2020년 부동산 전망

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2020년 부동산 전망

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2020년 부동산  전망 


1. 2020년 주택가격 전망 


2020 전국 집값 0.8% 하락 
 

한국건설산업연구원이 내년 전국 집값이 0.8%, 수도권 주택 매매가격은 0.3% 하락하면서 낙폭이 줄어들 것이라는 전망입니다. 

올 연말까지 전국과 수도권 집값이 각각 1.0%, 0.4% 하락할 것으로 관측하면서, 지방은 내년 1.2% 떨어질 것으로 밝혔습니다. 

저금리 기조와 금융 및 분양가상한제 등 규제에 따른 공급물량 감소로 서울과 지방 대도시 등 특정 지역은 강세를 유지할 것이라는 분석입니다. 


2. 주택공급증가율 추이
 

연도별로 주택공급량을 보시면서 비교해보시죠. 


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- 주택공급의 특징은 4~5년마다 급증.급락 현상이 주기적으로 반복되며, 주택공급증가율 표준편차는 23.1%로, 아파트가격 상승률의 표준편차 6.4%를 크게 상회하는 매우 높은 수준으로 나타나고 있습니다.


3. 정부의 부동산정책에 따른 주택시장 결과


2003.2.25~2008.2.24 : 노무현정부 주택정책은 억제, 주택시장은 호황 
 

2008.2.25~2013.2.24 : 이명박정부 주택정책은 억제에서 부양, 주택시장은 안정에서 침체

2013.2.25~2017.5.10 : 박근혜정부 주택정책은 부양, 주택시장은 침체에서 안정(대행기간포함)

2017.5.10~                   : 문제인정부 주택정책은 억제, 주택시장은 과열


정부 취임 1년 시점, 전국 아파트 매매 변동률(%)

노무현 정부 : 14.07%

이명박 정부 : -3.16%

박근혜 정부 : 1.00%

문재인 정부 : 8.31%


주택인.허가 실적 자료에서 보시면, 정부가 규재책을 펼치면 주택공급은 줄어드는 현상을 보입니다. 당연한 결과이겠지만 부양책 또는 완화정책을 펼치면 공급량을 늘어나게됩니다.


또 한가지 부동산정책 중 규제와 억제 시에는 주택시장이 침체되고, 부양 또는 완화정책 시에는 주택시장이 안정 또는 침체를 보이고 있습니다.


규제 시 건설공급량이 줄고, 아울러 매매거래량도 줄게됩니다.


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4. 9.13 대책 이후 서울 주택 거래량 감소

- 9.13대책 전 : 9억원 이하 78,919건 / 9억원 이상 16,854건

- 9.13대책 후 : 9억원 이하 27,996건 / 9억원 이상 9,350건


규제로 인한 부동산 가격상승률이 완화로 인한 부동산 가격상승률보다 매우 높게 나타납니다. 


5. 정부별 집권4년차 아파트 매매 변동률(%)
 

2001년 김대중 정부 : 서울 12.69% / 수도권 14.31%

2006년 노무현 정부 : 서울 24.80% / 수도권 32.49%

2011년 이명박 정부 : 서울 2.04% / 수도권 -1.63%

2016년 박근혜 정부 : 서울 3.95% / 수도권 5.13%


규제의 역설이라 보아야 할 것인가? 아니면 시장원리가 정책을 앞서는가? 라는 의문이 들 수도 있습니다.


6. 2020년 부동산시장은 어떻게 변할 것인가?
 

- 노무현 정부시절 사회수석이 문재인 정부에서 2019.6월까지 부동산 관련 정책을 맡았던 것은 매우 큰 의미를 주고 있습니다. 변함없는 부동산 규제책을 펼칠 것으로 보이면서, 정책이 실패인가?, 성공인가?를 배제하고 과거사례를 비교하면서 선행예측을 하고 장기적인 안목으로 바라보는 것이 효과적입니다. 


금번 분양가상한제 지역을 동단위로 핀셋규제한다는 것은 역설적으로 그곳의 미래가치가 높기 때문에, 중,장기 계획으로 적극 투자하라는 의미이기도 합니다.


결국은 서울, 수도권 일부지역을 제외하고는 부동산투자로서는 신중하게 접근하라는 핀셋정보일 수도 있습니다.


부동산은 하락과 상승의 반복적인 사이클이 있습니다.

결국 반복되는 사이클 (5~7년) 속에서 우상향하고 있다는 것은 경제악화, 금리인하, 정책강화, 공급의 증가, 심리적 불안감을 동반하면서 규제와 강화정책시 매수타이밍이고, 완화정책시 매도타이밍이 된다면 안정적일 것입니다.


