대선 후보 부동산 공약과 부동산 전망

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대선 후보 부동산 공약과 부동산 전망

2022년 3월 9일 (수) 제 20대 대통령 선거일이 얼마 남지 않았습니다.


이번 대선 후보자 중 이재명 더불어민주당, 윤석열 국민의힘 두 분의 대선 후보 부동산 공약에 대한 내용과 향후 부동산 전망에 대한 추정 글을 올려드립니다.


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우선 서울 권역별 아파트 실거래가 가격 지수를 보시겠습니다. 2015년 대비 16, 17, 18, 19, 20, 21년 7월 현재까지 데이터입니다. 대부분 우상향 하였으며, 2017년 지수 100 대비 가격지수가 높게 나타나고 있습니다.



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전국 대비 수도권 가격 지수는 160, 6대 광역시는 131을 보이고 있습니다. 수도권 > 광역시 > 지방 순의 가격 지수를 보이고 있으며, 2017년 대비 수도권의 아파트 실거래가 급격하게 증가하고 있음을 알 수 있습니다.

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전국 대비 아파트 실거래가 가격 지수 Top6 입니다. 세종 > 서울 > 경기 > 대전 > 인천 순으로 세종시가 서울시 보다 가격 지수가 높게 나타나고 있습니다.

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전국 아파트 중 실거래가 가격 지수 Top10 입니다. 2015년 대비 현재 가격 지수를 보시면 서울과 세종은 2 배가 넘는 지수를 보이고 있습니다.


부동산 전문가들도 매년 또는 대통령 임기 중 부동산 전망이 다르거나 엇갈릴 수 있습니다. 가격 하락을 예측하시는 분들도, 가격 상승을 예측하시는 분들도 계시고, 예측 결과가 맞거나 다른 결과를 보일 수도 있습니다. 


지극히 정상적입니다. 아울러 예측에 대한 믿음이 확실하다고 해도, 결정을 하시는 분들과 결정을 미루는 분들이 계신 것 역시 정상적인 흐름입니다.


매번 부동산 전망을 정확히 맞춘다고 부유해 지는 것도 아니며, 매번 전망이 엇갈리고 예측이 빗나간다고 가난해 지는 것도 아닙니다.


어느 분이 이런 말을 했습니다.  "부의 반대말은 두려움이다".... 그만큼 결정에 적극적으로 나서라는 의미인 것 같지만 사실상 그러지 못하는 것이 대부분의 심리인 것 같습니다.


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대선 후보 부동산 공약

[이재명 후보 국토 보유세 신설, 윤석열 후보 종부세 전면 재검토]

세금 및 대출 / 주택 공급 / 임대차 3법 관련

이재명 후보

현 정부 기조 강화(규제로 주거 안정)
1. 세금 및 대출(규제 강화 투기 근절)
- 국토 보유세 신설 : 주택 부속 토지, 나대지 등 땅을 갖고 있는 모든 국민 대상
- 부동산 보유 실효 세율 현 0.17%에서 1%까지 
- 투기 수요 매물 유도
- 재산세, 종부세 조정, 기본 소득으로 나눠줘 분배 효과
- 수입원 없는 1 주택자 과세 이연제도 도입(세금 미루어줌)
- 실 수요자 금융 지원 늘려주는 방안 검토

2. 주택 공급(공공 임대 기본 주택 확충)
- 5 년간 250만 채 목표(공공 주도)
- 기본 주택(공공 임대)
  무 주택자 역세권 등 교통이 양호한 입지에 건설 원가 수준의 임대료만 내고 30년 이상 살 수 있는 공공 임대
  기본 주택 100만 채 이상 건립
  (장기임대 공공주택 비율을 전체 주택의 현 5% -> 10%)
  취약 계층, 중산층도 저렴한 임대료로 장기 거주 가능
  품질 높인 기본 주택 공급으로 투기 수요 감소

3. 임대차 3법 문제(법 부작용은 일시적 현상)
- 제도 정점 분명
  시간 흐르면 전셋 값 떨어지고 임대차 시장 안정 될 것
  대규모 공공 임대 주택 공급(기본 주택 100만 채 이상) 전세 난 해소 가능
  질 좋은 주택(역세권 등 교통이 양호한 입지)을 장기간 임대(건설 원가 수준 임대료) 가능 한 기본 주택 확산되면 집값 안정 + 전/월세 문제 해결할 수 있을 것

