주택임대사업자 자진말소, 자동말소

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주택임대사업자 자진말소, 자동말소

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주택임대사업자 자진말소, 자동말소


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참조 

- 폐지 되는 임대 유형 : 단기임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택

- 폐지 임대 유형(단기임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택)으로 

2020.07.11~2020.08.17 신규 등록, 단기에서 장기 전환은 세제 지원 배제

- 자동,자진말소 세제혜택 2020.08.18 이후 분부터 적용

- 자동,자진말소 임대기간 계산 = 지자체 임대 기간 기준으로 세무서 등록 후 임대 기간이 아님

- 임대기간 8년에서 10년 연장 : 민간임대주택법 시행일 이후 등록분 부터 적용


최근 들어 주택임대사업자를 등록하셨던 고객 분들 중에 자동 말소 되신 분들이 자주 문의하셔서 협력 세무사 및 오픈 정보를 토대로 발췌하여 공유 드립니다. 오기 및 오류가 있을 수 있으며, 최종 검토 및 문의는 세무서와 세무사 상담 및 의뢰를 통해서 결정하시고 진행하시길 권유 드립니다.


결론부터 표로 올려 드렸습니다만, 예를 들어 자동말소되는 경우 양도소득세 중과배제는 양도시기와 무관합니다. "1년 이내 양도시"라고 하시는 분들도 있고, 어디에서 알아 보셨는지 3억 원 이하 주택은 관계 없다고 알고 계신 분들도 있습니다. 기준시가 3억 원 이하 주택은 수도권, 광역시, 특별자치시 이외 비수도권 지역일 경우이고, 수도권 등은 기준시가 6억원 이하인 경우입니다. 단 기간별 등 조건 등이 다르기 때문에 아래 "4. 중과 되는 경우"를 참조하시길 바랍니다.


임대주택 자진말소, 자동말소


1. 개정 : 민간임대주택에 관한 특별법 : 2020년 8월 18일 기준


2. 말소

자진말소 : 주택임대사업자가 민특법상 의무임대기간을 채우지 않더라도 과태료 없이 스스로 말소

자동말소 : 민특법상 의무임대기간을 도과한 경우 지방자치단체에서 자동적으로 말소


3. 혜택축소

2020년 7월 10일 이후

① 4년 단기임대주택에서 8년 장기일반 매입임대주택으로 변경 신고를 하거나

② 폐지되는 유형(4년 단기임대주택, 8년 장기일반 매입임대주택 중 아파트)으로 신청을 하는 경우 세제혜택을 더 이상 부여하지 않음.


* 2020년 7월 10일까지 임대등록을 신청하거나 변경 신고한 경우 세제혜택 유지.


4. 소득세법상 임대주택 혜택

- 임대주택 자체를 양도하는 경우 양도소득세 중과배제 

- 임대주택을 제외한 2년 이상 거주한 거주주택에 대한 비과세

* 조건 : 민특법상 의무임대기간의 1/2 이상 임대하고 자진말소 또는 민특법상 의무임대기간 도과 후 자동 말소된 경우 적용(양도에 대한 기간 제한은 위 표 참조)


4. 중과 되는 경우

민특법상 의무임대기간 1/2 이상 임대하고 자진말소 대상이 되더라도 세법상 중과 되는 경우입니다.

① 2018년 4월   1일 이후 4년 단기임대주택으로 등록한 경우

② 2018년 9월 14일 이후 1주택을 소유하고 있으면서 조정대상지역 내 주택을 취득하고 8년 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우

③ 2018년 9월 13일 이전 조정대상지역 내의 주택을 8년 장기일반임대주택으로 등록을 했지만 임대개시 당시 기준시가 6억원(비수도권 3억원)을 초과하는 경우


* 민특법상 자진말소를 하거나 의무임대기간이 도과하여 자동말소된 경우 종합부동산세법상 의무임대기간을 충족하지 못하였더라도 기존에 경감 받은 종부세액을 추징하지는 않음.


5. 장기보유특별공제 특례

- 등록 임대주택이 조세특례제한법상 요건을 모두 충족한 후 8년 이상 의무임대를 하면 장기특별공제율 50%, 10년 이상 70% 혜택

* 아파트는 8년 후 자동말소이므로 50%가 한도입니다.


주택임대사업을 하시다가 4년 자동말소되시는 고객분께서 궁금해하셨던 내용을 토대로 서술했습니다. 정확한 내용과 상담은 역시나 세무서, 관련 세무사님의 상담과 의뢰로 진행하시는 것이 안정적이고 확실하겠죠. 다만 참조하셔서 질문하시데 도움을 될 것입니다. 감사합니다.


말소 후 매매시 주의해야할 사항



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