2013년 양도소득세 감면 내용

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2013년 양도소득세 감면 내용

스마트 0 35162

2013년도에 양도소득세 감면 내용이 가물가물하시다는 분이 계셔서 참고용으로 지난 내용을 올려드립니다.

 

양도소득세 감면 내용

양도소득세를 감면해준다는데, 이건 뭐.... 무척 복잡하네요!  이런 말을 종종 듣습니다. 저도 이해하기 힘든 부분이 있습니다.^^

 

부동산에서도 무조건 양도소득세 감면으로 알고 계신곳도 많습니다. 이번 기회에 함께 공부해 보시죠^^

 

 

   
 

주택을 보유한 소유자의 자격요건에 따라서 - 신규취득자

- 제3자에게 양도할 경우 양도소득세 감면대상이 됩니다.

 
   

  

결론적으로 취득자가 5년내 양도시 기존 양도인의 자격조건이 않되면 양도소득세 감면을 못받습니다.

 

쉽게 말씀드려서 일시적 2주택을 제외한 다주택자의 주택 구입하시면 나중에 양도시 양도소득세를 감면받지 못합니다.


 

-감면대상 주택 확인절차-

 

85㎡ 또는 6억원 이하의 매매계약을 체결한 계약 물건의 소유자

 

신분증지참+매매계약서지참+매도인주민등록등본

 

제3자가 신청하는 경우 : 제3자의 신분증지참+자필서명위임장+위임인신분증사본

 

 조세특례제한법 시행령 주요개정 내용을 잠깐 알아보겠습니다.

  

1. 누가혜택을 받나요?  ; 취득자가 나중에 양도시 받습니다.

 

거주자 또는 비거주자가 '13년 4월 1일부터 '13년 12월 31일 기간동안 신축주택.미분양주택.1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 경우 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세 100% 감면

 

- 거주자 외 비거주자도 가능하다는 말인데요. 당연히 일시적2주택자도 해당하기 때문에 비거주자도 포함했네요.

 

- '13년3월31일은 해당사항 없다는 말입니다.

   그럼 계약해재하고 4월1일로 계약체결하면 않되나요?......어찌되었든 감면대상에서 제외됩니다.

 

Tip. 6월30일 매매계약에 대한 잔금을 치르는 경우 취득세 감면과도 연관성이 있기 때문에 아주 민감한 사항이니 꼼꼼히 따져보셔야합니다.

 

      - 7월1일 잔금일이면 취득세 감면대상에서 제외됩니다. 양도세와 취득세 동시만족이 좋겠죠^^

 

 

2. 각각의 주택에 대한 해당내용이 궁금합니다.

 

 가. 신축주택 : 주택건설사업자 등이 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔

 

 나. 미분양주택 : '13년4월1일 현재 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔

 

 다. 1세대1주택자의 기존주택 : 주민등록법상 1세대가 주택법상 주택을 1채만 보유하고 있는 경우(보유기간 2년이상)

 

 라. 1세대 1오피스텔보유자 : 주민등록법상 1세대가 주택법시행령상 오피스텔(주민등록이되어 있어야함) 1채만 보유하고 있는 경우(보유기간2년이상)

 

 마. 일시적2주택자 : 1세대가 보유한 주택(오피스텔포함)을 양도하기 전에 다른 주택(오피스텔)을 취득하여 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 다른주택(오피스텔)을 양도하는 경우(종전의 주택은 2년이상 보유)

 

     [일시적2주택자도 일시적2주택 취득기간에 대한 조건이 있습니다. 매우 중요하죠.]

 

 

Tip. 아주 복잡시렵습니다.^^

 

 가)항의 주거용오피스텔 기준이 뭘까요?

 

    -> 주거용 오피스텔은 취득자가 주거용으로 사용하기 위해 취득 후 60일 이내 본인 또는 임차자의 주민등록을 옮기거나, 임대용 주택으로 등록해야 합니다. 아니면, 업무용으로 되기 때문에 해당사항이 없다는 말이죠.

 

 

 다)항 1세대란? 무엇인가요?

 

1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말합니다. 

○ 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우는 아래와 같습니다. 

- 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 

- 소득세법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법』제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리․유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니합니다.
※ 2013년 최저생계비 : 1인기준 월572,168원 

○ 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택으로 보는 것이나(기본통칙 89-6) 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우에는 주택 소유자에 한하여 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용하며, 주택부수토지의 소유자는 동 규정을 적용받을 수 없다.

 

 마)항의 내용을 잘 보셔야합니다.

 

일시적2주택자인 경우 종전주택을 먼저 양도하는 경우에 양도소득세를 감면받게됩니다.

 

결론적으로 기존주택을 양도시 감면 받으나, 새로구입한 주택을 기존주택보다 먼저 양도할 경우 감면대상에서 제외된다는 내용이죠.

 Tip. 아울러  기존주택 구입 후 1년 이후에 신규주택을 구입해야합니다.

 



3. 이제부터 돈이야기를 해볼까요?



감면대상 주택 취득 후 5년간 발생한 양도차익



 가. 취득 후 5년 이내 양도하는 경우 : 해당주택 양도로 발생한 양도소득금액 100% 세액감면

 

 나. 취득후 5년 경과 후 양도하는 경우 : 취득일부터 5년간 발생한  양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제



그럼 취득일의 기준은 무었인가요?