윤석열 후보

규제 완화(거래 확대로 주거 안정)
1. 세금 및 대출(세금 규제 완화로 거래 활성화 확대)
- 종합 부동산세 전면 재검토
- 다 주택자 양도세 현행 50% 수준으로 감면
- 1 주택자 재산세 완화
- 생애 최초 주택 구입(청년, 신혼부부) 대출 규제 완화
   주택 담보 인정 비율(LTV)80%까지 상향

2. 주택 공급(5 년간 250만 채 목표, 민간 주도)
- 재개발/재건축 규제 완화(양질 민간 주택 공급)
 - 주거 약자층 위한 공급 정책 병행
  역세권 첫 집 주택(20만 채), 청년 원가 주택(30만 채)
  * 역세권 첫 집 주택 : 지하철 역과 가까운 민간 재건축 단지의 용적률을 기존 300%에서 500%로 높여주는 대신 용적률 50%만큼 기부채납 형태로 받아 싸게 공급 하는 구조
  * 청년 원가 주택 : 건설 원가로 85제곱 미터 이하 주택 분양해 청년 층이 5년 이상 거주한 뒤 국가에 되팔면 매매 차익의 70%까지 돌려줌

3. 임대차 3법 문제(법 부작용은 심각한 수준)
 - 예) 전세 보증금 15억 이상(전용 84제곱 미터)아파트 단지
  2018년 3곳에서 2021년 10월 53곳 증가, 월세 전환 증가
 - 임대차 3법 원상복구 과정에서 혼란 우려
   혼란 최소화하는 보완 책
  * 임대 기간 2년 + 2년에서 종전 2년으로 복원
  * 임차인 주거 안정 위해 집주인에게 인센티브 주는 방안
   = 임대료 동결하거나 일정 수준 이하로만 올린 집주인 세금 완화
 

오류 사항이 있으면 확인 후 수정하겠습니다.


두분 대선 후보의 부동산 정책이 일정 부문에서는 명확하게 갈리는데요, 그렇다면 부동산 전망을 어떻게 될까요?

(본 내용부터는 지극히 개인적인 추정 내용이며, 단순 참고용으로 보시길 바랍니다.)


1. 공급 : 공급 부문에서는 두 후보 모두 공급을 확대하겠다고 합니다.  


 가. 핵심 공급 방법을 이재명 후보는 공공 주도 공급, 윤석열 후보는 민간 주도 공급을 하겠다고 하는데요, 공공이나 민간 이나 공급의 증가는 가격 하락에 영향을 줍니다.  
특히 가격 하락에 큰 영향을 주는 것은 공공보다 민간 공급이 더 큰 하락을 할 것입니다.


 나. 지금까지 주택 가격 지수는 위에 챠트로 보셨지만, 2015년 전세 가격, 매매 가격의 하락 이후 2017년부터 폭등을 포함하여 가격 상승을 보였습니다.  저 역시 가격이 꾸준하게 상승할 것이라고, 지금까지 글을 올려드렸는데요. 이번 대선 후보 중 여,야 어떤 분이 되시던 주택 가격은 하락할 것입니다. 


 2022년 5월 대통령 취임 후 부동산 정책 관련 수석, 장관 등 부동산 관련 인사가 정해지고 부동산 대책 발표가 나온다고 바로 하락하지는 않습니다. 공급에 대한 진정성 및 가능성이 높아진 후, 1년 ~ 1년 6개월 이후부터 가격 하락장이 시작 될 것이며, 지방, 투자 위주 지역부터 가격이 하락할 것입니다. 특히 민간 공급 주도일 경우 하락 폭이 더 클 것입니다. 

2.  세금 : 세금 부문은 규제를 강화하거나, 현 기조를 유지할 경우 세금으로 인한 부동산 전망은 3 주택 이상일 경우 처분을 고려해 볼 필요가 있습니다. 일시적 2 주택인 경우에도 2채를 모두 보유하기보다는 일시적 2 주택으로 비과세를 받으시는 것이 가장 실익이 큰다고 봅니다. 가격이 더 오를 것을 고려해서 보유해도 비과세 보다 더 큰 실익은 없습니다. 역시나 세금 부문을 완화하더라도 가격이 하락할 것입니다. 오히려 규제보다 완화 정책일 경우 더 하락 할 수 있습니다.
 


3. 대출 : 하락장에 대출은 규제, 완화 모두 큰 의미 없습니다. 하락장에는 대출 받아 집을 사려는 분들이 보류 또는 추이를 보고 결정하시기 때문에 거래량도 감소할 것입니다.


