4.29 부동산대책, 가계대출 DSR 강화 규제

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4.29 부동산대책, 가계대출 DSR 강화 규제

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4.29 부동산 대책, 가계 대출 DSR 강화 규제 


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부동산 대책 중 이번 대책은 대출 규제입니다. 4.29일 이후 청약 모집 공고 아파트 및 비 주거용(오피스텔,상가 등)도 앞으로 계약금, 중도금, 잔금에 대한 자금 계획을 디테일하게 세우셔야 할 듯 합니다.


다 알고 계시겠지만 LTV, DTI, DSR에 대한 용어 정의만 간단하게 알아보겠습니다. 


LTV : 주택담보대출비율

- 주택 담보로 대출을 받을 때 인정되는 자산 가치의 비율

예를 들어 주택담보대출비율이 60%이고, 4억 원의 주택을 담보로 대출을 받고자 할 경우 최대 금액은 4억 X 0.6=2억4천만 원이 됩니다.


LTV는 KB시세를 확인하면 대출 가능 금액이 나옵니다. 

예) 그랑시티자이2차 84타입 일반 거래가 63,000만원인 경우 로얄층 기준 조정지역 50%이므로 63,000만원 X 50% = 31,500만원이 대출 가능한 금액입니다.


DTI : 총부채상환비율

- 주택 담보로 대출을 받을 때 채무자의 소득으로 대출 상환 능력을 점검 

- DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출이자 상환액) / 연간 소득 

예를 들어 대출 예정 금액이 31,500만원, 대출 기간 240개월, 대출금리 2.48%, 연간 소득 7천만 원인 경우 소득 대비 부채상환비율인 DTI는 28.56%입니다. 따라서 조정대상지역 50%이내 가능하므로 LTV 대출 금액으로 주담대가 가능합니다.

* 대출 기간이 120개월이면 50.86%로 대출 기간이 매우 중요하다는 것을 알 수 있을 것입니다. 이 내용으로 이번에 바뀌는 DSR의 신용 대출 기간이 축소된다면 매우 불리할 수 있다는 것을 알 수 있습니다.


DSR : 총부채원리금상환비율

- 모든 대출(주담대, 신용대출, 할부 등)의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율 

- DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득 

예를 들어 연간 모든 대출 원금+이자 상환액이 28,000만원이고 본인 소득이 70,000만원인 경우 28,000만원/70,000원 = DSR 40%가 됩니다.


참조 : DSR의 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장 등 모든 것이 포함되며, 전세자금대출은 포함되지 않습니다.


결론적으로 DTI보다 DSR 비율을 맞추는 것이 더 어렵습니다.


주담대 31,500만원과 신용 대출 10,000만원이 있는 경우 원리금균동상환으로 계산해 보겠습니다.


주담대 31,500만원 이자 2.48% 20년 원리금 상환 시 연간 19,993,524원

신용대 10,000만원 이자 3.80% 10년 원리금 상환 시 연간 12,035,676원

합계 32,029,200원 / 70,000,000원 = DSR 45.756%가 됩니다. 이런 경우  DSR 40% 규제가 적용됩니다.


그럼 규제 지역 대비 LTV, DTI 비율을 알아보겠습니다.


2020.6.17(7.10 보완대책 포함)대책

조정지역 : LTV 50%(9억 30%),  DTI 50%

투기과열 : LTV 40%(9억 20%),  DTI 40%


참조 : LTV 담보 대출 가능 한도를 산정하고, DTI 로 산정한 원리금 한도액 내라면 LTV 한도 금액으로 대출이 가능합니다. 


4.29 부동산대책, 가계대출 DSR 강화 규제 


4.29 가계 부채 관리 방안 발표 내용의 핵심은 단계별로 DSR을 적용하여 대출을 규제하겠다는 내용입니다. 2021.7월부터는 전 규제지역(조정대상지역까지 포함)에서 6억 원 초과 주택 및 신용 대출 1억 원 초과할 경우 DSR을 적용 받게 됩니다. 


가계부채 관리방안 발표내용


구분

현행

1단계(21.7월)

2단계(22.7월)

3단계(23.7월)

주담대

투기.과열지구 9억원
초과주택

①전규제지역6억원
초과주택

총대출액2억원초과[①/②유지]

총대출액1억원초과[①/②폐지]

신용대출

연소득 8천만원초과
&1억원초과

②1억원초과


1,2,3단계 별로 이제는 전 규제 지역(조정지역 포함)에서 초과 주택 뿐만 아니라 총 대출 액의 한도가 초과 될 경우 DSR을 적용한다는 것입니다. 연간 소득이 중요해졌습니다. 소득 금액만큼 대출을 해주겠다는 것입니다. 


2021년 7월부터는 6억 초과 주택에 대해서 DSR을 적용하므로 주택담보대출 금액이 줄어들며 그만큼 주담대로 주택을 구입하기가 어려워 집니다.


2단계부터는 더욱 주담대 받기가 어려워지므로, 미리 준비하시길 바랍니다.


참조 : 

2022.7월 = 신용대출 1억 초과 + 개인 총대출 2억원 초과 시 DSR 40% 적용 (①/②유지)

2023.7월 = 총대출 1억 초과 시 DSR 40% 적용 (①/②폐지)


이제는 LTV(DTI) 보다 DSR에 기준을 맞춰서 청약 및 주택을 알아보셔야 합니다.


예상 계산)

연 소득 7,000만원에 대출 31,500만원을 대출 기간 240개월에 받고자 할 경우 DSR = 33.48%이자만, 신용 대출 또는 마이너스 통장 12,000만원이 있는 경우에는 DSR = 41,19%가 됩니다.


양도소득세 중과율이 높아지는 6월을 앞두고 매물이 증가하기 보다는 감소하는 현상은 다주택자의 보유세를 감수하면서 매도를 보류하는 기류와 기존 주택을 처분할 경우 신규 주택을 대출을 받아 구입할 수 있는 조건이 매우 까다로워지는 규제책까지 발표되면서 향후 공급되는 분양 매물에도 선택적 청약으로 영향을 줄 것으로 보입니다.


4.29대출 규제로 모든 대출(주담대, 신용대출, 마이너스, 할부 등)을 상환해야 하는 원리금 총액이 소득 총액의 40%를 넘을 수 없도록 하면서, 자력으로 돈을 마련하거나 신용 대출(차주단위)을 이용하거나, 전세를 월세로 전환하면서 전세금으로 일부 준비하는 분들과 연체까지 감수하면서 준비하시는 분들은 2023.7월부터는 무조건 주담대 1억 원이 초과하는 경우 DSR 40% 적용을 받기 때문에 분양 후 입주 시점이 도래하기 전에 반드시 자금 계획을 세우셔야 할 것입니다.


아울러 그동안 사용하지 않고 있지만 마이너스 통장을 개설하셨던 분들은 다시 한 번 신중하게 검토해볼 필요가 있습니다. 


금번 4.29대출 규제는 아파트 등의 주거용 뿐만 아니라 비주거용(오피스텔 등)에도 적용되기 때문에 무조건 70%가 나올 것으로 추정하고 접근하시면 안될 것입니다.


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