김현미 장관, “시민사회·온라인 목소리 주거정책에 반영”

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김현미 장관, “시민사회·온라인 목소리 주거정책에 반영”

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김현미 국토교통부 장관은 5일(화) ‘주거복지로드맵 시민단체 연석회의’를 열어 서민 주거안정을 위한 주거복지 정책에 대해 논의하고 의견을 들었다. 

여러 시민사회단체들과 함께한 이 자리에서 김 장관은 “정부는 집 걱정, 전월세 걱정, 이사 걱정 없는 환경을 만들기 위해 서민 주거안정에 정책 역량을 집중하고 있다”고 말했다. 

김 장관은 “특히, 국민들의 피부에 와 닿는 주거복지 정책을 마련하기 위해서는 다양한 현장의 목소리를 듣고 정책 수요자, 각계 전문가 등 여러 주체의 지혜를 모아야 한다.”고 강조했다. 

간담회에는 김남근 민변 부회장, 이강훈 참여연대 부본부장, 남상오 주거복지연대 상임대표, 유영우 주거권연합 상임이사, 서순탁 경실련 본부장, 임경지 민달팽이유니온 위원장 등 시민 사회단체들이 참석해 『주거복지로드맵』의 기본 방향을 공유하고, 다양한 정책 제안을 했다. 

참석자들은 값 싸고 질 좋은 공공주택 공급, 청년·신혼부부 주거 지원, 사회주택 지원, 주거복지센터 기능 강화, 임대사업자 등록 의무화, 세입자단체 육성정책 등 다양한 의견을 제시했다. 

김 장관은 “제안 사항에 대해서는 적극적으로 정책 반영을 모색해 시행 가능한 부분을 『주거복지로드맵』에 최대한 담아내겠다.”고 말했다. 

김 장관은 취임 직후, 청년 전세임대주택과 저소득 노인이 거주하는 매입임대주택 등 서민주거 지역을 찾아 주거복지 정책의 방향과 목표를 제시한 바 있다. 

한편, 국토교통부는 정책 수요자와 일반 국민들의 주거 관련 애환과 정책 제안들을 직접 듣고 『주거복지로드맵』에 반영하기 위해 지난달 28일부터 페이스북과 홈페이지 등 온라인을 통해 의견을 접수하고 있으며, 오는 10일(일) 김현미 장관이 참석한 가운데 국민들과 ‘집 이야기’ 주거복지 콘서트를 개최할 계획이다. 

4일 현재 온라인을 통해 접수된 정책 제안은 모두 1,292건이며, 이달 말까지 의견 접수를 받는다. 10일 개최되는 주거복지콘서트는 개그맨 김생민의 사회로 페이스북에서 생중계될 예정이다. 

국토교통부는 앞으로 주거복지정책에 대해 전문가, 일반 국민 등 각계각층의 의견을 오프라인은 물론 온라인에서도 듣고 반영하여 향후 5년간 서민 주거지원 정책의 청사진을 제시하는 『주거복지로드맵』을 발표할 계획이다. 

김 장관은 “청년·신혼부부 등 주거 취약 계층에 대한 맞춤형 지원, 사회적 주택 공급 활성화, 사회 통합적 주택정책에 대한 실천 전략을 『주거복지로드맵』에 담을 계획”이라고 말했다. 

 

▶ 이번 보도에서는 시민사회 목소리를 주거정책에 반영한다는 소식입니다.


우선 참석자들의 명단을 보시죠.

김남근 민변 부회장, 이강훈 참여연대 부본부장, 남상오 주거복지연대 상임대표, 유영우 주거권연합 상임이사, 서순탁 경실련 본부장, 임경지 민달팽이유니온 위원장 등입니다. 

 

각계각층의 전문가를 모시고 계획했던 부동산정책을 향후 5년간 이끌어갈 것입니다. 아울러 변함없는 정책이 있습니다. 9월5일 이후 발표될 추가 대책에서도 정부는 무리한 금융지렛대를 이용한 주택구입을 차단하겠다는 것입니다.  담보성에 이제는 주택구입자의 소득도 검증하고, 나이도 검증한다는 것입니다.

