양도소득세절세에 필요경비는 무엇이 있을까?

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양도소득세절세에 필요경비는 무엇이 있을까?

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오늘도 좋은 하루입니다. 이번에는 양도소득세 절세에 필요경비에 대하여 알아보겠습니다.

 

양도소득세 절세에 필요경비는 무엇이 있을까
 

싱그러운 봄날에 향기로운 봄 내음이 가득한 포근한 날이 계속되고 있습니다. 이번 주는 연휴로 인하여 다소 짧은듯한 한주가 될듯하네요. 이번 주말에 좋은 소식과 함께 즐거운 여행을 다녀오셔도 좋을듯하네요.

 

오늘은 양도소득세 절세에 필요경비는 무엇이 있을까?라는 내용으로 정보를 함께 나누기로 하겠습니다. 우선은 기본적인 양도소득세의 흐름에 대하여 먼저 말씀을 드려야 할 것 같습니다.

 

1. 양도소득세

 가. 양도소득세 계산구조

 = 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수한 거래금액

 - 취득가액 : 취득에 소요된 실제 지출금액 또는 환산가액

 - 필요경비 : 취득세 등 양도비, 확장비용

 = 양도차익

 - 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유시

 = 양도소득금액

 - 양도소득기본공제 : 연간 1인당 250만원

 = 과세표준

 * 세율 - 누진공제

 = 산출세액

 - 공제,감면세액

 = 자진납부세액

 

Tip. 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고 납부

 - 예를 들어 2015년 2월 14일에 잔금을 받으면, 신고 납부기한이 4월14일이 아니고, 4월 30일입니다.(2월 중 언제라도 잔금을 받으면, 신고 납부 기한은 4월 30일임)

 - 신고 납부 기한이 지나면 20% 및 0.03%/1일당, 가산세가 부과됩니다.

 

예전에 세법공부할때 [차.장.소.기.과표]로 암기하던 기억이 나네요. 항상 양도차익부터 계산문제가 나왔었습니다. 양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액-기본공제=과세표준

 


 

2. 취득가액

 - 취득당시 계약서가 있는 경우 : 계약서상 금액

 - 취득당시 계약서가 없는 경우 : 취득가액이 불분명 한 경우

  * 환산취득가액 = 양도가액 x 취득 당시 기준 시가/양도 당시 기준 시가로 산정하게 됩니다.

 

이 부분도 암기할 때 사.감.환.기로 외웠던 기억이 나네요. 사실가격, 감정가격, 환산가격, 기준시가 등으로 불분명시 가액을 산정합니다.

 

Tip. 환산 취득가액 계산식 :

 환산 취득가액 = 양도당시 실질거래가액 x 취득당시 기준시가/양도당시 기준시가 로 환산하는데요. 양도가액을 취득 및 양도당시 기준시가 비율만큼 취득당시 기준시가로 인정합니다.

 

그렇다면 개별주택과 공동주택의 최초 고시일 이전에 취득한 경우에는 어떻게 계산할까요? 

 - 환산 취득당시 기준시가 = 최초고시당시 고시가액 x 취득당시 기준시가(토지 및 건물)/양도당시 기준시가(토지 및 건물)

 


 

3. 그 외의 내용

 - 상속. 증여 받은 재산의 취득가액 : 상속.증여세 법상 평가액(상속 당시 신고가액)

 - 배우자 증여받은 자산의 이월과세(취득가액) 규정

 ㄱ. 요건 : 배우자, 직계 존비속으로부터 증여받은 부동산 등을 증여일로부터 5년 이내에 양도시

 ㄴ. 대상자산 : 토지, 건물, 특정 시설물 이용권(골프, 콘도 회원권 등)

 ㄷ. 대상자산의 취득가액 : 증여자의 취득가액임.

 ㄹ. 증여 받을 당시 납부한 증여세 상당액은 필요경비 산입함.

 ㅁ. 제외 대상

  1) 양도당시 배우자의 사망으로 배우자 관계 소멸된 경우(이혼의 경우는 적용됨)

  2) 대상자산이 주식 등인 경우와 기타 친족으로부터 증여 받은 경우는 부당행위 계산 부인 규정을 적용하여 해당되면 증여세 과세함.

  3) 수용의 경우 사업인정 고시일 부터 2년 이전에 증여 받은 경우 또는 증여 받은 자산이 1세대 1주택인 경우.

 


 

4. 필요경비

 * 이제부터 양도소득세에서 가장 민감한 부분인 필요경비에 대한 안내를 드립니다.

 공 제 항 목

불 공 제 항 목 

 취득금액, 베란다 확장비용, 새시 설치비용

도배, 장판, 벽지, 조명기구 교체 비용 

 취득세 등 공과금, 세무사, 법무사 수수료

금융기관 차입금 이자 

중개수수료 * 법정 요율보다 많이 지급해도 인정 

건물 도색비용 

강제매입채권 매각차손, 광고비 

주방가구(씽크대 등) 교체비용 

소유권 취득을 위한 소송비, 화해 비용 

상가를 분양받고 환급 받은 부가가치세 

부동산 컨설팅 비용, 개발 부담금 

종합소득세 계산시 계상한 감가상각비 

무허가 중개업자에게 지급한 중개보수 

기존 건물의 현상 유지에 들어가는 비용 

 

 

Tip. 위에 열거된 내용 중 법정 요율보다 초과된 중개 보수도 인정을 받습니다. 아울러 베란다 확장비용 등이 공제항목에 포함이 되는데요. 최근 분양권 전매가 가능했던 레이크 타운의 경우 세무서에서는 2년이내 전매하였을 경우 40%의 양도소득세를 부과하고 있습니다. 세법이 변경되어 1년이상 2년이내 주택입주권은 누진세율을 적용하지만, 분양권에 대한 전매는 변동된 내용이 없습니다. 이 부분을 잘못 알고 전매계약을 하시면서 40%의 양도소득세를 납부하게 되는 사례도 있었는데요.

