다주택자 양도소득세 중과배제와 투자전략

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다주택자 양도소득세 중과배제와 투자전략

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다주택자 양도소득세 중과배제와 투자전략


인천, 경기 및 대부분의 지역에서 거래량이 1월 이후 차츰 늘어나고 있습니다.


양도소득세 한시적 유예로 인하여 매물이 증가할 것으로 추정됩니다.


매물이 늘어나면 당분간 매수자 우위시장이 형성될 것입니다.


반면 전세매물은 수급지수를 볼 때, 당분간도 지속적으로 부족할 것으로 보입니다.


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5월 10일부터 시행되는 다주택자 양소득세 중과 1년간 한시적 유예 내용은 


- 주택을 2년 이상 보유하고, 이달 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자가 대상이 됩니다.


- 중과세율 없이 최고 45%의 기본세율을 적용합니다.


- 중과배제가 되면서 장기보유 특별공제가 가능해졌습니다.


주의하실 내용은 


- 2년 미만 단기 보유 주택 양도시에는 중과세율을 적용 받습니다.


- 장기보유특별공제는 3년이상 보유시 공제되며, 다주택자는


- 2018.12.31 이전에는 1년에 3%씩 증가, 2019.1.1 부터는 1년에 2%씩 증가하며, 최고 30%까지 공제률을 적용합니다.


결론적으로 이번 발표는 조정대상지역 양도세 중과 한시적 유예 이외는 특별한 내용이 없습니다.


다주택자를 위한 완화 조치이나, 아쉬운 점은 매수자 우위시장에서 취득세와 종부세 중과 완화에 대한 내용이 없다는 것입니다.


이부분은 시행령으로 개정될 수 있는 부분이 아니며, 지방세법을 개정해야 하는 것으로 다수당인 민주당에서 어떤 결정을 하는지에 따라

늦어지면 총선인 2024년 4월 10일 이후의 결과를 지켜봐야 할 수도 있습니다.



4월까지 주택매매가격 동향을 보면 전국 주택매매가격은 전월대비 상승폭이 소폭 확대되었으나, 여전히 낮은 상승세로 유지되고 있습니다.


즉, 매수심리지수가 높지 않다는 것입니다. 매도 매물이 증가하더라고 매수할 사람이 적다는 것입니다.


현 시점에서 취득세 완화, 종부세완화, LTV, DSR 완화 등은 어려울 것으로 추정되며, 따라서 매수 심리지수는 앞으로도 높지 않을 것이라 보여집니다.


2021년 9월부터 100이하로 하락하던 매매가격지수가 2022년 1월에 100을 넘어섰으나, 변동폭이 크지 않습니다.



5월10일 양도세중과 한시적인 완화와 같은 한시적규제완화만이 가능하고 전반적인 완화가 불가능하다면, 주택가격 하락시점이 2025년 이후가 될 수도 있으며,

매도, 매수의 기준과 결정을 하락시점과 하락끝점으로 계획하신다면 큰 오류를 범할 수 있습니다.



매도입장에서,


다주택자는 매매가격과 전세가격이 동반하락하기 전, 양도세완화시점인 현재, 매도를 하실 것을 권유드리며 금리 인상이 지속될 경우 상가 등 업무용으로 투자를 권유드립니다.

다만 분양상가는 제외시 하시길 바랍니다.


고수익 분양상가는 그 이유가 있으며, 1~2년 이후에 수익성이 크게 떨어질 수 있기 때문에, 기존 상권에 보증금과 월세가 안정적으로 유지되고 있는 상권을 보시길 바랍니다.


1주택자는 가장 고민이 많으실 것입니다.


취득세 중과, 종부세 중과 등의 "다주택자 규제정책"이 크게 완화될 수 없는 시점에서 다주택을 선택하기 보다는 매도 후 입지조건과 직주근접으로 이동하시길 권유드립니다.


재건축을 바라보신다면 반드시 대지지분을 확인하셔야 합니다. 대지지분을 가장 우선해서 보셔야 하는 이유가 있습니다.


안전진단 통과는 별 의미 없습니다. 


한가지 간단한 예를 들어,


재건축하는 대지지분이 17평인 경우의 아파트와 11평인 아파트를 비교하면, 최소한 10평을 사용하고 7평을 건설사에 팔아 일반분양에 활용하는 것과

1평을 팔아 일반분양하는 것과는 자기분담금에서 엄청난 차이를 보입니다. 


신축아파트를 처분하고, 구축으로 갈아 타시는 분도 계십니다. 


차익을 실현하고, 구축에서 주택연금을 받으시는 분들도 계십니다.


비과세를 이용해서 투자가치가 높은 곳을 선택하시거나, 상대적으로 주택시장을 이탈하여 업무용, 상가로 이전하시는 분들도 계십니다.


중요한 것은 부동산이 침체기에 도래하더라도 계속적으로 투자를 하시는 분들이 성투 하신다는 것입니다.



무주택자인 경우,


매수자 입장에서는 하락장 끝이 언제인지 그 누구도 알 수 없습니다. 여소야대 정부에서 규제완화도 빠르게 진행되지는 못할 것입니다. 


언론중심, 전문가여론중심의 부동산전망을 믿고 결정하지 마세요. 언론은 기사를 송출해서 월급과 이익을 남기는 곳이며, 전문가의 전망도 전문가마다 다 다릅니다.

즉, 부동산 자산 리스크를 남에게 맡기지 마세요.


사실 하락장은 매수자 입장에서는 가장 치명적인 오류를 범할 수 있는 기간입니다.


하락장이 온다고 지금이 매수할 시점이라고 결정하고 매수하시는 분들이 과연 몇 분이나 될까요?


지금이 하락장의 끝이라고 결정하시고 매수하시는 분보다, 다시 매도자 우위 시장인 상승장이 어느정도 지난 후에 추격 매수하시는 분들이 많습니다.


하락장 끝에 매수하시는 것에 집착할수록 타이밍을 놓칠 수 있습니다.


내집마련의 실사용가치와 직장과의 실거주 근접성이 좋은 곳으로 계획을 세우시고, 지금까지 낙폭이 적었던 하방경직성이 강한 곳으로 선택하시길 권유드립니다.


이제 학군은 과거 이야기가 되었습니다. 직주근접과 업무지역으로 이동하고 있습니다.


다주택자 양도소득세 중과배제에 대한 소식을 전해드리면서, 새로운 정부에서의 투자전략에 대한 소소한 이야기를 드렸습니다.



늘 말씀드리지만 규제는 가격상승을 낳고, 완화는 가격하락을 낳습니다.


확실한 시그널은 2년 후 결과로 나오게 됩니다.


이 기준을 기초로 부동산 시장 분석을 철저하게 하시고, 계획하신 목표에 좋은 결과가 있기를 기원드립니다.


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