 

중도금대출, 주택담보대출, 전세자금대출을 조이고 있습니다. 전세자금대출도 소득을 봅니다. 기존에 분양신청한 아파트의 중도금대출 신청금액도 반영을 합니다. 마이너스통장도 반영할 것으로 추정하고 있습니다. 개인의 모든 부채를 합산관리할 수도 있습니다.

 

이제 남은 규제는 투기지역의 확대, 분양가상한제, 후분양제, 토지임대부분양, DTI, LTV강화와 전매제한 전국확대, 보유세 등 있습니다. 그 중 보유세는 가장 늦게 추진할 것으로 추정하고 있습니다. 

취득세, 양도소득세 등의 거래세는 조세저항이 가장 낮고, 재산세 등의 보유세는 조세저항이 가장 심하기 때문입니다. 선거에도 무척 큰 영향을 주기도 합니다. 당론화에서도 반대의견이 심할 것입니다.

 

가장 실효성이 떨어지는 것이 토지임대부분양입니다. 최근 언론에 나와서 반값아파트성공예찬을 했던 분도 전세제도의 폐지는 거론하지 못했습니다. 토지임대부는 월세부담이 가중될 것이며, 향후 재건축시 토지소유자와 건물소유자의 대립으로 마찰이 심할 것입니다. 따라서 내땅이 아닌곳에 살다가 매도하면 매수 수요층이 있는가도 따져봐야 합니다. 또한 전세제도 폐지는 곧바로 가격상승으로 이어질 우려가 크기 때문에 누구도 유일한 전세제도의 폐지를 쉽게 제안하지 못하는 것입니다.

 

9월 추가발표 전 남아있는 규제에서 분양가상한제와 전세대출규제는 부동산 가격과 상당한 연관성이 있습니다.  분양가 상한제도입과 전세대출강화는 부동산 가격을 내리는데 영향을 줄것이다는 전문가와 반대로 가격상승을 초래할 것이라는 전문가로 또 나뉩니다. 

 

이전에 실행했던(2013년) 분양가상한제 사례는 결론부터 말씀드리면 가격상승으로 이어졌습니다. 분양가상한제로 주변 구축아파트보다 낮은 분양가로 분양한다면 구축아파트는 가격이 떨어질까요? 

 

사례를 들었던 전문가는 이렇게 말했습니다.

"대치동 래미안대치팰리스는 분양가상한제 적용아파트로 2013년 10억~11억에 분양하였고, 입주시에 15억원을 형성하더니, 현재는 18억원을 상회한다"며, "주변아파트 가격은 떨어지지 않고 자신의 가치를 반영하면서 폭등하였다"라고 말하고 있습니다.

 

조합원은 초과이익환수제와 분양가상한제로 인한 추가부담금 상승에 피해를 보겠지만 일반분양 청약자들은 오히려 시세차익을 미리 보게되는 역효과를 보일 수 있는 것이 분양가상한제의 문제이기는 하지만, 그래도 건설사의 무작위 분양가 폭등을 규제하는 차원에서는 바람직하다는 의견도 있습니다.

 

국토부도 수도권의 주택가격이 공급부족으로 앞으로 일정부분 상승할 것이라는 것을 알고 전망했었습니다. 그렇다고 이제와서 규제를 풀고 공급을 완화할 수는 없게되었습니다. 각종 비난여론에 몰리는 것보다는 참여정부에서 확실하게 못이루었던 DTI, LTV규제 및 분양가상한제와 보유세인상에 대한 실행에 우선할 것으로 보입니다.

 

아울러 2018년 공급대란에 대한 기대심리도 있을 것입니다. 또한 공공임대주택공급에 주력한다면 공급부족은 없을 것으로 예측하고 있을 것입니다. 공공임대주택은 사실상 지속해서 공급할 수는 없다는 것을 정부도 알고 있습니다. 우선은 토지매입입니다. 직주근접으로 저렴한 토지를 매입하여 건설하고, 저렴한 가격으로 임대 및 분양을 해야하기 때문에 우선적으로 수도권의 일부 외각지역에 대단지로 공공임대주택을 추진할 가능성이 높을 것으로 추정합니다.
 

