주택임대차신고 등록

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주택임대차신고 등록

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임대차 3법 중 2021년 6월 시행된 주택임대차신고제입니다.

전세, 월세를 놓을 경우 신고해야 하는데요. 임대인 또는 임차인이 신고의무를 부담하게 됩니다.

주민센터 또는 인터넷 국토교통부 부동산거래관리시스템에 공인인증서로 로그인 후 신고할 수 있습니다.

신고의무 : 임대인, 임차인이 계약을 체결일로부터 30일 이내에 공동신고 또는 하단 참조 신고

신고지역 : 수도권(서울,경기,인천)전역, 광역시, 세종시 및 도의 시지역
신고금액 : 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 신규 및 갱신계약
  단, 계약금액의 변동이 없는 갱신계약은 신고대상에서 제외)

신고방법 :
 - 임대인과 임차인이 계약신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고하는 것이 원칙이나 임대인 또는 임차인이 신청가능
 - 임대주택 관할 음면동 주민센터 민원창구 이용 또는 국토교통부 주택임대차신고시스템에서 인터넷으로 신고가능

과태료 : 
 - 미신고 또는 거짓신고시 100만원 이하 과태료 부과
 * 시행일로부터 1년 (21.06.01 ~ 22.05.31) 동안은 과태료 부과 없이 계도기간 운영

[주의하셔야할 내용]

1. 유예기간 중 계약을 체결하셨어도, 2022년5월31일까지는 신고를 하셔야 합니다. 

예) 2022년 4월1일 계약을 체결하셨다면 이 때부터 1년간 유예가 아니고, 2022년 5월31일까지 이므로, 늦어도 2022년 5월31일까지는 신고를 하여야 합니다.

2. 계약체결일로부터 30일 이내에 신고하여야 합니다.

잔금일이 아닙니다. 

이 부분이 번거로울 수 있는데요. 보통은 전입 신고 시에 임대차 신고를 같이 하는 경우도 있는데, 대부분 잔금일은 30일을 초과하게 됩니다.

따라서 30일 이내에 확정일자를 받으면서 임대차신고를 하여야 할 것입니다.

번거로운 기준이 또 있습니다. 계약서 작성일로부터 30일 또는 계약금, 가계약금을 지급한 날로부터 30일 중 빠른날로 30일 이내 신고해야 합니다.

이 부분은 민법과 판례를 따른다고 하였기에 계약체결의 시점은 계약서 이전 계약금, 가계약금을 지급하였다면 계약이 성립된 것으로 보기 때문에  주의하셔야 할 내용입니다.


국토교통부 신고방법 안내 내용

① 임대차계약 당사자가 공동으로 신고하는 경우

임대차계약서 원본을 스캔하여 첨부하거나(이 경우 신고자 1인의 전자서명만으로 신고 완료) 또는 임대인 및 임차인 각각 모두 전자서명하여야 신고가 완료됩니다.

② 임대차계약 당사자중 일방이 단독으로 신고하는 경우(임대차계약당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우)

임대차계약서를 제출하지 않고 임대차계약당사자 일방이 신고를 거부하는 경우 단독으로 신고할 수 있으며 이 경우 임대차 계약 체결 사실을 입증할 수 있는 서류를
첨부하고 단독신고 사유를 입력해야 합니다.

③ 임대차계약당사자 일방의 위임을 받은 사람(대리인)이 신고하는 경우

대리인이 계약당사자와 동일한 방법으로 신고를 진행하며 대리인이 전자서명을 합니다.위임한 자의 자필서명(법인의 경우에는 법인인감)이 있는 위임장과 위임한 자의 신분증명서 사본을 첨부하여야 합니다.임대차계약서 원본을 스캔하여 첨부하여야 합니다.

