8월부동산규제대책과 규제와 완화사이

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8월부동산규제대책과 규제와 완화사이

6.19 대책 실패인정.....

 

정부가 6·19 부동산 대책을 내놓은 지 한 달 보름만인 2일 추가 부동산 대책을 발표하는 가운데, 바른정단 이혜훈 대표는 “(서울 강남 등의 주택가격 상승은) 공급 부족이 본질인데, 투기수요가 문제라고 하면서 수요 억제에만 방점을 두게 되면 해결이 안 된다”고 강조했다. 



원문보기: 
http://news.donga.com/3/all/20170802/85630307/2#csidxa9c967dd3797887a373f7c9b0ef646e 

 

 

아직 발표전이지만 8월부동산규제대책은 6.19대책보다 강한 것이 확실해보입니다. 이쯤에서 과거 규제사례를 한 번 상기시켜볼만 합니다.

 

노무현정부에서 시행했던 부동산규제대책 

 

03.5.23대책 : 

투기과열지구 수도권전역, 충청권일부 분양권 전매금지

투기과열지구 주상복합, 지역주택조합 분양권 전매금지

 

9.5대책 :

재건축조합 조합원의 지위 양도금지

 

10.29대책 :

투기과열지구 6대 광역시와 도청 소재지 분양권 전매금지

20실 이상 소규모 주상복합 전매금지

 

2005년

8.31대책 :

분양가규제 적용 주택 전용면적 25.7평이하 전매금지강화

(수도권10년, 기타5년)

 

2007년

1.11 대책 :

수도권 아파트 전매금지 강화

(공공택지 25.7평이하 10년, 25.7평 초과 5년, 민간택지 7년, 5년)

 

2008년

9.22 대책 :

9월22일부터 오피스텔 전매금지

투기과열지구로서 수도권의 특별시.광역시 및 인구 50만 이상의 시에서

분양하는 100실 이상 오피스텔 전매금지(사용승인 후 1년까지)

 

위와 같은 사실과 아래와 같은 사실을 근거로한 사례내용에 관심을 가지시고, 예측과 예상으로 일괄된 내용들은 버리시기 바랍니다.

 

강력한 부동산정책이 나왔던 노태우 정부시절 전국의 주택가격은 42.8%, 노무현 정부시절 주택가격은 23.5% 올랐습니다.

 

아래 또 다른 사실을 한번 읽어 보시죠.....

 

"지난 20년간의 정권별 주택가격 상승 추이와 부동산 정책을 분석한 결과 주택가격 상승은 노태우 정부와 노무현 정부시절 가장 많이 올랐고, 김영삼 정부에서는 오히려 떨어진 것으로 나타났다. 또한 가장 강력한 부동산 규제책은 노태우 정부와 노무현 정부에서 나왔으며 부동산 활성화 대책의 강도는 김대중 정부와 박근혜 정부에서 상대적으로 강했던 것으로 나타났다." 

 

원문보기: http://www.viva100.com/main/view.php?key=20170612010003727 


부동산시장에 카더라통신은 인생에 전혀 도움이 안됩니다. 예측과 추측성 발언들을 내놓는 전문가들도 많습니다. 오늘 발표할 문재인정부의 2차 부동산 규제책은 대부분 초강수 규제책을 발표할 것입니다. 


정말 전문가적인 고민을 하였다면 보유세와 관련해서 어떤 규제를 발표하는지 보면 알 수 있습니다. 규제대상에서 임대주택사업자와 비사업자를 구분할 수 있는가?는 가장 기초적인 수준입니다. 


공급이 과잉이라 2017년에 공급과잉 및 부동산 폭락사태가 올 것이라고, 작년에 예측했던 전문가들은 지금 과연 어디에서 무엇을 하고 있을까요? 또 다른 가상 시나리오를 작성하고 있을 것입니다.


공급과잉도 양적 공급과 질적 공급이 있습니다. 양적공급이 많다고 과연 공급과잉일까요? 라는 의문으로 시작해서 부동산대책을 마련하고 있다면, 가격폭등을 잡을 수 있는 기회가 될 수 있겠지만 단순히 양적으로 공급과잉이라는 생각만으로 접근한다면 잘못된 정책를 펼칠 수 있습니다.


오늘 발표가 정말 진정한 핀셋규제가 될 수 있을지 모르겠지만 발표내용이 사실 완화가 아니라 규제이기 때문에 그렇게 궁금하지는 않습니다. 크게 벗어나지 않는 답을 알고있기 때문이죠. 서울에 7억미만 아파트를 매수해서, 2020년에 9억이 될때까지 기다리기만 하면 되기 때문입니다.

