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주택순환이론

스마트 0 20772

 

주택순환이론 : 거래량과 가격이 6단계로 순환된다는 이론

2013년에 안산아파트거품이 10% 안팍이라는 예측이 계속해서 나오고 있었고, 외환위기 이후 공급이 한가구 세대 위주의 건설 및 도시형생활주택의 확산과 공급으로 인하여 2~4인 가족의 안산 아파트 매물은 보합으로 2001년부터 2004년 6월까지 1차 가격 폭등기에 1998년 1월 아파트가격을 100으로 봤을 때 250에 도달하더니 2005년부터 2008년 8월까지의 2차 가격폭등기에 460까지 최고점을 찍은 뒤 현재까지 내리막길을 걸었습니다.

 

 

2016년 현재 분양가상한제 폐지로 인하여 분양가격은 상승세를 멈추지 않고 있습니다. 반면 기존 아파트의 가격은 강보합세 또는 다소 내린상태를 보이고 거래량은 줄고있습니다. 허니컴 벌집모양의 주택순환이론으로 추정했을 때  제4국면인 셈이죠.  

1단계 향후 안산아파트가격은 하락하고 거래량이 증가하는 제5국면 양상이 나타나겠고, 2단계 바닥 국면인 6국면을 지나 3단계 다시 가격 상승 국면으로 진입하는 순환이론추세입니다. 다만 단계별 시기가 어느시점이 될지 추이는 지켜봐야 하겠지만, 2단계 국면은 2017년부터 진행될 것으로 추정하고 있습니다.

 

 

주택순환이론



거래량이 증가하며 가격이 상승하는 제1국면을 출발로 낮은 가격에 거래량이 증가하는 제6국면까지 6단계로 순환한다는 이론으로 벌집모양의 6각형 패턴이 반시계방향으로 순환한다는 이론입니다. 

매수자 입장에서는 제1국면 전까지, 가격상승 전에 매수하시는 것이 좋습니다. 이런 패턴이 20년전에는 3년주기로 나타나기도하였는데요. 요즘 같은 시장경제원리에서는 그 시기와 기간을 예단하기가 어렵습니다. 따라서 국면별로 예단하면서 실거주 목적일 경우에는 패턴에 충실하게 결정하시는 것이 무엇보다 중요합니다.




 Tip. 주택순환이론 : 주택 시장을 가격과 거래량으로 비교할 때, 가격이 상승하거나 보합 상태이거나, 하락하거나 세가지 경우의 수가 나온다. 거래량은 줄어들거나 증가하거나 두 가지 경우의 수가 나온다. 

제1국면 : 가격상승, 거래량증가(거시경제호조/가격상승 멈추고 내려가는시기)

제2국면 : 가격상승, 거래량감소(거시경제침체 초기)

제3국면 : 가격보합, 거래량감소(거시경제 본격침체)

제4국면 : 가격하락, 거래량감소(거시경제 극도침체)

제5국면 : 가격하락, 거래량증가(거시경제회복초기/상당기간 후 가격상승)

제6국면 : 가격보합, 거래량증가(거시경제본격회복기/상당기간 후 가격상승)


거시 경제가 좋으면 경제 활동이 활발해지고 지역간, 지역내에 이주, 이사가 활발해져 주택의 거래량이 증가한다고 보는 것이다. 반대로 거시 경제가 침체되어 있으면 거래량이 줄어든다고 본다. 거시 경제가 침체되면 이사를 미루거나 지역간 이동량도 줄어든다.

 

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