12.16 주택시장 안정화 방안 부동산대책

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12.16 주택시장 안정화 방안 부동산대책

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현재까지 부동산정책 중 완화와 공급을 늘렸을 경우 부동산가격은 내렸으며, 규제와 공급을 줄였을 경우 부동산가격은 올랐습니다.


18번째 부동산정책이 12월 16일 발표되었으며, 이번 정책 역시 규제책이였습니다. 2021년이 최대 규제의 한해가 될 것으로 보이면서, 매수와 매도의 입장에서 선택과 집중을 잘 결정하시길 권유드립니다.


KB국민은행 집계는 출범당시 서울 아파트 중위가격이 6억6백만원이였으나, 11월 현재 8억8천만원으로 상승되었습니다. 40조의 토지보상비가 유입되는 2020년 부동산시장 역시 상승세를 보일 것으로 추정하고 있습니다.


이번 부동산대책에서도 최대 수혜를 받는 계층은 역시 현금유동성이 여유있는 분들일 것입니다.


12.16 주택시장 안정화 방안 부동산대책


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대출규제

투기지역.투기과열지구 주댐대 관리 강화

1. 시가 9억원초과 LTV 강화

 가. 현행 : 투기지역.투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용

 나. 개선 : 시가 9억원 이하분 LTV 40%, 시가 9억원 초과분 LTV 20%


2. 초고가 아파트 주담대 금지 

 가. 현행 : 투기지역.투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대 LTV 40% 적용

 나. 개선 : 가계.개인사업자.법인 등 모든 차주에 대하여 투기지역.투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출 금지


3. 차주 단위 DSR 한도 규제 

 * DSR =  모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

 가. 현행 : 각 금융회사별 관리

 나. 개선 : 투기지역.투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용


4. 주담대 실수요 요건 강화 

 가. 현행 : 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출 가능

 나. 개선 : 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역.투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

 * 1주택세대 : 2년 내 기존주택 처분 -> 1년 내 처분 및 전입

   9억원 초과 주택 구입 무주택세대 : 2년 내 전입 -> 1년 내 전입


5. 구입용 사업자대출 관리 강화 

 가. 현행 : 주택임대업.주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

 나. 개선 : 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대


6. 부동산 임대업 RTI 강화

 가. 현행 : 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI 적용중(1.25배 이상)

 나. 개선 : 투기지역.투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

 * RTI = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)


7. 상호금융권 대출 관리 강화 

 - 새마을 금고 등 상호금융권 주택담보대출 모니터링 및 관리감독 강화 


전세대출 이용 갭투자 방지 

1. 사적보증의 전세대출보증 규제 강화 
 가. 현행 : 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입.보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사.hug보증)은 제한되나, 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음
 나. 개선 : 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입.보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

2. 전세대출 후 고가 신규주택 매입 제한 
 가. 현행 : 금융회사는 전세대출 취급.만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한
 나. 개선 : 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

보유강화, 양도세보완보유부담 강화 
1. 종합부동산세 세율 등 상향 
 - 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1p~0.3p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2p~0.8p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고
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2. 공시가격 현실화.형평성 제고 
 - 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% 에서 300%로 확대
 가. 현행 : 일반 150%, 조정지역 2주택 200%, 3주택이상 300%
 나. 개선 : 일반 150%, 조정지역 2주택 300%, 3주택이상 300%

 - 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감
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 - 공시가격 현실화율 제고
 가. 현행 : 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황
 나. 개선 : 20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고
 * 공동주택 시세 9~15억원 70%, 15~30억원 75%, 30억원 이상 80% 수준까지 반영

양도세 제도 보완 
1. 1주택자 장특공제에 거주기준 요건 추가 
 가. 현행 : 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용
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 나. 개선 : 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가 
 * 적용시기 : 법 개정 후 21.1.1 양도 분부터 적용 

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2. 2년 이상 거주자에 한해 1주택자 장특공제 적용 
 - 18년 9.13 대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대80%) 적용(20.1.1시행)

3. 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 기간 단축

 가. 현행 : 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

 나. 개선 : 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

 * 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

 * 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대2년)까지 연장

 * 적용시기 : 12.17일 대책 발요일 다음날부터 새로 취득하는 주택에 적용

 * 대책 발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용


4. 등록 임대주택 양소세 비과세 요건에 거주요건 추가

 가. 현행 : 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택

 * 소득세법과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 방을 수 있음

 * 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제

 나. 개선 : 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

 * 적용시기 : 12.17일 대책 발표일 다음날부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용


5. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에 분양권 포함 

 가. 현행 : 9.13대책에 따라 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함 

 나. 개선 : 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

 * 적용시기 : 법 개정 후 21.1.1. 양도 분부터 적용


6. 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 

 가. 현행 : 주태 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있으나, 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과)적용

 나. 개선 : 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 (1년 미만 : 40% -> 50%, 1년~2년 기본세율 -> 40%)

 * 적용시기 : 법 개정 후 21.1.1. 양도 분부터 적용

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7. 조정대상지역 내 한시적 다주택자 양도세 중과 배제 

 가. 현행 : 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

 나. 개선 : 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

 * 적용시기 : 12.17일 대책발표일 다음날부터 20.6월말까지 양도하는 주택에 적용


거래 질서 확립 

1. 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 

 가. 현행 : 서울 27개 동ㅇ르 상한제 지역으로 지정(11.6 발표, 11.8일 발효)

