분양권 양도소득세 절세 팁

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분양권 양도소득세 절세 팁

스마트 0 22930

최근 입주를 시작한 그랑시티자이 아파트 및 오피스텔과 관련하여, 고객이 문의하셔서 분양권 상태에서 매매 시 매도인의 양도소득세 절세 팁에 대한 내용을 공유드립니다.


물론 아시는 분들도 계시겠지만 의외로 모르시는 분들도 많더군요.


다만, 홈페이지에 있는 모든 내용은 참고용이며, 개정법 및 다양한 사례에 대한 내용이 포함되어있지 않습니다.


반드시 관련 내용의 전문가인 법무사, 세무사, 변호사, 세무서 담당자와 사실 관계를 꼭 확인하시기 바랍니다.


본 내용은 양도소득세 관련 내용이므로, 세무사 또는 세무서 담당자에게 확인해보시면 됩니다. 문의 하실 때는 정확하게 문의하시고, 정확하게 이해하시길 바랍니다.


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분양권 전매 & 미등기 전매



1. 우선 분양권 전매와 미등기 전매에 대하여 쉽게 알아보겠습니다.


분양권전매 : 잔금 완납 전 매매

미등기전매 : 잔금 완납 후 등기 전 매매


안산의 경우 양도소득세는

분양권전매 시 1년미만인 경우 50%, 미등기전매 시 70%


참조 : 

분양금액의 최소 10% 미만일 경우 미등기 전매로 간주될 수 있으며, 입주 지정 기한 이후 잔금 납부에 대한 내용은 사안마다 다를 수 있습니다.



2. 자본적 지출과 수익적 지출에 대하여 알아보겠습니다.


 가. 자본적 지출이란?

   고정자산에 관한 지출 중에서 고정자산의 가치를 증가시키고 또한 가용연수()를 증가시키는 지출로 반대로 고정자산의 가치를 보전하는 데 그치는 지출은 수익적 지출(소비적 경비)이라고 한다. 즉, 자본적 지출은 자산에 계상되고, 수익적 지출은 비용에 계상됩니다.


물론 아시는 분들도 계시겠지만 의외로 모르시는 분들도 많더군요.


다만, 홈페이지에 있는 모든 내용은 참고용이며, 개정법 및 다양한 사례에 대한 내용이 포함되어있지 않습니다.


반드시 관련 내용의 전문가인 법무사, 세무사, 변호사, 세무서 담당자와 사실 관계를 꼭 확인 후 신중히 결정하시기 바랍니다.


본 내용은 양도소득세 관련 내용이므로, 세무사 또는 세무서 담당자에게 확인해보시면 됩니다.


문의 하실 때는 정확하게 이해될 때까지 질문하시길 바랍니다.


분양권 양도소득세 절세 팁  


1. 자본적 지출에 대하여 알아보겠습니다. 


오늘 이 글의 핵심 내용이기도 합니다. 이유는 양도소득세 계산 시 필요 경비를 공제 받을 수 있는데, 이 필요 경비에 자본적 지출이 포함된다는 것입니다.


대부분 확장 비용은 필요 경비로 공제 받을 수 있다는 것을 아실 것입니다.  확장 비용 이외에 아래 항목도 필요 경비로 인정을 받을 수 있습니다.


 가. 자본적 지출이란?


  소득세법 시행령 제67조(즉시상각의 의제) 2항 : 감가상각의 내용 연수를 연장 시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가 시키기 위하여 지출한 수선비


 1) 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

 2) 엘리베이터 또는 냉,난방장치의 설치

 3) 빌딩 등의 피난 시설 등의 설치

 4) 재해 등으로 인하여 건물.기계.설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용 가치가 없는 것의 복구

 5) 기타 개량.확장.증설 등 


즉, 확장 비용 이외에도 위에 있는 자본적 지출 비용을 필요 경비 공제를 받을 수 있습니다.


예를 들어

매도 전 시스템 에어컨을 설치하기로 계약을 체결하고, 계약금+중도금+잔금을 완납 한 경우 매도인의 양도소득세 계산 시 필요 경비로 시스템 에어컨 총 완납 대금을 공제 받을 수 있습니다.


분양권 상태에서 1년 미만 보유 매도 시 사례)

* 참조 : 인지대, 중개보수(매수,매도)도 필요 경비 공제를 받을 수 있습니다.


사례1) 분양권에 당첨된 매도인이 확장비, 시스템 에어컨 계약금만 납부한 후 매도한 경우

매도가 4억5천 - 분양가 4억 + 확장비 200만원 + 시스템 에어컨 계약금 100만원 + 중개보수 등 295만원 

납부할 세액 합계 : 22,852,500원


양도가액 4억5천만원 - (취득가액 4억 + 필요경비 595만원) = 양도차익 4,405만원 - 기본공제 250만원 = 과세표준 4,155만원 x 세율 50% = 납부세액 20,775,000원 + 지방소득세 2,077,500원 


사례2) 분양권에 당첨된 매도인이 확장비, 시스템 에어컨 대금을 완납 한 후 매도한 경우

매도가 4억5천 - 분양가 4억 + 확장비 1,200만원 + 시스템 에어컨 500만원 + 중개보수 등 295만원


양도가액 4억5천만원 - (취득가액 4억 + 필요경비 1,995만원) = 양도차익 3,005만원 - 기본공제 250만원 = 과세표준 2,755만원 x 세율 50% = 납부세액 13,775,000원 + 지방소득세 1,377,500원

납부할 세액 합계 : 15,152,500원


절세 : 7,700,000원


 나. 이러한 자본적 지출로 필요 경비 공제를 받을 수 있는 것 들은 무엇이 있을까요?

- 확장 공사 비용

- 엘리베이터 설치 비용

- 건물 난방장치 교체 비용(시스템 에어컨 설치 등)

- 새시 설치 비용

- 발코니 개조 비용

- 보일러 교체 비용

- 내부 시설 개량 공사 비용

- 자바라 및 방법창 설치 비용 입니다.


이 외에 수익적 지출로 필요 경비 공제를 받을 수 없는 것들은

- 벽지, 장판 교체 비용

- 싱크대 또는 주방 기구 교체 비용

- 외벽 도색 비용

- 문짝, 조명 기구 교체 비용

- 보일러 수리 비용

- 옥상 방수 공사 비용

- 상.하수도관 및 오수정화조 설치 교체 비용

- 타일 및 변기 공사 비용

- 파손된 유리 또는 기와의 대체 비용

- 재해로 입은 자산의 외장 복구 도장 및 유리 교체 비용

- 화장실 공사비 및 마루 공사 비용 입니다.


자본적지출과 수익적지출 구분이 명확하지 않거나 알 수 없을 경우 세무사 및 세무서에 확인을 하시고 신고, 납부를 하시면 되겠죠.



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