부동산은 끝났다!?

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부동산은 끝났다!?

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참여정부인 노무현대통령 시절과 문재인대통령 임기 중인 현재에도 사회수석을 맡고 있는 김수현 대통령비서실 사회수석은 서울대학교 환경대학원 도시 및 지역계획학 박사입니다.  이 분이 2011년 출간한 책(부동산은 끝났다)의 마지막장에는 "집이 필요한 사람들을 위한 10가지 지침"으로 끝맺음하고 있습니다. 

 

 부동산은 끝났다!?
 

 

1. '집의 생애 계획'을 세우라.

 내 생애의 미래를 설계하듯, 결혼 전 독립할 때, 신혼집 얻을 때, 자녀가 생겨 집을 늘릴 때, 은퇴 후 집을 줄일 때, 각단계의 그림을 그려보자. 또 생애주기와 경제 능력에 따라 주택 상향이동 계획을 세우자. 집은 각 생애 단계에 맞춰 '필요할 때, 필요한 방식'으로 구하는 것이다.

 

2. 부동산 신화를 믿지 말라.

 부동산 불패신화는 고도성장기, 우리 부모세대들의 성공신화이기도 하다. 그러나 집을 둘러싼 사회경제적 토대 자체가 바뀌었다. 집은 생활 수단이지 돈벌이 방법이 아니다.

 

3. 집 사는 데 빌리는 돈은 연소득의 5배를 넘지 말자.

 원리금 지출이 소득의 30%를 넘지 않도록 해야 한다. 원리금을 함께 상환하되 생애 경제계획에 맟춰 상환 스케줄을 면밀히 설계하자.

 

4. 전세 보증금 대출제도를 이용하자.

 생각보다 전세 보증금 대출 프로그램이 다양하다. 적극 활용하자. 아직은 전세가 유리하다.

 

5. 공공임대주택은 선망하는 주택이다.

 공공임대주택을 꺼리지 말자. 집 수준도 높고 이웃도 좋다. 내 집이 아니어도 오랫동안 편안하게 사용할 수 있다. 적극 활용하자.

 

6. 부동산 언론에 속지 말자.

 너무 많은 언론들이 부동산 광고로 체산을 맞추고 있다. 속기 쉬운 기사형 광고부터 기획부동산형 광고까지 실리고 있다. 더 무서운 것은 책임지지 않는 논조다. 현장에 가서 확인하자.

 

7. 집은 과시적 소비재가 아니다.

 거품의 시대에는 큰 집이 돈 버는 집이었다. 이제 내 가족에게 꼭 맞는 크기를 찾아 합리적으로 소비하자. 4인 가족 기준 85㎡(국민주택 규모)는 여전히 최적, 최상의 규모이다.

 

8. 집은 오래 썼다고 버리는 물건이 아니다. 고치며 살자.

 집은 '10년 타는 자동차'가 아니다. '100년 쓰는 주택'이 당연한 사회를 만들자. 처음부터 튼튼히 짓고 또 고치며 살자.

 

9. 집은 이웃과 동네의 일부다. 마을 만들기에 참여하자.

 집은 홀로 존재하지 않는다. 동네가 좋아져야 집도 좋아진다. 현관문 밖은 어떻게 되든 상관 않고 집 안만 단장한다고 집값이 올라가는 건 아니다. 이웃과 함께 마을 만들기를 시작하자.

 

10. 부동산 관련 정보를 직접 찾아보자.

 선정적 언론, 무책임한 전문가에 의존하지 말고 내가 직접 정보를 찾고 정리해보자. 인터넷도 있고, 공공기관에서도 다양한 정보와 도움을 제공하고 있다.

 

그 누구도 속 시원히 말해주지 않은 부동산에 관한 모든 것을 털어 놓은 김수현수석의 저서를 읽어보면서 현재 사회수석의 부동산관련 계획이 정책에 부분적이라도 녹아든다면 현재의 부동산 정책과 미래방향을 조금 더 디테일하게 어느정도 가름할 수 있기에 참고하시라고 올려드립니다.

 

기타 첨부한 내용이나 반론의 내용은 전혀 없음을 말씀드립니다.


