8월부터 부동산 투자를 하기위해서 주의할 사항은?

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8월부터 부동산 투자를 하기위해서 주의할 사항은?

부동산가격이 오를수 있는 요인 중에 가장 핫한내용은 분양물량이 줄어들고 입주물량이 소진되면 수요보다 공급이 부족하기 때문에 가격이 상승한다는 논리입니다. 가장 단순하면서 대부분 알고도 접근하지 못하는 원리이기도 합니다.

 

8월부터 부동산 투자를 하기위해서 주의할 사항은? 

 

8월추가 대책 및 이번 8월에 만약 빠지더라도 10월에 또 다른 추가대책을 내놓을 경우

강력하게 전매제한이 강화된다 하더라도, 위에 말씀드린 양질의 공급을 해결하지 못한다면 가격은 오를수밖에 없습니다.

 

올해 어떤분이 특정지역 아파트가격이 7억대까지 오를 것이라고 했을 때 일부 전문가들과 일반인들의 반응은 냉담했다고합니다. 하지만 9억원 돌파를 눈앞에 두고 있는데 무슨말이 필요할까요?라고 말하고 있습니다.

 

킨텍스 주변에 처음 한화꿈에그린 아파트를 분양했을 때 84타입은 4억5천만원부터 5억2천만원대 였습니다. 가격이 너무 비싸다고 했습니다. 비교대상은 일산 1기신도시였습니다. 2019년에 7억대로 올라갈 것이라고 말씀드리면 믿으실까요? 예전부터 7억대를 예상했었습니다만, 전문가들은 2015년에 분양할 당시부터 지금까지도 일산에 분양가격 거품이 보인다고 하고 있습니다. 최근 분양한 원시티 84타입은 최고 5억9천만원입니다. 꿈에그린 최저프리미엄 1억1천만원만 포함해도 7억입니다. 결국 2019년까지 가지 않아도 현실로 보여주고 있습니다.

 

지금현재 7억인데 입주시점에서 가격이 떨어질까요? 더 올라갈까요? 결론적으로 규제책만 내놓는다면 틀림없이 가격은 올라갈 것입니다. 


다만 지금까지 망설이다가 8월부터 추격매수를 하신다면 꼼꼼하고 치밀한 분석을 하셔야 합니다.

 

선거 전부터 말씀드렸지만 매수타이밍은 선거 전이 가장 피크였습니다. 


선거 후에 부동산가격이 오를것이라도 미리 예측하고 선거 전에 매수하신 분들은 그냥 막연한 예측만으로 실행하지 않았을 것입니다.

 

특히 오피스텔은 추격매수를 신중하게 검토하셔야합니다. 

오히려 이제부터 오피스텔은 시행사 및 분양대행사까지도 분석하시고 결정하시길 권유드립니다.

 

전에도 말씀드렸지만 오피스텔 가격은 폭등할 것이라고 했습니다. 무자비한 분양가격과 인터넷선진국에서 몇 억대의 고객을 길거리에 줄세워서 홍보에 이용하는 비정상적인 행위는 지금도 이어지고 있습니다. 아파트투유에서 청약신청이 가능하지만 규제가 없는 현실을 악용하는 사례입니다.

 

이것이 향후 오피스텔 건설사, 시행사 및 분양사의 무덤을 스스로 파는 결과를 초래할 것입니다.  대한민국 건설사 등은 오래전부터 오피스텔 전매시 시세차익에 대하여 믿음을 주지 못했습니다. 원룸형이 대부분이였으며, 대부분 한동 오피스텔에 300세대 미만이였습니다. 

 

아파트와 비교했을 때 오피스텔의 장점은 가격이였습니다.  분양가격이 저렴하는 것이 우선시 되었습니다. 

 

현재 안산의 오피스텔 분양가격은 13,500만원정도 합니다. 

월세는 변동이 없습니다. 평균 보증금 500만원에 월세 45만원이 정상적인 시세입니다.

분양 받은 오피스텔을 매도할때 분양가격만큼 받을 수 있을까요?

 

아파트와 오피스텔은 매물 시세라는 것이 있습니다.

동일한 아파트, 오피스텔에 동일한 평수와 층수인데 다른매물보다 매매가격과 월세 및 보증금을 더 올려서 내놓으면 매매가 잘 될까요?

 

아파트는 대부분 분양가격보다 상승하지만 오피스텔은 대부분 분양가격 이상으로 매물을 내놓지 못하고 있습니다.

선호도면에서 아파트보다 낮다는 것도 원인이 될 수 있습니다.

 

하지만 특정지역에서 시세차익을 볼 수도 있습니다. 대부분 원룸형에서 3룸 오피스텔이 요즘 대세인 것 같습니다. 너도나도 3룸 오피스텔을 건설합니다. 

 

킨텍스에 처음 한화꿈에그린이 오피스텔, 아파트, 오피스를 분양하였을 때, 3룸 오피스텔 가격이 3억대 중반이였습니다. 지금 프리미엄은 6천만원을 호가합니다. 매물도 없습니다. 이때도 가격이 높다고 했지만 입주시 가격은 4억5천만원 후반대를 예측하고 있습니다. 제가 추정해봐도 가능성이 높습니다. 고양지축지구 일대에 오피스텔분양가격이 현재 5억대입니다. 