가격이 하락할 때 하락의 기준가격선을 찾지 못하고 더 하락할 것을 기대한다거나, 가격이 기준가격선 이상으로 올라갔어도 심리적으로 매수를 하여야 한다는 불안감으로 막차를 타는 경우가 의외로 많습니다.


주택 거래량이 급감하면 집값 정체 및 가격하락은 반드시 동반됩니다. 아울러 전세가격을 검색하는 검색량이 증가하게됩니다.

단, 이런 징후가 보일 때 매수를 하시는 분들이 있고, 보류하시는 분들이 있습니다.


사상 초유의 경기부진과 글로벌 경기침체가 집값폭락을 가져온다고 하시는 전문가분들도 많습니다. 2020년 경기상황도 매우 어려울 수 있다는 예측이 예전부터 주위에서 나오고 있습니다. 벌집순환모형을 비교해보아도, 부동산의 장기전망은 침체 진입기인 것이 맞습니다.


하지만 한국의 부동산시장 전망은 위에서도 말씀드렸지만, 경기에 영향을 받는 것보다 부동산정책의 변화에 따른 영향을 더 받고있습니다.  


참조]

3기 신도시 토지보상금 40조원 시중에 공급, 노무현 정부인 2006년 판교신도시 개발 등 전국에 풀린 토지보상금 29조9000억보다 더 큰 규모!


토지보상금의 사용처

- 37.8%인 11조3000억원은 부동산 재거래에 사용

- 지방보상금은 수도권 부동산에 사용

- 수용토지 반경 80km 이내 같은 종류의 토지를 재매입 사례증가, 수도권 임대용 부동산 자산 매입에 사용


결과 : 토지가격과 주택가격 동반 상승, 유동성자금이 풀리면 다시 부동산시장으로 유입될 것!


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2022.5.9 이후 부동산 정책이 변한다면 그 변한 정책에 대한 영향이 1년 후부터 결과로 나타날 것이며, 정책기조 변경 후 4년차에 가장 큰 영향력을 보일 것 입니다. 


7. 2020년 부동산전망

* 완화는 없을 것으로 보이며, 규제로 인한 양극화현상은 2021년 최대치를 보일 것으로 예측하고 있습니다.

* 현정부의 부동산정책 과정을 알고 싶으신 분들은 2006년 노무현 정부 대통령비서실 사회정책비서관을 시작으로 2017년 출범한 문재인 정부 대통령비서실 사회수석과 2019.6 정책실장을 지냈던 김수현 정책실장의 "부동산은 끝났다"라는 저서를 보시면 완벽하게 녹아들었던 정책을 아실 것입니다.
 

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- 2020년 부동산시장은 규제정책의 연장으로 인하여, 핀셋정보지역은 가격상승을 주도할 것입니다. 

- 30~40대 직주근접지역과, 교통개발 및 GTX 인근지역, 과천, 인덕원, 목동 지역도 관심을 가져볼만 합니다.

- 2020년도 부동산가격을 상승세를 유지할 것이나, 2022년 이후 부동산정책이 완화정책으로 변경될 경우 지방에 갭투자를 했던 매물은 빠르게 매도로 전환하셔야 합니다. 

- 안산은 신축아파트를 중심으로 가격상승이 예상되며, 신안산선 인근지역의 구축아파트도 가격상승에 영향을 줄 것이나, 그동안 하락했던 가격대를 끌어올리는 정도로 유지될 것으로 추정하고 있습니다.

- 2020년 이후 5년이상 중,장기적 접근 시 재건축이 가능한 1000여세대, 용적율 180%이내, 3억이하의 재건축이 가능한 아파트를 검토해보실길 권유드립니다. 


유효수요가 많은 곳에 공급 대안을 마련하고, 소규모 도시재생사업에서 대규모 주택공급정책으로 변하는 시점을 준비하시고, 규제완화와 공급주도 시 수도권 이외의 지역 투자자는 수도권으로 회귀(return)된다는 것을 기억하시길 바랍니다.


2020년도 부동산정책은 규제를 이어갈 것으로 추정하고 있습니다.

핀셋규제지역의 부동산가격은 오를 것이며, 교통과 직주근접의 선호도 및 호재가 없는 지역의 부동산가격은 하락 및 보합을 유지할 것으로 예상하고 있습니다.
 

안산은 규제속에서도 신안산선, 경기가든, 트램, 스마트시티, R&D혁신단지 등의 호재로 호재지역의 가격은 상승할 것으로 예상됩니다.


공급량이 과거와 비교하였을 때 상대적으로 많다는 우려와 전세가의 하락속에서도 소폭의 반등이 있을 것이며, 2022년 이후의 완화정책을 예측하였을 때에도 안산은 대폭상승과 하락이 없는 지역적 특성으로 하락보다는 강보합세를 유지할 것으로 보입니다.


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