갭투자의 위기

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갭투자의 위기

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[갭투자 현재는 위기]


지난번 글에서 갭투자에 대한 내용을 올려드린 적이 있습니다.  아래 전세레버리지 갭투자시 주의할 사항을 참조하세요.


부동산 갭투자


사실 갭투자라는 이름으로 "슈퍼리치클럽"이라는 검색어가 파워링크에 큰 비중을 차지하면서 경쟁적으로 광고를 하던 시절이였습니다. 


하지만 일부지역에서 미래가치가 높은 매물에 한정되어야 하는데 전국적인 열풍을 타고, 많은 분들이 갭투자 방식에 뛰어들었습니다. 


사무실을 얻어 책을 발간한 저자를 초빙하여 강연을하고, 회원가입을 하는데 가입비를 받으며, 쇼핑처럼 투어를 하는 것입니다. 


최근 들리는 이야기로 안산도 갭투자를 시작해서 적게는 1~2건, 많게는 20~30건의 갭투자를 하신 분들이 있다는 말을 들었습니다. 


잘 아시지만 부동산규제책에서는 가격이 하락합니다. 물론 서울 특히 강남은 늘 논외로 보셔야 하겠지만요.


안산도 평균 3,000만원정도 가격이 하락했으니, 10건정도 갭투자를 했다면 3억의 갭투자 손실이 발생하였을 것입니다. 


전세 레버리지 갭을 2,000만원~3,000만원정도 맞춰서 계약하셨다면 그당시 00아파트 102제곱미터 낮은 매매가격이 2억9천시 전세는 26,000만원~27,000만원으로 맟췄을 것입니다.


그 당시는 사실 갭투자의 위기가 시작될 무렵입니다. 특히 안산에서는 갭투자를 신중하게 생각하고 검토하여야할 시기였습니다.

가격하락을 예상하고 그 차액만큼의 현금을 확보하거나, 장기적인 계획으로 접근하셔야 하지만 전세만기는 2년이고 규제정책은 2배로 기간이 길기때문에 가격하락에 대비하여야 할 때였습니다.


현재 00아파트 102제곱미터 전세가격은 23,000만원~24,000만원입니다. 급매물은 전세 20,000만원에도 나와있습니다. 전세만기시 건당 3,000만원을 내주어야하는 현실입니다. 10건이면 3억, 20건이면 6억의 현금이 필요하게 되었습니다.


극단적인 방법을 선택해서 경매로 가는 길을 선택하시는 분들도 늘어나는 추세입니다. 결국 부담은 전세입자가 경매에서 낙찰을 받아야 하는 경우가 늘어날 것입니다.


"슈퍼리치클럽"이라는 키워드로 유명세를 떨치는 분들도 10채, 20채를 선뜻 갭투자하지 않습니다.


2018년 초부터 또다른 투자방식이 열풍을 타고 있습니다.


바로 토지투자방식입니다.


토지투자 인근의 개발계획을 나열하고, 인근 땅값의 상승사례를 비교하며 저렴하다는 내용을 나열하고, 투자로 수익을 내신분들의 사례를 나열하면서, 330제곱미터(100)~662제곱미터(200)정도 소액투자를 하면 몇년안에 얼마를 벌수 있다는 내용입니다.


즉, 지분투자방식입니다.


공유지분등기라고 보시면 되는데요.


케잌 1개가 1필지라고 하면, 조각케잌 1개가 지분입니다. 1필지를 매수하여 지분으로 매매하는 방식입니다. 이유는 토지가격의 부담으로 인하여 1필지 가격에 지분차익을 추가하여 소액으로 투자할 수 있도록 하여 부담은 낮추는 방식입니다.


시세차익이 나거나 크다면 공유지분등기방식의 토지투자도 충분히 메리트가 있습니다. 1필지의 번지수는 같고, 개별등기가 되기때문에 본인 지분의 땅을 다른 지분소유자의 동의 없이 사고 팔수 있기 때문입니다.


개발계획, 가치, 토지보상금 중 어느 한가지로도 시세차익이 날 수 있다면 특히 개발계획의 수립 및 고시와 개발이 빠르게 진행된다면 단기수익도 바라볼 수 있기 때문에 지분투자방식에 수요가 몰리고 있습니다.


다만 계획만 믿고 투자하기에는 위험도가 높습니다.

남북관계 완화와 관련한 토지투자는 더 큰 위험부담이 발생합니다. 최근 파주일대 묻지마 투자로 인하여, 가격이 상승하고 있다는 소식도 아실 것입니다.


지분투자는 유동인구의 밀집도가 높아지는 곳이 가장 위험률이 낮습니다. 부동산은 우선 인구유입이 가장 효과가 크기 때문입니다.

예를 든다면 세종시일 것입니다. 


다만 지분은 내가 매수한 땅에 내집을 지을 수 없다는 것, 1필지에 내땅에 대한 위치가 없다는 것, 재매매시 수요가 많지 않다는 것을 감안하셔야 합니다.


2~3천만원의 소액투자로 시세차익이 높아 수익률이 높다해도, 실질 수익금액이 크지않다는 것도 감안하시고 접근하시길 권유드립니다.


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