전세로 살 것인가? 1주택자가 될 것인가?

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전세로 살 것인가? 1주택자가 될 것인가?

스마트 0 5629

8.2대책 이후 수도권 주택시장은 거래량이 감소하고 있습니다. 정부는 9월중 가계부채종합대책과 주거복지로드맵을 발표할 예정입니다. 이 발표를 기다리는 예비 매도자와 매수자들은 현재 급매를 제외한 강보합세의 부동산시장을 관망하고 있습니다.

 

전세로 살 것인가? 1주택자가 될 것인가?
 

현재 수요는 억제되고 있으며, 과잉공급우려에 의한 공급감소와 건설사의 분양시기를 미루는 현상 등이 지속되고 있습니다. 반면 8.2대책을 비켜간 지역에서는 이번 기회를 놓치지 않기 위하여 분양시기를 최대한 앞당기려고 할 것입니다.

 

8.2대책에서 제외된 1기신도시의 직주근접이 뛰어난 수도권에서는 아파트가격이 상승하고 있습니다. 이 역시 이번기회에 매도하거나 매수하려는 매매층이 증가하고 있기 때문입니다. 

 

9월에 무엇을 하시겠습니까?

 

무주택인 상황에서 전세로 계속 거주하시려는 분들과 1주택자가 되거나, 1주택자가 조금 더 미래가치가 높은 아파트로 갈아타기 위해 노력하시는 분들도 있습니다.

 

지난번에도 말씀드렸지만 선거 전에 매수하신 분들은 기다리고 있습니다. 임대주택으로 등록하는 것을 신중하게 검토하시는 분들도 있습니다. 다주택자 중 매도를 결심하신 분들은 차익이 적은 아파트부터 매도를 할 것입니다.

 

이런 매물을 갭투자자를 모집하는 카페 개설 컨성팅 업체들의 개인메니저들이 먼저 선점하라고  할 것입니다.

 

돈이 갈곳을 잃었습니다.

 

분당, 판교, 용인, 광교, 일산킨텍스, 송도, 안양, 평촌, 의왕, 시흥목감, 은계, 광명....

 

모든 곳이 오르고 있습니다. 안산도 자이아파트 등 실제 매물을 확인해보면 위치 및 로얄층은 매물이 사라지고 있습니다. 석수골역 푸르지오아파트가 프리미엄이 오르고 있습니다. 배곧아파트가 프리미엄 3천만원이면 빠른 거래가 되고 있습니다. 송산도 준비하고 있습니다.

 

전세로 살 것인가? 1주택자가 될 것인가?
 

특히 배곧, 송산은 분양가격이 상대적으로 낮고, 입주시기가 얼마남지 않아 선호도가 높아지고 있습니다. 안산에서 전세를 살던 세대가 이곳에 분양을 받아 이주를 시작하는 인구가 늘어나고 있습니다.

 

안산은 다른 수도권 도시의 인구는 늘고 있는 반면 인구가 감소하고 있습니다. 인근지역인 화성시 송산과 시흥시 배곧에 인구를 내주고 있습니다. 그럼에도 불구하고 신규분양 아파트 가격은 오르고 있습니다.

 

정부는 부동산 초강력 규제 및 신규아파트 공급을 막고 있습니다.

 

전체 공급량이 많다고 합니다. 하지만 양적으로 많은 것도 중요하지만 질적으로 좋아져야 합니다. 공급감소는 신축아파트의 희소가치가 높아지면서 가격이 올라갈 것입니다. 수돗물에서 녹이 나오는 아파트가 좋을까요? 깔끔한 새집이 좋을까요? 건물은 50년을 지탱한다지만, 수도파이프는 지탱하지 못합니다.

 

부동산시장을 강력하게 규제하는 정책으로 매수를 미루고 전세로 유지하는 가구가 늘면, 2018년 공급대란위기를 기회로 바꾸는데 어느정도 일조할 것입니다. 이것은 결국 전세값이 매매가격을 끌어올리는 현상을 초래할 것입니다.

 

전세안고 매수하는 갭투자자들의 거래가 증가할 것입니다.

 

현재 안산의 2천세대 대단지 아파트에 전세가 단 한개도 없는 아파트도 있습니다. 전세값이 90%를 넘는 곳도 있습니다. 규제로 인하여 매수를 포기하거나, 이사 없이, 전세를 연장하려는 가구가 증가합니다.

 

대부분은 가급적 거주하는 지역을 이탈하려하지 않습니다. 단원구에 거주하는 가구가 상록구로 이사하기는 쉽지 않습니다. 다만 2018년 구도시 고잔동의 신축아파트 입주시에 과연 전세매물이 얼마나 나올 것인지, 전세가격은 얼마나 오를 것인지 현재로서 알 수는 없지만 보통 1,500세대가 입주할 경우 3개월이면 매물이 소진되는 사례로 본다면 2018년 한해로

충분히 해결될 것으로 추정됩니다. 물론 안산은 인근지역에 배곧과 송산이 있기 때문에 소진기간이 조금 더 걸리기는 합니다만 2020년 2월과 10월에 입주예정인 그랑시티자이 7천여세대 말고는 모두 재건축아파트이기 때문에 멸실가구의 희귀도 감안해야 합니다. 

