금일 오후 2:30 에 가장 강력한 9.13 부동산 대책 발표가 예정되어 있습니다.

1. 전세자금 대출 규제 

- 2억 미만 : 80%인 1억 6천까지

- 2억 이상 4억 미만 : 40%인 1억 6천까지

- 4억 이상 : 서민 대출이 아니라 일반 금융 대출불가

2. 종부세 과표 6억 이하 세율 인상 또는 6억 초과 3주택 이상 보유자 추가 과세 인상 

- 1주택자 종부세 부과 기준을 9억에서 6억으로 낮출 전망

- 서울 대부분 6억 이상으로 거의 모두 종부세 부과

3. 양도소득세 일시 비과세 기간 3년에서 2년으로 단축 

- 전국 43곳 청약조정지역 1주택자 양도 비과세 실거주 2년에서 3년으로 강화

4. 청약조정지역 등 투기 과열지역 장기보유 10년 이상 하더라도 실거주 2-3년 이상 하지 않으면 특별공제 불가 

5. 집값 최대 80% 대출 가능한 임대사업자 대출 40%로 축소 및 다주택자 전세자금대출 중단 

6. 토지 공개념 도입 

여기까지가 예상되었던 내용이였습니다.

아래내용은 9.13 주요 대책 내용입니다.

1. 종부세

 가. 고가주택 세율인상[과세표준 3억원 초과구간 0.2%~0.7%p)

  - 1주택자 공시가격 9억원(시가 약13억원)이하

 나. 3주택이상, 조정대상지역 2주택 추가과세(0.1%~1.2%p)

 다. 세부담 상한 상향 : 조정대상지역 2주택자 및 3주택이상 150->300%

* 종부세의 인상은 매도시장의 위축보다는 매수시장의 위축을 가져올 것으로 추정됩니다. 매도 매물이 당분간 보합세로 이어질 것으로 보이며, 가격상승이 꾸준한 지역은 매도감소, 가격이 하락하는 지역은 매도가 증가할 것으로 보여, 대책 발표 전과 다를 것 없는 양상을 보일 것으로 추정됩니다.

* 가격이 오를 것으로 보는 관점에서 매물이 줄어든다는 것은 실질적인 실거주 목적의 매수 입장에서는 공급감소, 수요증가에 따라 더욱 가격이 상승할 것으로 추정됩니다. 

2. 다주택자 주택담보대출 금지

 가. 2주택이상 세대의 규제지역내 주택구입 및 규제지역내 비거주 목적 고가주택 구입 

 나. 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화로 종전주택 3년에서 -> 2년내 처분

* 주택담보대출은 현금유동성이 가능한 매수측면에서 큰 의미 없었습니다. 다만 부동산 현금흐름이 지난 정부보다 더 많아지고 있다는 것은 부동산에 대한 투자심리가 아직도 높다는 것입니다.
* 부동산의 유형과 지역이 바뀔뿐이지 유동자금은 아직도 부동산에 집중되는 이유 중 한가지는 가격상승이 2021년까지 이어질 것으로 예측하기 때문입니다. 
* 특히 대지에 새로 신축하는 주택이 적고, 기존주택을 철거하고 재건축하는 멸실주택이 증가했던 지난 정부의 주택수와 비교해서 공급이 부족하다는 예측으로 부동산에 유입되는 자금이 증가하고 지속될 것으로 보입니다.

* 창동 재건축/강북신축아파트/기흥오피스텔/킨텍스오피스텔 및 아파트/1기신도시 리모델링 가능지역의 구축아파트 등 가격상승이 높은 지역은 유동인구, 기업유치 및 교통인프라 등의 확실한 미래가치가 있는 지역입니다.

분당 현대백화점 입점 전에 7억9천만원 아파트가 현재 15억을 넘어서고 있습니다.

* 다만, 규제에서 완화로 정책기조가 바뀌거나(현재는 불가능한 사항입니다만), 일부 완화가 진행되면 다시 서울 특히 강남으로 희귀하는 현상이 급격하게 발생하므로, 매도타이밍 시기결정을 잘하셔야 할 것입니다.

3. 임대사업자

 가. 투기지역.투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%

 나. 임대업 대출 용도의 유용 점검 강화

 다. 조정대상지역 주택취득.임대등록시 양도세 중과.종부세 과세
 

4. 기타사항

 가. 주택공급확대 : 수도권 공공택지 30곳 개발 총 30만호

 나. 조세정의 : 종부세 공정시장가액비율 추가 상향 현재 80%->연 5%씩 100%

 다. 지방주택시장 : 미분양 관리지역 지정기준 완화, 특례보증 도입 등

규제지역 공시가격 8억원을 초과하는 고가주택 구입시 실거주 목적외 주택담보대출 금지 단, 주택구입 후 2년 내 전입하는 조건부로 예외허용.

전세자금보증시 부부합산 연소득 7천만원, 맞벌이 신혼부부는 8천5백만원, 다자녀가구는 1자녀시 8천만원, 2자녀시 9천만원, 3자녀시 1억원으로 상향조정.

무주택자는 부부합산 소득과 무관하게 공적보증제공.

서울과 세종 등 조정대상지역 1주택 이상자가 새로 취득한 주택은 임대등록을 하여도 양도세를 중과하여 2주택은 잀반세율에 10%, 3주택 이상은 일반세율에 20% 중과 및 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택 등록시에도 종부세 합산과세.

대책 발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 건은 제외.

* 임대사업을 하기위해 투자하셨던 매물이 아직 잔금도 치루지 못하고, 임대사업자 등록도 못하고 있는 시점에 계신분들은 고민이 많으실 것입니다.
 다만 대책발표 전에 계약을 체결하신 분들은 예외로 처리하고 있지만, 향후 8년간 포괄승계를 제외하고 처분을 하지 못하는 상황에서 신규 포괄승계가 가능할 것인가도 의문입니다. 신규 포괄승계시 규제로 인하여 투자수요가 감소할 것으로 보이며, 8년간 장기로 묶인다는 것은 1장1단이 있습니다.

주택시장 중 2021년을 관심있게 보아야 할 것이며, 2018년에 임대주택을 등록하였다면 2024년까지 처분권한이 자유롭지 않습니다.

2021년 이후 주택시장이 하향하고 하향곡선의 저지선인 규제정책이 새로운 출범을 준비하면서 완화정책으로 변할 수도 있기 때문에, 완화정책시 처분결정을 하셔야 하는데 처분권이 자유롭지 않다는 것은 가격상승의 폭이 크다면, 사실 득보다 실이 많을 수 있습니다.