 

이제 서울은 고가주택의 금액을 새롭게 써야합니다. 84타입은 분양시 9억을 넘기고 있기 때문이죠. 외각지역을 제외하고, 분양가격이 7억초반이라면 부동산규제정책과 관계없이 관심을 가져볼만 합니다. 

 

최근 지방 일부지역이 뜨겁게 달아오른다고 섣불리 휩쓸려가지만 않으시면 됩니다. 10억이상의 자산을 가지고 있는 인구가 24만명이라고 합니다. 대출이나 전세금 지렛대 효과 없이도 투자할 수 있는 분들입니다. 지방 일부에 잠시 묻지마 투자가 있고, 가격이 폭등한다고 잘못들어가시면 막차를 타실 확률이 높습니다. 이분들이 빠져나가면 그야말로 거품이죠.  가장 최근에 강원도 바닷가 근처 아파트 분양에 기본 1억원의 프리미엄이 붙었지만 지금은 어떤가요? 

기본에 충실하시면 됩니다. 수도권 진입 30분거리, 직주근접, 문화컨텐츠, 역세권, 쇼핑몰 중 어느 하나라도 인접해 있는 곳입니다.


아울러 25평형에서 30평형초반까지는 지속성장할 수 있습니다.  59타입은 앞으로도 날개를 달 것이고, 30~40대 지불능력과 관심도가 높은 계층이 몰리는 곳에 눈길을 돌려야합니다. 한강자이를 보시면 아실 것입니다.


결론적으로 아직도 가격이 내리길 기다리시는 것보다는 추격매수를 조심하시면서 매수방향에 마음의 준비를 하시기를 권장드립니다. 

 

Memo

1 Comments
사랑채 2017.08.02 15:38  
2017.8.2 부동산대책

1. 투기지역 :
양도세 가산세율 적용
- 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 + 10%
- 주택담보대출 만기연장 제한
- 기업자금대출 제한
- 농어촌주택취득 특례 배제(주택수포함,양도세부과)

2. 신규추가 또는 강화(8.2)
- 조정대상지역 :
 청약1순위 자격요건 강화 : 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상
 가점제 적용 확대(조정대상지역 75%)
 오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)
 양도세 가산세율 적용 : 2주택자 + 10%, 3주택자 이상 + 20%
 다주택자 장기보유특별공제 적용 배제
 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화 : 2년 이상 거주요건 추가
 분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용(기존 2년이상 6~40%)
 40개지역 : 서울(전역, 25개구), 경기(과천.성남.하남.고양.광명.남양주동탄2), 부산(해운대.연재.동래.부산진.남.수영구.기장군), 세종


- 투기과열지역 :
 청약1순위 자격요건 강화 : 청약통장 가입후 2년경과 + 납입횟수 24회 이상
 가점제 적용 확대(투기과열지구 100%)
 재개발.재건축 규제정비 :  재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시), 정비사업분양(조합원/일반) 재당첨 제한 5년, 재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화
 거래시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화 : 거래가액 3억원 이상 주택
 LTV.DTI 40%적용(주담대1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)
 27개지역 : 서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종

- 투기지역 :
 주택담보대출 건수 제한 : 차주당 1건 -> 세대당 1건
 LTV.DTI 40%적용(주담대1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)
 12개 지역 : 서울(강남.서초.송파.강동.용산.성동.노원.마포.양천.영등포.강서), 세종

결론]

8.2대책 후 달리지는 점

투기과열지구와 투기지역이 아닌 조정대상지역
- 세제 : 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유 특별공제 배제, 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건강화(거주요건 추가), 분양권 전매시 양도소득세 강화(50%)
- 청약 : 1순위 자격 요건 강화(+투기과열지구), 가점제 적용확대(+투기과열지구)
- 기타 : 오피스텔 전매제한(소유권 이전등기시) 및 지역 거주자 우선분양(+투기과열지구)

투기지역이 아닌 조정대상지역 & 투기과열지구
- 조정대상지역 내용 포함
- 금융 : LTV.DTI 40% 적용(+투기지역), 1세대 1건 이상 주담대 가구는 LTV, DTI 30% 적용 
- 정비사업 : 재개발 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양분(조합원+일반분양) 재당첨 제한, 재건축 조합원 지위 양도제한 강화
- 기타 : 자금조달계획 선정 의무화

조정대상지역 & 투기과열지구 & 투기지역 모두 해당
- 조정대상지역 및 투기과열지구 내용 포함
- 금융 : 주택담보대출 제한 강화(세대당 1건)

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