④ 유의사항

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(이하 “법”) 제6조의2제1항 및 법 시행규칙 제6조의2제2항 또는 제4항에 따라 임대차계약당사자(이하 “계약당사자”)는 신고서 등록 후 임대인ㆍ임차인 모두 전자서명(공동신고) 하여야 하고, 계약당사자 중 일방이 국가 및 지자체, 공공기관인 경우(국가 등)에는 국가등이 신고해야 합니다.법 시행규칙 제6조의2제3항에 따라 계약당사자 일방이 임대차 계약서 원본의 스캔본을 첨부하는 경우 신고자 1인의 전자서명만으로 공동신고 가능합니다.계약서를 제출하지 않고 신고하는 경우 계약당사자 모두의 전자서명이 완료된 때에 공동 신고가 접수완료되므로 신고기한 내에 임대인, 임차인 상호간 신고서 등록 및 전자서명 완료 여부를 확인하시길 바랍니다. 계약당사자가 다수 임대인 또는 임차인인 경우 그 중 임대차 계약 체결에 대한 권한을 갖고 있는 1인 또는 계약서 등에 기재된 대표 임대인 또는 임차인 1인의 인적사항을 기재하여 신고할 수 있습니다.*(계도기간) 신규 제도 도입에 따른 일반 국민들의 적응기간 등을 감안하여 시행일로부터 1년('21.6.1~'22.5.31)간 계도기간을 운영할 예정이며, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않습니다.

참고사항

임대차 계약을 체결한 주거용 건물(주택)이 대상이며, 아파트, 다세대 등 ‘주택’ 외 ‘준주택(고시원·기숙사 등)’, ‘비주택(공장·상가내 주택·판잣집 등)’등도 해당됩니다. * 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단(대판 95다51953)

올해 시행되는 임대차 계약 신고제도는 ‘21년 6월 1일부터 체결된 주거용 부동산 임대차 계약이 신고대상이며,(거래신고법 부칙 제17483호, 제1조, 제2조) 신고사항은 임대차 계약 체결 신고사항은 계약 당사자 인적사항, 계약기간, 계약일, 임대료, 임대차 부동산의 종류·면적 등 현황, 계약갱신청구권 해당 여부입니다.

‘21.6.1.부터 시행되는 주택 임대차 계약 신고제도는 전국을 대상으로 하나, 경기도 이외 군지역 소재 임대차 계약은 신고대상에 해당되지 않습니다. (영 제4조의4)

‘21.6.1.부터 시행되는 주택 임대차 계약 신고대상은 임대료 기준이 있습니다. 보증금 6천만원 또는 차임 30만원 초과인 계약만 신고대상(영 제4조의3)이며, 경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 신고대상 지역에 해당되지 않습니다.

보증금을 기준으로 5천만원은 신고대상에 해당되지 않으나, 월차임(월세)이 35만원으로 30만원을 초과하므로 신고대상에 해당됩니다.(영 제4조의3)

임대차 신고대상은 주거용 임대차 계약이 대상이며 업무용·상가·오피스텔 주거 이외 목적의 임대차 계약은 신고대상에 해당되지 않습니다. 따라서 「상가임대차보호법」에 따른 사업자등록 대상 건물로 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차 계약은 주택 임대차 신고대상이 아닙니다.

임대차 신고의무자는 계약 당사자 임대인·임차인 모두에게 있습니다. 다만, 당사자 중 1인이 임대차계약서를 제출하거나, 계약 체결사실을 입증할 수 있는 입금증?통장사본 등을 제출하면 신고할 수 있습니다. 또한, 위임장을 첨부(위임한 자의 신분증 사본첨부)하여 신고를 위임 시 공인중개사 등 위임받은 자는 누구나 대리 신고가 가능합니다.

임대차 신고는 내외국인을 구분하지 않습니다. 내외국인 모두 임대차 신고의무자입니다.(법 제2조제3호의2)

기존 주택 임대차 계약이 올해 6월 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신의 경우에는 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.(영 제4조의3제2호) 다만, 올해 6월 이후 갱신이 되었으나, 임대료 변동이 있고 변동된 임대료가 보증금 6천만원 또는 차임 30만원 초과인 경우에는 신고대상에 해당됩니다.