4. 임대차 3법 : 공급과 인센티브로 문제를 해결하려는 정책이 실효을 얻기 위해서는 그에 상응하는 공급과 인센티브 제도가 실효성이 있어야 합니다. 공급량도 중요하지만 공급의 질과 직주 근접의 교통 편의성도 매우 중요합니다. 어느 정도 만족할 수 있는 정책으로 임대차 3법 유지보다는, 실수요자 중심의 복원이 효과적이라고 보며, 이 역시 3법 유지 보다는 복원이 가격 하락에 더 큰 영향을 줄 것으로 봅니다.


현재 매도자, 매수자 지수는?

2021년 9월부터 매수자 지수 100 이하로 나타나고 있는 지역이 늘고 있습니다.

전국 대비 21년 10월11일, 서울 21년 9월27일, 경기도 21년 10월18일 등 매수자 지수 100이하로 떨어지는 시기는 9월 중순부터 시작되었습니다. 


이중 가장 큰 폭을 나타내는 곳이 

세종시 : 매도자지수 100, 매수자지수 0 / 대구 : 매도자지수 71.3, 매수자지수 28.7을 보이고 있습니다. 다만, 전국적으로 충청과 강원을 제외하고 100이하로 떨어졌다고, 바로 하락장 신호라고 볼 수는 없지만 지방부터 매수자지수가 가장 크게 떨어진 곳부터 2022년에는 매도 매물이 증가할 것으로 보이며, 가격 하락 폭이 클 것으로 추정됩니다.  물론 현재의 매수자 지수는 주택담보대출 규제 여파가 크다고 볼 수 있지만, 사실상 투자매물, 지방, 서울은 강북지역부터 하락세가 나타날 것입니다. 


다만 폭등은 있었지만 폭락은 없을 것이며, 정부에서는 실질적인 공급이 확실하다는 신호를 보내줘야만 가격이 하락할 것이며, 3기 신도시 입주가 시작되는 2028년 까지는 실질적으로 현 정부에서 공급을 늘리지 못했던 여파로 수도권, 강남의 집값 폭락은 기대할 수 없을 것입니다. 


이런 조정, 하락장에서도 적극적으로 대응하시는 분들이 계신데요. 공급을 늘리겠다고 공약을 하고 있는 현 시점에서도 공급량은 늘어나지 않았습니다. 굳이 발 빠르게 선행 투자를 하지 않더라도 미래 가치가 높은 지역에 선행 투자보다 낮은 가격에 매수하여 재개발, 재건축 등 예상 지역 매물을 파악하고, 진행 매물에 투자하실 수 있는 기회를 잡는 것이 폭락을 기대하는 것보다 효과를 극대화 할 수 있습니다.


보고 싶은 것만 본다!

맞는 말입니다. 미래를 정확히 예측해도 결정을 못하면 알고 있는 것으로 끝나게 됩니다. 현 시점에서 막차를 탔다고 후회하시는 분들도 있을 것입니다. 메스컴에서 몇 천만 원부터 몇 억 원이 떨어졌다는 뉴스를 이제는 종종 보실 것입니다. 2017년 대비 현재의 가격대를 보시고 계신 분들은 10%, 30% 등 가격이 내렸다고 폭락했다고 하지 않습니다. 

  

대선 이후 부동산은? 

향후 가격이 하락할 것이라고 경직될 필요는 없습니다.

더더욱 가격이 폭락할 것이라는 기대를 하셔도 안될 것입니다.

투자를 하실 분들은 저 평가된 지역의 재개발, 재건축 지역 매물 중 미래 가치가 상승할 지역의 매물을 계획하시는 것도 좋은 대안입니다. 

다만 가격 하락장에는 투자의 이동이 지방보다는 수도권으로, 수도권에서도 미래 가치가 예상되는 지역으로 이동이 증가하게 되므로, 네임벨류나 경쟁률에 미련을 두지 않으시길 바랍니다.


현재 신축 아파트의 공급은 부족한 상태입니다. 공급이 많거나 원활하다는 것은 현 정부에서 증가한 것이 아닙니다. 현실성이 없는 공급 계획과 민간정비사업 규제로 향후 수도권 외각 3기 신도시 공공 택지 공급 확대, 사전 청약, 공급 계획 발표 만으로는 집값 하락을 기대할 수 없습니다. 