- 청약통장 1,500만명

* 1989년이후 전체가구가 1,700만인데, 아직도 1,500만 구좌가 있다는것은 거의 한집에 한구좌정도 아파트 당첨을 준비하고 있다는 것이다.


- 수도권인구

* 2020년에 정점 도달 예측.

* 일본식 장기거품 붕괴는 없을 것이다.

* 주거수준이 아직은 낮기때문에 가격하락시 수요가 회복되고, 한국 특유의 전세제도로 인하여 LTV(주택담보인정비율)이 낮아 은행부실과 연쇄적 가격하락이 나타날 가능성이 거의 없을 것이다.


- 공공임대주택

* 공공임대주택이 완전한 대안은 아니다.

* 건립비용 + 저소득층만 밀집되는 현상이 나타날 수 있다.

* 민간임대주택에 거주 및 임대료를 보조하는 방식이 대안이다.


- 부동산 정책은 정치적 쟁점

* 지역별, 계층별 투표성향에 영향을 준다.

* 다세대, 다가구 주택이 재개발되어 아파트로 바뀌어도 투표성향이 달라진다.


- 주택임대소득세가 없는 나라

* 상가나 오피스 건물은 세를 놓을 경우 월세에 대한 임대소득세를 부과하고, 전세도 이자율 4%의 소득이 있는 것으로 간주해(간주임대료) 세금을 부과하는데 주택은 월세에 한해 소득세가 부과되고 전세는 사실상 부과되지 않는다.



- 보유세를 올리면 부동산 투기가 근절되는가?

* 부동산 거래세(취득세)는 지나치게 높고, 보유세(재산세) 비중은 지나치게 낮기 때문에 반대로 취득세는 낮추고, 보유세는 올리는 것이 올바르다.

* 거래세는 어쩌다 한번이나 종부세, 재산세는 정치적으로 부담감을 줄 수 있다.

* 거래세는 단일세율, 보유세는 누진구조로 낮기 때문에 전체적으로 세율을 1%로 높이고, 고가의 다주택자부터 현실화해야 하지만 위험한 개혁에 누가 손을 댈 것인가?


- 공공임대주택만으로 해결할 수는 없다.

* 일반 주택가격이나 민간 임대료 수준도 전반적으로 안정되지 않으면 공공만으로 해결하기에 부담이 있다.

* 지속해서 공공에 거주하는 인구로 인하여 주거의 상향이동, 계층적 이동이 둔화되면 사회적 격리 현상이 발생한다.

 

- 분양가 상한제의 필요성

* 분양가 상한제가 폐지된 후 5년만에 분양가가 2~3배 오른 것에 대한 규제필요가 필요하다.

* 서울 주거용 토지는 34%올랐지만, 분양가는 125%나 올랐다는 것은 분양가 상한제의 필요성이 있다.

* 재건축단지의 가격 상승으로 인한 소득이 낮은 가구의 불가피한 이사를 방지해야 한다.


- 후분양제도의 문제점

* 투입자금의 이자, 추가비용은 분양가에 반영되기 때문에 분양가를 낮출수 없는 측면도 있다.

* 집값이 급격히 상승하는 국면에서는 선분양제도가 오히려 유용할 수 있다.


- 반값아파트 실효성

 토지임대부주택 : 

* 토지지분에 대한 은행이자 기준의 월세를 내야하는 부담이 있다.

* 용적률400% 주장도 고밀도로 인한 주거형편이 열악해지는 부담이 있다.

* 향후 노후화로 재건축될 경우 토지 재산권이 없는 상황에서 법적인 부담감이 있다.


반값아파트 실행시 :

* 1,500만명이나 되는 청약 대기자들을 선별하고 수요가 멈출때까지 공급을 할 수 없는 부담이 있다.

* 수도권 편중 유입에 대한 부담이 있다.

* 전매금지제도에서도 편법으로 처리하는 세대가 발생하고 있다.

* 초과이익을 허용하지 않는 환매조건부제도를 도입하더라도 5년이상 기간에 대한 부담이 있다.


- 전세제도

* 세계에서 유일한제도 

* 집값상승기대로 전세금을 안고 주택을 미리구입하는 현상.

* 집값상승이 어려운 지역은 월세전환이 되고 있다.