 

8월에 신중한 매수를 권유드렸습니다. 특히 직주근접 및 서울을 제외하고 서울반경 30분거리 출퇴근이 가능한 수도권지역에 집중하시라고 했습니다.

 

9월은 어떻게 할까요?

9월 정부의 또 다른 강력한 정책이 나오는데 발표결과를 보고 할까요? 만약 더욱 강력한 정책이 나오면 전세로 계속 유지해야 할까요? 매수를 당분간 미뤄야 할까요?

 

전세로 살 것인가? 1주택자가 될 것인가?
 

결정은 본인의 선택입니다.

 

다만 풍선효과로 반사이익을 보는 아파트 및 그 지역이 말씀드리는 서울 직주근접 30분거리 이외에 있다면 빠져나오는 타이밍을 잘 잡아야 합니다.

 

막차를 타시는 분들의 대부분은 메스컴에서 상승이야기만 나올떄까지, 고민으로 갈피를 못잡다가 뒤늦게 추격매수에 나서면서 머리에서 팔려고 하기때문입니다.

 

지난 5월에 분양한 한강메트로자이 1차가 성공적으로 분양을 마치고 이번 9월에 2차 분양이 있습니다. 김포시는 8.2대책 비적용 지역입니다.

 

청약1순위기준이 1년(예치금기준금액이상)이며, 전매제한은 6개월이고, 양도소득세는 일반누진세율이며, 1세대1주택 2년보유만 하면 거주기간 필요없이 양도할 수 있습니다. 6개월이후 전매가 가능하기 때문에, 이번 분양에도 틀림없이 많은 청약1순위자가 몰릴 것입니다.

 

일산킨텍스에 거주인구가 몰리면서 가격이 상승해 준다면, 자연스럽게 한강메트로자이 부근으로 이사를 생각하는 수요가 몰릴 것입니다. 이분들 중 투기수요도 있겠지만 실수요자도 많은 것입니다. 특히 1차에는 전용 59제곱미터 및 84제곱미터가 가장 인기가 높았습니다. 

다만 규제가 풀리면 실직적으로 통근거리 30분대가 안되는 곳과 수도권 이외의 지방 아파트를 처분대상 1호입니다. 밀물이 있으면 썰물이 있듯이 썰물처럼 빠져나갈 때 막차를 타지 않기를 바라는 마음입니다.

 

1인~2인가구의 증가 및 고령화 사회 그리고, 출산율이 갈수록 줄어드는 미래에는 아파트 전용면적 59제곱미터가 대세가 될 것입니다. 분양모델하우스마다 자금여력이 충분한 30~40대가 길게 줄을 서서 기다리는 타입을 보시면 느끼실 것입니다.

 

결론적으로 9월 대책을 보시면서 결정하셔도 충분합니다. 늦었다고 할 때가 가장 빠르다는 말도 있습니다. 다만,

현금보다 자산가치가 더 높은 인플레이션상태에서 초강력규제로 인하여 내가 원하는 가격까지 아파트가 폭락하거나 떨어지지는 않는다는 것입니다. 

 

물가상승, 인건비상승, 자재가격 상승... 건축비는 내려가지 않습니다.

건설업으로 경제를 살리는 것은 위험하다는 것을 알고 있는 현재의 정부는 건설업계의 강도높은 자구책을 원할 것입니다. 상대적으로 공급은 줄거나 일정을 무기한 연기할 수도 있습니다.

 

전세로 살 것인가? 1주택자가 될 것인가?
 

앞으로 남은 분양가상한제, 보유세인상 등과 저소득층 및 임차인을 위한 정책 등은 실행되고 있는 DTI, LTV, 양도세중과, 거주기간강화, 전매제한 등과 함께 공급량을 감소시킬 것입니다.

 

공급이 비탄력적이면 가격은 상승하는 것이 수요의 법칙입니다. 아울러 가장 우려되는 것은 아파트의 가격이 규제로 인하여 가격하락이 된다면 신규아파트보다 기존 오래된 아파트는 가격하락에 의하여 소득수준이 상승하는 것 같은 효과를 가져오게 되면서 오래된 아파트의 수요량을 감소시키게 될 수 있다는 것입니다.

 

하지만 다른 의견을 내시는 분들은 그래도 2018년 공급대란을 감당하지 못하게 될 것이고, 규제로 인하여 가격이 하락하게되면 깡통전세가 속출할 것이므로, 현재 집을 사는 것은 매우 위험하다는 의견을 보입니다.

 

그런데 2018년 공급대란이 지나면 어떻게 될까요? 폭락했다고 가정해보고 2019년, 2020년은 폭락한 아파트가격으로 인하여 매수자가 넘칠까요? 너도나도 가격내렸다고 매수할까요? 오히려 불안해서 아파트를 살 수 있을지 의문입니다.

 

정말.... 2018년에 공급대란이 올까요? 1주택을 계획하시는 분들에게 현 대통령비서실 김수현 사회수석의 말처럼 

내집마련은 나홀로 살 때와 결혼해서 신혼부부로 살 때와 자녀를 낳고 살 때와 결혼시키고 노부부로 살 떄 등...

그 때에 맞는 집에 거주하는 것이 가장 최선의 방법일 수도 있습니다.

 

Memo

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