임대소득세와 실질임대소득 회수기간

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임대소득세와 실질임대소득 회수기간

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임대소득세와 실질임대소득 회수기간

 

수익형 부동산에 투자를 하시는 고객께 브리핑을 하다보면, 간간히 임대소득에 대한 실질적인 월세수익금액 대비 투자비용을 제외한 회수기간에 대한 문의를 하시는 고객님께 추정계산을 해드리는데요.

 

임대소득세와 실질입대소득 회수기간 

 

가장 핵심적인 내용은 5년이내의 추정 임대 수익금액과 수익률입니다. 일반적인 비용을 제외한 실직소득이 되겠는데요. 여기까지 말씀드리면, 투자대비 임대소득의 미래가치인 시세차익을 제외한다면, 고민이 됩니다.

 

임대소득세와 실질 임대소득 회수기간에 대한 내용 및 수익성지수에 걸림돌이 되는 것은 우선적으로 세금관계입니다. 지출비용이 높은 취득세를 공제하면서부터 수익률은 떨어지는데요. 임시적인 비용추계를 도표를 보시면 금방 이해가 가실 것입니다.

 

  

3년차 이후부터는 시세차익까지 얻으실 수 있는 부분이기 때문에 꾸준하게 임대료가 입금된다면 좋다고 볼 수도 있습니다. 이부분에 대한 내용은 매도시에도 검토해서 브리핑할 내용입니다. 

하지만 임대사업자인 경우에 매입공제를 받을 수 있는 부분이 참 미약합니다. 이 부분에서는 어느 정도 혜택이 있으면 하는 바램이네요.

 

소규모주택임대소득자인 경우에는 분리과세로 형평성을 위해서 14.15년은 비과세하고, 16년부터 과세하겠다는 내용을 첨부파일로 올려드립니다.

결국 2주택 보유자로서 주택임대소득 수입금액이 연간 2천만원이하인 경우 필요경비율 60퍼센트, 기본공제 4백만원인정, 단일세율 14% 적용되며, 이는 다른 소득이 있어도 합산 2천만원이하인 경우에 동일하게 적용받습니다. 또한 전세보증금의 간주임대료에 대한 우려도, 사실상 8억7천만원 이내인 경우에는 세금발생이 없다는 내용이죠.


임대사업으로 인하여 국민연금, 의료보험 등의 비용발생 부분을 제외하더라도, 실질임대수익률의 1:1 환원기간은 5년이 넘어야 한다는 것이 핵심 내용입니다. 월세 160만원을 받을 때 5년이라는 기간이 넘어야 100퍼센트 임대수익이 발생한다는 것이죠.

아울러 상가인 경우에는 취득세가 4.6퍼센트 입니다. 물론 양도시 양도소득세에서 취득세 및 기타 부대비용의 세금 공제가 되겠지만, 시세차익이 없거나 매수금액보다 떨어지는 경우에는 더욱 의미 없이 집니다.




한가지 간과하고 있는 부분이 바로 대출을 받아 구입했을 경우인데요. 물론 현금으로 구입하시면 되겠지만, 일반적으로 보통의 소액임대사업을 하시는 분들이나, 직장을 병행하거나, 직장퇴직 후 임대사업에 관심을 가지신 분들 중에는 대출이자의 금융비용을 부담하면서 시작하시는 분들이 대부분일 것 입니다.

정부의 향후 새로운 정책내용을 기반으로 경비율공제와 소득공제 및 분리과세 예정내용으로 추정하였습니다. 임대소득 - 금융비용 - 취득세 - 임대소득세 - 중개보수를 공제하게되면, 매월 월세 160만원 중 첫해에는 10만원, 백분율 중 겨우 6퍼센트 밖에 안되는 수익입니다.

 

 

 

이제는 다주택 임대일 경우에 알아보겠습니다. 절세와 탈세의 기준은 잘 살펴보시면 절세의 길이 보일 것입니다.

1세대 3주택이상인 경우 전세보증금에 대한 간주임대료의 세금이 나오는데요. 절세할 수 있는 방법은 국민주택규모이면서(and), 기준시가 3억원이하의 주택일 경우는 제외입니다. 즉 주택수 산정에서 제외된다는 말이죠.
5채를 구입하여 전세를 놓더라도 3채가 국민쥬택규모로 3억원이하인 경우에는 과세되지 않습니다. 

주택임대소득이 연간 1천만원인 경우에는 세금을 낼까요? 아닙니다. 주택임대소득이 연간 2천만원 이하이면, 14퍼센트의 단일세율 분리과세로(합산과세아님), 필요경비 60퍼센트와 월세 기본공제 4백만원은 인정받으며, 내야할 세금이 없다는 뜻이죠. 이것이 바로 절세입니다. 아울러 분리과세로 인하여 의료보험의 피부양자 자격을 유지받을 수 있기에 별도의 건강보험료를 납부하지 않아도 됩니다.


다가구주택으로 비교를 해보겠습니다. 통건물이라도 다가구는 다세대주택과 달라 1세대 1주택으로 간주됩니다. 기준시가 9억원이하, 19세대 이하라면(안산도 대부분 19세대를 넘지 못합니다), 임대소득이 8천만원이 넘더라도 비과세입니다. 그렇다면 도시형생활주택은 어떤가요? 최근에 28개의 도시형생활주택을 통매매로 구입하신 고객께서는 다세대로 과세대상입니다. 이또한 알고 계시며, 서울 등 오피스텔, 상가, 주택의 다주택 보유자이셔서 임대소득에 대한 세무사가 직접관리를 하고 계십니다. 

주의하실 것은 부부는 합산과세이기 때문에 남편명의 1채, 부인명의 1채인 경우 2주택으로 과세대상입니다.(1:1공동명의도 2주택임) 그렇다면 1채는 부인명의, 1채는 부모님 명의로 되어 있어서 월세를 받는다면, 2주택일까요? 아닙니다. 


근로자이면서 임대소득이 있는 경우 예전에는 직장의료보험으로 처리합니다만, 임대소득에 대한 의료보험료 등 비용발생이 예상되면서, 고민하시는 분들이 많습니다.  임대소득의 확인방법은 확정일자 데이터만 취합해도 금방 알수 있습니다. 확정일자시 전세금(간주임대료), 보증금 및 월세금액이 나타나기 때문입니다. 다만, 단기임대차가 많은 학생가 주변인 경우에는 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않는 분들도 많겠죠.

사업자등록이 되어 있으면, 피부양자 자격이 상실되면서 지역의료보험을 적용받습니다. 그렇다면 사업자등록을 하지 않으면 될까요?  결국 5월에 신고되는 금액이 500만원을 초과했다면 피부양자 자격이 상실됩니다. 국가 전산망이 그만큼 잘 공유가 되고 있습니다.


임대사업자 신고를 할까요? 이 부분에 대하여는 다양한 결론들로 인하여 의견을 포스팅하지 않겠습니다. 임대사업자인 경우 주택수에서 제외되어 양도세시 혜택, 부가세 환급, 5년간 양도세 면제, 면적에 따른 취득세, 재산세 감면  등... 그에 따른 임대사업자의 의무기간 등 단점도 있기 때문입니다.

결론적으로 

- 임대소득의 일정조건에서 2년간 소득세 유예

- 절세 효과를 누릴수 있는 수익형 부동산 투자

- 전세금에 대한 우려는 고가주택에 해당되고, 절세를 누릴수 있는 소형위주의 투자가 핵심

- 투자 대비 수익률의 재조명 등이 핵심적인 내용이라 볼 수 있습니다.

 


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