예전에도 말씀드렸지만 공공이 사업을 하는 지역의 인근에 임대사업을 하시는 분들은 미리 매도 후 떠날 준비를 하셔야합니다. 일반 임대료의 40%~60%이하로 임대를 할 것으로 추정하고 있으며, 이렇다면 경쟁이 될 수가 없습니다. 


공급이 부족하거나 과잉 공급이 우려될 곳을 분석한 전문가의 글 내용을 안내드립니다. 이 부분의 심도있게 검토해보시면 향후 계획에 도움이 될 것입니다.

 

- 강서, 양천, 영등포, 구로, 관악, 금천, 동작 총 7개로 이루어진 서울 서남부의 경우는 이전에도 살펴 본 것과 같이 공급물량이 계속 부족합니다.


- 강남, 서초, 송파, 강동의 강남4구로 불리는 동남부의 경우 내년과 내후년의 입주 물량이 좀 됩니다. 2018년 12월 입주 예정인 송파헬리오시티(9,510세대)의 초대형급 입주 영향이 어느 정도는 작용한 것으로 보입니다. 다만 멸실 규모도 다른 지역들에 비해 상당하다는 점은 감안하셔야 합니다.


- 마포, 서대문, 은평, 용산, 중구, 종로로 이루어진 서울 서북부 지역의 경우, 적정한 수준의 입주가 예상됩니다.


- 성동, 성북, 노원, 도봉, 강북, 광진, 중랑의 총 7개로 이루어진 서울 동북부의 경우는 매우 부족합니다.


- 김포와 파주, 고양시 세 지역 모두 고르게 입주물량이 상당 부분 예정되어 있습니다. 


- 부천, 광명, 시흥의 서부 역시 올해, 내년의 입주물량이 결코 적은 수치는 아닙니다. 다만, 시흥과 부천 옥길지구에 물량이 몰려있어 나머지 지역은 괜찮아 보입니다.


- 과천, 안양, 군포, 의왕, 안산이 포함되어 있는 서남부의 경우 올해, 내년까지 괜찮다가 내후년 공급이 좀 많습니다. 그런데 대부분은 안산 물량입니다. 2019년 입주하는 초대형 단지인 초지역 메이저타운 푸르지오와 2020년 안산 그랑시티자이의 영향도 좀 있어 보이네요.


- 수원, 화성, 평택, 안성, 오산으로 이루어진 경기 남부의 경우는 잘 아시는 데로 입주물량이 많습니다. 그래프 아래 800세대 이상 입주단지만 보더라도 입이 딱 벌어집니다. 동탄의 경우는 GTX라는 날개를 가장 먼저 달게 됩니다.


- 성남, 용인, 광주, 이천, 여주, 양평으로 이루어진 동남부의 경우 용인의 물량이 대부분입니다.


- 하남, 구리, 남양주, 가평으로 이루어진 경기 동부의 경우도 입주물량이 3년 동안 꽤 많습니다. 대부분 하남과 남양주의 물량입니다.


- 의정부, 양주, 동두천, 포천으로 이루어진 북부의 경우는 의정부 물량이 많아 보이지만, 그렇게 과다하게 많지는 않습니다. 의정부 역시 GTX의 추진에 따라 실수요자들이 매우 선호하는 곳으로 다시금 도약할 수 있지 않을까 합니다.


- 계양, 부평, 남동구로 이루어진 인천 동부의 경우는 공급이 매우 부족한 실정입니다.


 

- 반면에, 송도와 청라, 영종도 등 신도시가 있는 인천 서부의 경우는 입주물량이 과다한 편입니다.

 

이번 시민사회단체의 목소리가 주거정책에 반영된다면, 대부분 시민사회단체의 특성상 임차, 저소득층에 대한 주거안정책이 주로 거론될 것이며, 정부는 미리계획했던 공공주택 공급, 청년·신혼부부 주거 지원에 핵심역량을 쏟아 소규모 주택개량사업과 공공임대주택 확대에 매진할 것으로 보입니다.  결국 공급이 원만하지 못한 수도권 해당지역부터 가격은 상승할 것으로 보이며, 직주근접이 불가능한 지역의 공공임대주택은 실효성이 떨어질 것으로 보입니다. 

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