주택임대사업자 거주주택 비과세
 

2018년 9.13대책으로 조정대상지역 신규취득 임대주택에 대하여 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 과세가 적용되고 있고, 아울러 주택임대사업자의 거주 주택 비과세가 평생 1회로 개정되었지만, 요건들이 다양해서 주택임대사업자 거주주택 비과세에 대하여 알고 있는 범위 내에서 공유 드립니다. 

본 내용은 참고만 하시고, 이외의 궁금하신 내용 및 해당된 내용에 관한 자세한 사항은 관련 기관에 직접 문의하시길 바랍니다.

1. 주택임대사업자 거주 주택 양도소득세 비과세 요건 

 가. 거주 주택의 요건

  - 2년 이상 거주(합산)

  - 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)

  - 조정지역 비조정지역 인지는 불문

 나. 임대 주택의 요건

  - 임대 개시 당시 기준시가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

  - 시군구청임대사업자등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주할 것

  - 의무임대기간 준수(5년/8년/10년)

   * 2020.7.10까지 등록 : 장.단기 모두 5년 이상 계속 임대 하여야 한다.

   * 5년이 되지 않고 거주 주택 양도 시 : 비과세 먼저 적용하고 5년 동안 사후관리하면 됨

   * 사후 관리 : 공실기간 6개월 미만 일 것, 임대료 인상 5%상한, 1년 내 증액 불가

   * 2020.7.11~2020.8.17등록 : 8년 이상 계속 임대 하여야 한다.

   * 2020.8.18~등록 : 10년 이상 계속 임대 하여야 한다.

  - 임대료 인상율 5%이하, 1년 이내 증액 청구 불가(2019.2.12부터 체결한 신규 계약 또는 재 계약 분부터 적용)

    (이전에 5%이하 인상율 위반해도 거주 주택 비과세 요건 무관)

2. 거주 주택 비과세 횟수

- 2019.2.11일까지 취득한 거주 주택 : 횟수에 관계없이 비과세

- 2019.2.12일부터 취득한 거주 주택 : 과거 비과세 횟수 포함 평생 1회만 비과세

3. 폐지되는 주택임대사업자 거주 주택 비과세

- 의무임대기간의 1/2이상 임대 한 이후 임대사업자 자진 말소 가능

- 의무임대기간이 종료되면 임대사업자 자동 말소됨

* 말소일 이후 5년 이내에 거주 주택을 양도 시 비과세 적용

 * 임대주택이 2개 이상인 경우, 최초 등록 말소된 날로부터 5년 이내 거주 주택을 양도 시 양도소득세가 비과세.

4. 거주 주택 비과세가 불가능한 경우(3개 모두 해당될 경우)

① 임대주택이 조정대상지역에 소재

② 2018.9.14일부터 취득한 임대주택

③ 2020.7.11일부터 임대사업자 등록

+ 2020.7.11~2020.8.17 단기에서 장기로 변경 신고하거나, 장기임대주택으로 등록 신청한 [아파트]

* 이 3가지 모두 해당할 경우, 거주 주택을 양도 시 비과세 불가능.

예) 거주 주택 비과세 여부 : 조정지역 / 18.9.14~ / 20.7.11~

ex1)

2017.7.1취득 + 2018.9.14취득  → 2020.7.10 이전 주임사 등록 : 비과세

  (거주주택)        (임대주택/조정)  → 2020.7.11 이후 주임사 등록 : 과세

▶과세 사유 : 2018.9.14취득 + 조정지역 + 2020.7.11 이후 주임사 등록 = 3가지 요건 모두 해당

ex2) 

2017.7.1취득 + 2018.9.1취득  → 2020.7.10 이전 주임사 등록 : 비과세

  (거주주택)       (임대주택/조정) → 2020.7.11 이후 주임사 등록 : 비과세

ex3)

2017.7.1취득 + 2018.9.1취득     → 2020.7.10 이전 주임사 등록 : 비과세

 (거주주택)       (임대주택/비조정)  → 2020.7.11 이후 주임사 등록 : 비과세

5. 신규등록 시 거주 주택 비과세가 가능한 경우

- 2018.9.13까지 취득한 주택을 주임사로 등록 시(조정/비조정 무관)

- 2018.9.14부터 취득한 비조정대상지역 주택을 주임사로 등록 시

+ 10년 장기 임대사업자로 등록하고, 요건 충족 시, 평생 1회에 한하여 거주 주택 양도소득세 비과세

* 결론 조정대상지역에서는 이제 거주 주택 비과세 혜택을 볼 수 없습니다.

6. 핵심내용

 가. 거주 주택의 요건

 - 2년 이상 거주 / 9억 원 이하(9억 원 초과 시 9억 원까지만 비과세)

 나. 임대 주택의 요건

 - 임대개 시 당시 기준시가가 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 일 것

 - 시군구청 임대사업자 등록 + 세무서 사업자등록 + 임차인 입주 할 것

 - 의무 임대기간을 준수할 것(5년/8년/10년)

 - 임대료 인상율 5% 이하, 1년 이내 증액청구 불가사항 준수할 것

   (2019.2.12부터 체결 계약에 적용)

* 폐지되는 주택임대사업자 거주주택 비과세 : 말소 후 5년 이내 거주 주택 양도 시 비과세

* 조정대상지역에서 2018.9.14 이후 취득하고, 2020.7.11이후 등록한 임대 주택 : 거주 주택 비과세 불가

다. 핵심내용 

1) 거주주택 취득일(거주주택 보유기간 기산일)

- 2021.1.1 현재 거주주택 1채와 임대주택 1채를 보유한 경우

- 이미 2년 실거주 요건 갖췄다면 거주주택 양도 시 양도세 비과세

2) 직전주택 양도일(거주주택 보유기간 기산일)

- 2021.1.1 현재 다주택자가 1주택을 양도한 후 거주주택을 양도한 경우

- 직전주택 양도일부터 거주주택에서 다시 2년 거주 후 양도 시 비과세