* 매매시장의 불확실성이 높을경우 전세로 전환이 높아진다.

* 집값이 안정되어야 전세가격이 안정된다.


- 월세시장

* 중저가 월세시장에서는 공공의 역활이 크다.

* 저렴한 소형 분양주택을 늘려야한다.

* 공공임대주택을 늘려야 한다.

* 다세대, 다가구 매입임대주택을 확대해야 한다.

* 재개발, 뉴타운사업에도 저렴한 서민주택 20% 공급을 늘려야 한다.

* 임대전용주택등록제도, 자동계약갱신제도, 임대소득세 정비 및 임대료 보조제도 및 공실시 다른소득에서 차감하는 제도를 도입해야한다.


- 선진국

* 주택점유형태가 민간임대 -> 자가소유+공공임대 -> 자가소유로 변하고 있다.

* 임대계약이 만료되어도 결격사유 없으면 자동연장되고, 임대료 인상도 일정수준 규제하며, 임대료가 부당하면 임대료조정위원회에 조정신청을 할 수 있다.

* 세입자에게는 소득수준에 따라 임대료를 보조한다.

* 가옥주에게는 임대료 인상을 자제하는 조건으로 집수리비 또는 건축비를 지원한다.

* 영국은 자가거주자가 70%, 공공임대가 11% 민간임대가 11%, 주택협회임대 8%이다.

* 자가거주율을 높이고, 공공임대와 민간임대의 비율을 유지하는 정책.


- 일본

* 일본부동산가격은 1985년 수준.

* 상업지 가격은 5배가 뛰었다가 다시 원점으로 돌아옴.

* 좁은국토, 많은 인구로 인하여 토목,건축산업경제구조 발달.

* 부동산거품 시작되자 2%에서 6%로 금리인상단행, 종합부동산세와 유사한 지가세도입 등 과잉대응으로 파장이 커짐.

* 뒤늦게 금리를 낮추고, 부양책을 실행했지만 여전히 토건식(토목,건축) 부양책에 의존하므로 과잉투자지속 및 건설업, 금융업 구조조정 지체로  회복이 더디게 하였음.

* 경제대국인 반면 낮은 복지수준으로 고령화사회로 변하면서 고령자들이 소비를 기피함.

* 젋은층 고용불안정으로 도시외각 신도시 이전보다는 도심 내 소규모 주택으로 희귀하는 현상발생.

* 공공임대도 낮은 7%수준이며, 기업소유 사택이 전체가구의 3%로 경제불황시 직장과 거주주택인 사택까지 잃는 현상발생.


- 미국

* 선진국 중에서 공공임대주택 비중이 가장 낮은 나라로 1%수준.

* 대신 민간임대주택으로 전환하고 임대료를 지원함.

* 저소득층 광열비 지원.


- 싱가포르

* 토지임대부 분양주택방식으로 주변 시세 55%로 공급.

* 5년간 전매제한. 그전에는 주택청에 환매신청.

* 양도소득세는 시세차익의 25%.

* 일생동안 공공주택 2번의 기회.

* 단 식민지 시절부터 공공소유택지가 대부분이라 한국과 차이가 있음.


- 한국

* 공공임대 4%, 자가소유 61%, 민간임대 35% 수준.


- 대안

* 구입능력이 낮은 계층에서 무리하게 자가 소유를 하지 못하게해야 한다.

* 보유세강화로 실효세율 1%목표이나 장기적으로 해야한다.

* 다주택자 양도세 중과 제도로 많이 매도하도록하여 그에 따른 집값을 안정화 해야한다.

* 분양가 상한제와 원가공개로 주택건설로 인한 과도한 이익은 차단해야 한다.

* 토지는 국공유로 유지한 채 건물만 분양해서 싼 값으로 집 장만을 할 수 있도록 해야한다.

* 공공임대주택 대량 공급으로 취약층 및 중산층까지도 공공임대주택을 공급하여 투자에서 주거로 전환해야 한다.

* 재개발, 재건축 개발이익환수를 해야한다.


- 정책방향

* 내 집이 아니어도 편히 살 수 있도록 하는 정책이 필요하다.