이럴 때 매도인은 베란다 확장비용 중 계약금만 지불한 경우가 대부분이지만 전매 잔금 전까지 베란다 확장비용 전부를 지불하게 되면 양도소득세 공제에 반영되어, 어느 정도 세이브할 수 있습니다.

 


 

5. 용어정리

 - 자본적 지출 : 필요경비 인정됨. 부동산의 가치를 증가시키는 비용

 - 수익적 지출 : 필요경비 불인정. 단순한 형상 유지비용 또는 수선비 성격의 지출.

 

Tip. 다음 중 큰 금액을 취득가액으로 할 수 있습니다.

 - (자본적지출 + 양도비) VS (환산취득가액 + 필요경비 계산공제)

 * 환산취득가액으로 신고하는 경우 상기 공제 항목이라 하더라도 불 공제됨을 유의하시길 바랍니다. 이경우 필요경비는 취득당시 기준시가의 3%만 공제됩니다.

 * 상속, 증여받은 부동산은 개산공제가 아닌 실제 필요경비를 공제합니다.

 


 

6. 기준시가의 종류

 

 종 류

명 칭 

포함내역 

고시관청 

최초고시 

 일반토지

공시지가 

토지 

국토교통부 

1990년 

일반건물 

기준시가 

건물 

국세청 

 2001년

상업용건물 

기준시가 

토지와 건물 

국세청 

2004년 

개별주택 

개별주택가격 

토지와 건물 

국토교통부 

2005년 

공동주택 

공동주택가격 

토지와 건물 

국토교통부 

2005년 

 

 

 - 일반 토지 및 건물이 1985년 1월1일 이전 취득한 경우는 1985년 1월1일 취득한 것으로 본다.

 

Tip. 여기서 중요하게 다뤄야 할 내용이 있습니다. 지금도 파생되는 문제점인데요. 예를들어 2001년 상업용 건물을 분양받았고 그 당시 분양가격과 취득신고가격이 상이한 경우가 발생할 수 있습니다. 분양사와의 거래금액이 상이할 수 밖에 없는 현실도 있었지요. 그렇다면 매도시 매입가격이 낮기 때문에 양도소득세가 증가되는 현상이 발생할 수 있습니다. 이럴 경우 어떻게 할까요? 최초 고시 이전은 환산가격으로 산정하면 어느정도 절세를 할 수 있습니다. 또한 건물분에 대하여는 감감 생각이 발생하기 때문에 이 부분도 관심 있게 보아야 할 대상이기도 합니다.

 


 

7. 장기보유특별공제(비사업용 토지는 공제 배제)

 - 보유기간에 따라 달라집니다. 

 


 

- 준 공공임대주택 : 장기보유 공제율 60%
- 과세되는 1세대, 1주택 : 양도가액 9억 초과분부터 과세됩니다.

 가. 13년 4월1일 이후 매매계약 체결한 전용 85m2 이하 준 공공임대주택.

 나. 10년 이상 임대 및 보유.

 다. 최초 임대료 시세 이하 및 임대료 인상율 연 5%이하.

- 장기임대주택 : 6년이상 임대한 매입임대주택 양도시, 임대기간에 따라, 일반 장기보유 특별 공제율(연 3%, 최고 30%) 외에 최고 60%까지 추가 공제함.

 

 임대기간

추가공제율 

6년이상 7년미만

2% 

7년이상 8년미만

4% 

8년이상 9년미만 

6% 

9년이상 10년미만

8% 

10년이상 

10% 

 

 


 

8. 세율

 

 - 기본(누진, 일반)세율 : 1년 이상 보유하고, 등기된 자산인 경우.

 

 과세표준

세율 

누진공제 

세율 

누진공제 

1,200만원이하 

6% 

6% 

 

4,600만원이하 

15% 

108만원 

72만원+1,200만원 초과금15%

8,800만원이하 

24% 

 522만원

582만원+4,600만원 초과금 24% 

1억5천만원이하 

35% 

1,490만원 

1,590만원+8,800만원 초과금 35%

1억5천만원초과 

38% 

1,940만원 

3,760만원+15,000만원 초과금 38%

* 원칙 : 과세표준 구간별로 계산하여 합산함이 원칙임 / 주요한 내용 : 기타자산 = 보유기간과 무관하게 6~38% 5단계 초과누진세율

 

 

Tip. 기본(누진, 일반) 세율 : 2년 이상 보유하고, 등기된 자산일 경우입니다. 다만 주택인 경우 1년이상 보유로 변경되었습니다.

 

지금까지 양도소득세 절세에 필요경비는 무엇이 있을까?에 대하여 간략하게 공유하였습니다. 오월 푸른 날에 늘 가정에 행복함이 가득하시길 바랍니다. 다음번에는 1세대 1주택 비과세에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 아울러 디테일한 세무에 대하여는 세무사께 질의하시는 것이 정확합니다.

 

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