임대차 계약서 원본을 제출하여 임대차 신고를 한 경우에는 확정일자 부여가 된 것으로 별도 확정일자 신청을 할 필요는 없습니다. 그러나 임대차 신고 전 확정일자 신청을 먼저 한 경우에는 별도로 임대차 신고를 해야 합니다.

민법 및 판례 등에 따라 계약체결의 시점은 당사자간 의사의 합치가 이루어진 때에 계약이 체결된 것으로 판단합니다. 따라서 임대차 계약 시 임대할 주택과 임대료 등 주요사항에 합의가 된 때에 계약금 또는 가계약금을 지급하므로 이와 같이 일반적인 경우 금원(돈)이 지급된 날을 기준으로 30일 이내에 신고를 해야 과태료 부과대상에 해당되지 않음을 주의하여야 합니다. 계약서를 작성하지 않기로 한 경우에는 공동으로 신고서를 작성·제출하여야 하며, 계약자 권리보호와 계약서 원본 제출에 따른 공동신고 편의성 등을 고려하여 신고기한 이내에 상호 계약서를 작성하여 신고하는 방법을 권장합니다. 다만, 거래당사자 쌍방이 계약서 또는 공동 신고서 작성이 어려운 경우 일방이 단독 신고서를 작성하여 계약체결 증빙서류(입금증 등)를 첨부해 신고할 경우 공동으로 신고한 것으로 처리되는 방법도 있습니다.

「공공주택 특별법」또는 「민간임대주택 특별법」에 따른 임대사업자가 각 법에 따른 임대차 계약 신고 등을 이행한 경우 거래신고법에 따른 별도 임대차 신고는 하지 않아도 됩니다.

임대인/임차인이 외국인인 경우에도 임대차 신고의무를 이행해야 합니다. 임대차 계약시 확인한 신분증명(여권, 외국인등록번호, 거소신고번호 등)으로 신고해야 하며, 임대차 신고의무는 내국인과 외국인을 구분하지 않습니다.(법 제2조제3호의2)

「학교시설사업 촉진법」제2조제1호나목에 따른 학교시설에 해당하는 기숙사의 이용 계약은 임대차 신고대상으로 판단하지 않습니다.

무허가 건축물이라 하더라도 주거용 임대차 계약을 체결한 경우 신고대상입니다.

임대차 신고 시 확정일자 부여 의제 처리가 되려면 임대차 계약서를 제출하면 되고, 원본과 사본을 구분하지 않습니다.(법 제6조의5제3항) 다만, 사본의 경우 문서의 상태가 계약내용(신고사항) 확인이 어려운 경우에는 처리되지 않습니다.

임대차 계약서 원본을 제출하여 임대차 신고를 한 경우에는 확정일자 부여가 된 것으로 별도 확정일자 신청을 할 필요는 없습니다. 그러나 임대차 신고 전 확정일자 신청을 먼저 한 경우에는 별도로 임대차 신고를 해야 합니다.

기존 주택 임대차 계약이 올해 6월 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신의 경우에는 임대차 신고대상에 해당되지 않습니다.(영 제4조의3제2호) 다만, 올해 6월 이후 갱신이 되었으나, 임대료 변동이 있고 변동된 임대료가 보증금 6천만원 또는 차임 30만원 초과인 경우에는 신고대상에 해당됩니다.

임대차 신고대상은 주거용 임대차 계약이 대상이며 업무용·상가·오피스텔 주거 이외 목적의 임대차 계약은 신고대상에 해당되지 않습니다. 따라서 「상가임대차보호법」에 따른 사업자등록 대상 건물로 주된 부분을 영업용으로 사용하는 임대차 계약은 주택 임대차 신고대상이 아닙니다.
 

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