 

- 대단히 중요합니다. 기준을 잘못 잡으면 한순간에 취득세 및 양도소득세 감면 또는 면제를 못받을 수 있습니다.



상속,증여등의 특수한 경우등은 논외로하고, 취득과 양도의 기준은 대금을 청산한 날을 우선으로 합니다.

 다만, 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기.등록 접수일 또는 명의개서일이죠.



* 예) 총 양도소득이 3억원이고, 5년내 발생한 양도소득이 2억원인 경우



1억원(3억원-2억원)에 대해서만 과세 (2억원을 취득시점, 5년이 되는 시점, 양도시점간 기준시가로 안분계산)

 

 - 양도소득 3억원 중 5년내 발생한 2억원은 감면한다는 말입니다.



4. 신축.미분양주택 및 1세대1주택자의 주택 확인절차 및 방법



가. 신축.미분양주택 :

 

 1) 12년3월31일까지 분양계약이 체결되지 아니한 주택 - 13년6월30일까지 시장.군수.구청장에게 제출

 

 2) 그 밖의 신축주택등 현황 - 매매계약을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내

 

 3) 사업주체 등은 매매계약 체결 즉시 매매계약서에 시장.군수.구청장으로부터 신축주택 등 확인날인을 받아 계약자에 교부하고 신축주택 등 확인대장을 작성.보관

 

 4) 취득자는 추후 양도세 감면신청시 신축주택 등 확인날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에 제출.



나. 1세대 1주택자의 주택

 

 1) 감면대상기존주택 양도자는 매매계약 체결한 날부터 30일이내에 매매계약서에 시장.군수.구청장으로부터 감면대상 기존주택 확인날인을 받아 계약자에 교부

 

 2) 취득자는 추후 양도세 감면신청시 감면대상기존주택 확인 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에 제출.



또한번 복잡스렵네요......ㅠ.ㅠ



Tip. 매도자는 감면대상이라는 확인서를 계약체결일부터 30일이내 확인을 받아야한답니다.

 

매매계약서 특약사항에 단서조항을 넣어야 좋을듯 싶네요. 아울러 30일이내 1차 확인 및 중도금 또는 잔금시에 서류를 받는 조항등....



 - 임시확인신청서를 작성하실 때 세대원의 성명, 주민등록번호도 알아갸셔야 합니다.

 

 - 구비서류 : 1세대1주택확인신청서(임시), 매도인주민등록등본,매매계약서,신분증

 

 - 제3자 신청시 : 위임한 소유자 자필서명 위임장,위임한 소유자 신분증사본,위임자 신분증 추가

 

TIP. 13.6.27 이후부터 계약체결일로 30일이내에서 -> 계약체결일로부터 60일 이내 확인을 받는 것으로

변경되었습니다.

 

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5. 감면대상주택제외



 Tip.

 - 실재거래가액 (양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택

 

 - "하고"에 메리트가 있네요^^



- 계약체결된 매매계약을 해재하고 13년4월1일 이후 계약 체결한 주택

 * 계약자의 가족(본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매)가 매매계약하는 경우 포함.(부동산거래신고를 미리하지 않았다면, 이부분은 어떻게 확인이 가능할지 의문입니다.)





6. 시행기간인 13년12월31일까지 취득에 대한 기준이 무엇일까요?

 - 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우입니다.



7. 양도소득 감면금액 계산산식



 

8. 주요핵심 문답내용을 정리해서 올려봅니다.



가. 주택을 재개발.재건축한 신축주택을 취득하는 경우는 감면대상인가?

 - 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 경우는 감면대상에 해당되지 않음.

 - 재개발.재건축된 주택을 제3자가 취득하는 경우 양도자의 1세대 1주택 여부를 확인하여 감면대상 여부를 판단함.

 - 재건축.재개발 단지의 일반분양분은 신축.미분양 주택에 해당.



나. 자기소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하는 경우는 감면대상인가?

 - 주택을 신축하여 취득한 본인은 감면대상이 되지 않으나, 이를 제3자가 매입하는 경우 신축주택에 해당됨.



다. 1세대가 지분을 보유하는 경우 1세대 1주택 판정 방법은?

 - 부부(1세대)가 동일 주택의 지분을 1/2씩(공유) 보유하는 경우 1세대 1주택에 해당.

 - 그러나, 각기 다른 주택의 지분을 일부씩 보유하는 경우 1세대 다주택자에 해당.



라. 미분양주택을 건설사가 그동안 임대용으로 사용하고 있는 경우

 - 금번 감면대상 미분양 주택에 포함됨.



마. 오피스텔은 어떤 경우에 감면 받는가?

 - 신축.미분양 오피스텔은 취득자가 취득일 후 60일 이내에 오피스텔 주소지에 본인 또는 임차인의 주민등록을 이전하거나, 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록하여야 함.



 - 기존 오피스텔의 경우 주민등록이 되어 있는 오피스텔 1채만 보유하고 있는 세대(일시적 2주택 세대 포함)의 오피스텔을 취득하여 신축.미분양 오피스텔과 동일하게 주민등록이전 또는 임대용 주택으로 등록하여야 함.



바. 부부의 주민등록이 별도로 되어 있으면 2세대인가?

 - 부부 중 1인만 별도세대를 구성하고 있는 경우.


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