이미 계획 발표 대비 실현 가능성이 낮은 현실에 내성이 생긴 매도, 매수 지수는 오히려 가격 상승을 초래할 수도 있습니다.


3기 신도시 사전 청약 경쟁률을 보면 외각 지역은 경쟁률이 낮거나 미달까지 발생하고 있습니다. 직주 근접의 확실한 공급 계획과 실행 가능성이 높아지기 까지 당분간은 가격이 큰 폭으로 하락하지는 않을 것이며, 내성에 확실한 믿음이 주는 공급이 진행되어야 가격이 하락할 것으로 보입니다.


가격이 폭락할 때까지 기다려야 하는가?


하락장이라 멈추거나 언제 올지 기다리는 분들보다 경직성이 강한 시점이 온다 해도 적극적인 대응으로 미래 가치에 투자를 하시길 권유 드립니다.


바로 옆 지역과 투자 예정 지역의 가격이 10억 차이가 나고, 미래에 10억 갭을 메꿀 수 있다면 부동산 하락 시기에 수많은 전문가들이 폭락과 부동산 시대는 끝났다는 글과 개인 방송으로 멈추거나 팔아야 한다고 할 때, 투자를 하실 수 있으신가요? 지금도 수익실현의 가능성을 충분하며 리스크에 강한 저항은 미래에 가장 큰 리스크가 되어 돌아올 것입니다. 50억대 아파트에 놀라지 말고, 100억대 아파트 가격이 도래할 것을 예측하고,  하락장에 미리 준비하시는 것을 권유드립니다.

2022년 3월 대통령 선거 이후

지난번 말씀드린 하락장 추정과 선거 이후 예상되는 내용입니다.

하락장은 올 것입니다. 다만, MB정부와 다른 것은 총선이 2024년 4월로 앞으로 2년 이상 남았다는 것이죠. 국회 소관 사항인 법률 개정 등은 여소야대 정국에서 쉽지 않을 것입니다.

250만가구의 주택공급계획이 단기간에 이루어질 수 없는 문제이고, 민간 재개발, 재건축을 활성화하기 위하여 도시 및 주거환경정비법을 개정하여야 하고, 정밀안전진단을 면제 또는 완화하기 위해서 도정법 시행령을 개정하여야 하며, 재정비 특별법과 택지개발지구내 구도시 재건축은 지구단위계획안이 수립되어야 하는 절차들이 남아있습니다.

그렇다면 대통령령으로 개정이 바로 가능한 완화 내용 이외는 총선인 2024년 이후부터 탄력을 받을 것으로 보이며, 2025년부터는 수도권의 본격적인 하락장이 시작될 것으로 추정됩니다.

당장 공급 정책을 확대하여 인허가, 착공에 따른 입주 물량의 증가는 2024년 ~ 2026년이 되어야 가능할 것으로 보이며, 1기 신도시의 재개발 재건축은 특별법이 통과되어야 탄력을 받을 것으로 보입니다.

6월 지방선거를 앞두고 여,야 모두 부동산 공약으로 공급 확대와 규제 완화 정책을 내세울 것으로 보이지만, 연간 2~3만 가구 입주가 가능한 3기 신도시와 같은 공급 확대의 실효성이 눈에 보이는 입주시기는 2028년 이후가 될 가능성이 높습니다.

공급을 원활하게 확대하기 위해서는 규제 정책으로 실효성이 낮아진 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법, 시행령, 시행규칙을 대대적으로 개정해야 할 것으로 보이며, 도시 및 주거환경정비법의 개정 방향과 특별법에 관심이 높아지고 있습니다.

대통령령 또는 시행령으로 가능한 공약
- 양도세 중과 유예(2년) 
- 재건축 정밀안전진단 기준 조정 (예 : 구조안전성 현재 50% -> 30%)
- 분양가 상한제 규제 합리적 방안
- 주택대출규제 완화
- 부동산공시가격 2020년 수준 환원 (공정시장가액 비율 조정)
- 임대사업자 양도세 중과배제, 종부세 합산배제 

단기적으로 실행이 어려운 공약 
* 여,야 국회 논의, 협의 (총선인 2024년 4월까지 불가능 할 수도 있는 내용)
- 취득세 부담 완화
- 재건축 초과이익 환수제 완화
- 임대차3법 재검토
- 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정
- 재산세, 종부세 일원화
- 주택임대사업자 세제혜택 부활
 

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