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