 ㄱ. 공공임대주택 및 공공분양주택을 현재 5% 내외에서 2018년까지 10%확보, 추가로 5%를 확보하되, 민간주택 재고를 활용한다.

 ㄴ. 민간임대주택 중 5%정도는 임대료 보조제도 등을 통해 공급하고 민간임대주택 임대료는 규제해야 한다.

 ㄷ. 공공택지 중 분양용과 임대용 비율을 5:5로 당분간 보급하므로, 부족한 공공임대주택를 늘리는 방안을 수립해야한다.

 ㄹ. 공공임대주택 건설 재원을 LH공사에 떠넘기지 말고, 정부재정으로 직접 지원해야 한다.

 ㅁ. 임대주택은 무조건 등록하고, 세입자가 계약 갱신청구권을 가지며, 일정률 이상 임대료 인상을 억제해야 한다.

 ㅂ. 임대소득세 부과대상에 전세도 포함하고, 민간임대주택 저소득세입자에게 소득의 일정비율 이상을 보조해야 한다.

 ㅅ. 임대사업자는 필요시 자금지원 및 세제 지원 병행 등 공공이 개입해야 한다.

 ㅇ. 거래세율은 낮추고, 보유세율은 0.5%까지 인상해야 한다.

 ㅈ. 다주택자 임대사업자등록시 임대소득세를 납부하는 조건으로 양도세율을 일반세율과 동일적용하는 방안도 있다.

 ㅊ. DTI는 규제가 아니라 규범으로 더 큰 위험을 막아주는 역활을 한다.

 ㅋ. 개발이익 환수를 전제로 창의적인 개발을 허용해야 한다.

 ㅌ. 4가지 원칙

   1) 건설업을 통한 경기부양 금지 

   2) 부동산 세금의 원칙을 정하고 흔들림 없이 추진

   3) 가계와 은행의 건전성을 지키는 것은 부동산 경기보다 우선

   4) 본인의 노력에 의하지 않은 개발이익은 공공과 나눠야 함

 ㅍ. 도시재생사업으로 소형 공공임대주택을 확보해야 한다.

 ㅎ. 객관적인 전문가는 없다.자신의 주관과 맞는 전문가를 초빙하거나 주관적인 경향을 논평할 뿐이다.


- 서민을 위해서

토지, 건물 모두 공공이 소유하는 공공임대주택을 기간과 임대방식을 다원화해 보급을 확대하는 방법을 채택 및 시세보다 낮은 소형 분양주택을 장기대출과 연계하여 공급하는 방법을 채택. 


일반인이 세를 놓는 경우 무조건 임대전용주택으로 등록하고, 세입자는 자동계약갱신권을 보장하며, 일정수준 이상 임대료를 올리지 못하도록 하고, 임대소득의 30% 이상을 임대료로 지출하는 가정에는 정부가 차액만큼 임대료 보조제도 실시.


오래된 도심부를 재개발구역으로 묶은 뒤 몽땅 철거하지 말고 정부가 먼저 도로와 주차장, 공원과 같은 기반시설을 정비해준 뒤 이를 계기로 토지와 건물 소유주들이 스스로 오래된 건물을 개보수하거나 새로 짓도록 유도하는 방식 채택.


원거주민이 밀려나지 않도록 서민주거 불안해소 대책으로 저렴한 소형주택공급 확대와 저소득 가구의 입주를 지원하기 위한 임대료 보조제도, 보증금 융자제도 채택. 또한 재개발사업에서도 세입자용 임대주택을 건립하도록 규제.


수도권의 신규택지 내지 신도시는 여전히 필요하기 때문에 광역교통망 통근권을 늘려 2기신도시 대비 40km 범위를 늘리는 방안.

 

- 저서에 나왔던 내용들

임대사업자강제등록, 임대차제도개선, 공공임대주택공급증가, 주택개량사업, 개발이익환수, 도시개량사업, 소형주택확대, 주택연금제도강화, 노령화도시 활력방안수립, 분양가상한제, 보유세인상장기전략, 공공택지공급, 전매제한, 청약제도개선, 민간임대주택+임대료보조 등입니다.

 

적어도 이러한 내용은 어느정도 변경되더라도 반영될 수 있고 또한 반영되고 있기에 참고하시라고 올려드립니다.

 

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