지축지구보다는 킨텍스가 오피스텔로 적합합니다. 유동인구, 개발계획 및 실행율, 방송사의 이전 및 건설과 부지확보 및 한류월드의 진행속도, 그리고 GTX타당성 검토시 높은 점수 등으로 인한 첫 공사시행 등입니다.

 

반면 3룸 오피스텔만 분양하는 지역에 원룸, 투룸형 오피스텔 분양으로 특화된 분양을 하는 건설사도 있습니다. 다만 공공과 경쟁하는 타입을 분양했기 때문에 우려감이 높습니다. 그곳에 공공으로 원룸, 투룸형 오피스텔을 건설한다는 소식이 전해지기 때문입니다. 월세 경쟁률에서 밀리면 입주하려는 수요가 감소할 것입니다. 

 

오피스텔이 최근 핫하기는 합니다. 하지만.....

현재 분양하는 모든 오피스텔은 분양가격이 분석값을 넘어서고 있습니다. 수요층이 시세차익을 볼 수 있는 가격대를 건설사, 시행사, 분양대행사가 독식한 상태로 분양하기 때문에 일반 수요층은 시세차익을 볼 수 없는 가격구조입니다.

 

마치 변종된 뉴스테이[New Stay ] 아파트와 같다는 생각이 들 정도입니다. 2016년에 도입된 중산층 주거안정을 위한 민간기업형 임대주택이 뉴스테이입니다. 말이 좋아 중산층 주거안정이지 월세가 비싸니 중산층이라는 단어를 넣어주는 것입니다. 이 뉴스테이 사업이 이제는 기업이 분양하고 월세받는 기업수익형부동산으로 변질되고 있습니다. 뉴스테이형식의 분양내용을 보시면 임대전환 여부는 불가능하거나 계획에 없다는 문구를 보실 수 있습니다. 결국 분양이라면 형식만 취하고 기업뉴스테이월세수익형사업을 하는 것입니다. 월세가격도 만만치 않습니다.

 

본론으로 돌아와서 오피스텔 분양가격이 보편적으로 적정한 가격인지 확인할 때 월세 x 200배 또는 최고 250배를 적용하면 됩니다.

 

예를들어서 

분양가 12,500만원, 예상 월세는 보증금 1,000만원 월세 50만원일 때 월세 50만원 x 200배는 1억, 250배는 12,500만원입니다.

 

분양가 12,500만원, 최고 250배를 했을 때 12,500만원이면 시세차익은 "0"원입니다. 오로지 월세수익만 바라보고 분양받으시면 마음은 편합니다.

 

다만 이것도 주의하실 것이 있습니다....

현 정부에서는 청년공공임대확대 2만7천가구공급, 자가주택개량사업지원조건으로 저렴한 월세제공 주택건설 및 리모델링사업, 사업성이 없는 부지의 용도변경 임대주택사업 등이 확정되거나 예정된 지역에서는 아파트, 오피스텔 등 투자를 하지 않는 것이 좋습니다.

 

현제시세의 60~80% 월세로 임대를 놓는다고 생각해보세요. 누가 이렇게 저렴한 월세를 놔두고 비싼임대료의 아파트와 오피스텔로 이사를 하겠습니까? 공공의 적이라는 말이 나올법도 합니다.

 

피해야할 지역은

인천 영종, 인천 논현, 용인 김량장, 양주 옥정, 오산 청학, 김포 장기, 고양 지축지구 입니다. 이곳에는 입주자 모집이 예정되어 있습니다. 앞으로도 예정지역 및 확정지역이 늘어날 것입니다. 2018년 2월 발표이후로 계획이 확정될 것으로 보입니다. 이때까지는 추이를 지켜보시는 것도 권장드립니다.

 

결론적으로 공공임대주택이 들어서는 곳에는 임대수익형투자처로서 최악이 될 수 있습니다. 물론 임대주택에 저렴하게 월세로 오시는 분들은 반가운일이겠지만, 이분들도 내가 매수해서 임대사업을 하겠다면 이곳은 회피대상 1호가 되겠죠. LH의 현재 계획과 추진방향을 보았을 때는 오피스텔도 추진할 가능성이 높습니다. 킨텍스 주변에 원룸, 투룸형이 첫번째가 될 확률이 유력합니다.  또한 성남도 1호 추진가능성이 매우높습니다.

 

부동산투자는 이렇듯 예측이 우선입니다.

예측이 수반된 세부적인 분석이 밀집되어야하며 단순하게 정부정책과 현란한 메스컴의 글솜씨에 빠져들거나 분양대행사의 예상계획만 믿고, 즉석에서 묻지마 결정을 하시면 안됩니다.

 

다만 부동산 투자에서는 비관적인 것보다는 낙관적인 생각이 도움이 됩니다. 비관적인 생각 중에 가장 버려야할 것은 기다렸다 가격폭락시 매수하겠다는 생각입니다. 더욱 버려야할 것은 가격폭락이 어느가격인지 결정도하지 않고 기다리는 것입니다. 부동산과 주식은 함께 움직입니다. 현재의 상한가는 미래의 하한가입니다. 부동산상승장에서 미래의 하한가 이하는 없습니다. 

 

다만 8월부터 추격매수는 타켓을 정확하게 맞춰서 해야합니다. 선거 전부터 매수해서 올라버린 가격대의 수요층과 경쟁하기 위해서는 말이죠.

 

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