 나. 개선 : 집값 상승을 선도한 서울 13개구 전지역 및 경기 3개시(과천.하남.광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정

 * 집값 상승 선도지역 : 13개구(서울 평균 또는 수두권 평균 1.5배 상회) 전지역 및 과천.광명.하남 13개동 지정

 * 정비사업 등 이슈지역 : 5개구(강서.노원.동대문.성북.은평) 37개동 지정

 * 적용시기 : 12.17일자로 지정 및 효력 발생

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거래 질서 조사체계 강화 

1. 고가주택 자금출처 전수 분석 

 - 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사


2. 실거래.정비사업 점검 상시화 

 가. 현행 : 실거래 관계기관 합동조사 

 나. 개선 : 국토부.감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원배치하여 불법행위 단속(20.2월)


3. 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화 

 가. 현행 : 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택 취득 시로 제한

 나. 개선 : 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구.조정대상지역 3억원 이상 주택 및 비규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대

 * 증여.상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계 / 현금 등 기타 항목 자산 종류 / 계좌이체.현금지급 등 자금 지급수단 기재 추가 / 주담대와 신용대출 구분 등

 * 적용시기 : 20.3월


4. 자금조달계획서 증빙자료 제출 

 가. 현행 : 실거래 신고 시 객관적인 자금조당 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사 중

 나. 개선 : 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함.

 * 자기자금(소득금액증명원 등 / 현금.금융기관 예금액 / 임대보증금(전세계약서 등) / 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)

 * 예시 : 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유 / 소득금액이 크지 않은 20대가 현금.금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유 / 대출 규제 초과하는 '임대보증금 포함 주택' 매수자가 주택담보대출 실행


청약규제 강화 

1. 불법전매자 등 청약제한 
 가. 현행 : 공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간(3~10년) 청약을 금지하고 있으나 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황
 나. 개선 : 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약금지

2. 청약 당첨 요건 강화 
 가. 현행 : 청약당첨을 노린 일부 지역 전세시장 과열 해소 필요
 * 1년거주요건 필요지역 : 서울전체, 과천, 광명, 하남, 성남, 수원, 안양, 의왕, 고양, 시흥, 오산, 안성
 나. 개선 : 관계 지자체와 협의하여 투기과열지구, 대규모 신도시(66만제곱미터 이상)의 거주기간 강화(1년 이상->2년 이상, 협의 후 즉시 시행) 

3. 청약 재당첨 제한 강화 
 가. 현행 : 현재 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역.투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨 제한 적용
 나. 개선 : 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용
 * 적용시기 : 20.3월
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임대등록 제도 보완 
1. 취득세.재산세 혜택 축소 
 가. 현행 : 종합부동산세.양도소득세.임대소득세의 경우 수도권 공시가격 6억원(지방3억원)이하 주택에만 혜택을 부여하나, 취득세.재산세는 면적 기준만 존재하고 가액기준이 없음.
 나. 개선 : 취득세.재산세도 가액기준을 추가(예:수도권 공시가격 6억원 등)하여 세제혜택 제한
 * 적용시기 : 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용

2. 임대사업자 합동점검 
 - 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진
 * 적용시기 : 합동점검 20년 상반기

3. 임대사업자 등록요건 강화 
 가. 현행 : 부도사업자 외 등록 제한 규정이 없음.
 나. 개선 : 등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화

4. 임대사업자 의무 강화 
 가. 현재 : 다주택 사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례존재
 나. 개선 : 사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무 범위 확대

실수요 중심 공급 확대 
1. 서울 도심 내 공급의 차질없는 추진 
 - 서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙을 적용하여 20년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행

2. 수도권 30만호 계획의 조속한 추진
 - 연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 20년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수
 - 지구지정 절차 중인 11만호(11곳)는 20년 상반기 내 대부분 지구지정 절차 등 완료
 - 신도시 교통망 확충 등을 위해 대광위 심의 등 거쳐 광역교통개선대책 확정

3. 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원
 가. 현행 : 정비사업에 대한 상한제 6개월 유에에 따라 관리처분인가를 받은단지는 신속한 사업진행을 추진 중이나 철거 이후에도 행정절차에 2개월 소요
 나. 정비사업 지원 T/F를 운영, 사업 장애요인 사전 제거, 신고사항은 조속히처리, 심의절차 소요기간 최소화

4. 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선
 - 공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화
 - 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적도 1만->2만제곱미터로 확대 적용
 - 공공성 요건 충족 시 가로주택정비사업을 분양가상한제 적용 제외 대상에 포함하여 사업 활성화 지원
 - 광역교통개선부담금 납부부담 완화

5. 준공업지역 관련 제도개선 
 가. 현행 : 사업면적이 1만제곱미터를 초과하는 경우 산업-주거 복합건축 및 최대 용적률 400%를 적용받을 수 없어 활성화에 한계
 나. 개선 : 조합이 LH-SH 등과 공동시행 등 공공성 요건을 갖추면, 복합건축을 1만제곱미터 -> 2만제곱미터까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원

지금까지 12.16 부동산대책에 나온 내용들입니다.

부동산은 기준을 잘 잡으셔야 급하게 처분하거나 상투를 잡는 일을 미연에 방지할 수 있습니다. 아울러 장기적인 계획을 세우시고, 접근하시길 권유드리며, 과거 공급.정책.규제.완화 등에 따른 부동산시장 반응이 어떻게 변했는지도 확인하시면서 접근하시길 바랍니다.


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