상가매매 포괄 양도,양수 계약이란?

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상가매매 포괄 양도,양수 계약이란?

스마트 0 140302

주거용에는 관련없는 내용으로 상가건물의 매매 거래를 진행하다보면 특약사항에 자주 기록되는 내용 중에 "사업의 포괄양도.양수 계약"이란 문구입니다.  매우 중요한 내용인데요.


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사업의 포괄양도양수계약을 특약에 반드시 기록해야 하는 핵심적인 이유는 건물분 부가가치세 때문일 것입니다.
 

주거용은 건물분에 부가가치세가 발생하지 않지만, 비주거용은 건물분부가가치세가 붙습니다.
오피스텔 모델하우스에서 분양 상담시 분양가격에 부가가치세 별도라는 이야기를 자주 접하실 것입니다.

분양받은 오피스텔의 건물분 부가세를 환급을 받고 싶으면 일반과세자로 등록, 그렇지 않은 경우는 부가가치세까지 포함한 분양총액을 납부하신 경험이 있으실 것입니다.


상가를 분양 받으신 분들은 일반과세자로 사업자등록을 하고, 분양사에 계약금부터 중도금, 잔금을 납부하면 분양사에서 매 납부 건별 세금계산서를 발행하여 주고, 그 세금계산서를 가지고 세무서에 환급신청을 하게됩니다.


부가가치세란?

물품이나 용역이 생산,제공,유통되는 거래 단계별로 재화나 용역에 부가되는 가치에 부과되는 조세입니다.

거래 단계에서 새로 부과되는 가치에 부과되는 것이며 토지는 면세이므로 거래시 "건물분부가가치세"라고 말합니다.


포괄양도양수계약은 왜 하는가요?

사업용부동산의 양도가 포괄적양도에 해당하는 경우 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세 과세대상에서 제외됩니다.


재화의 공급으로 보면 양도자는 양수자로부터 부가가치세를 징수해서 납부하고 양수자는 그 금액을 매입세액으로 공제 또는 환급받게 되는데, 양수자(매수자)입장에서는 환급시점의 기간이나 부가세 상당액에 대한 자금부담이 발생할 수 있습니다.


따라서 재화의 공급으로 안보는 포괄적 양도를 하게되면 납부와 환급 등의 번거로운 절차를 생략할 수 있습니다.


그렇다면 어떤경우에 포괄양도,양수가 가능한지 아래 표를 보시면서 안내드리겠습니다.


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포괄양도.양수가 가능한 것은 3가지 내용입니다.

1항. 매도인 : 일반과세자 / 매수인 : 일반과세자

2항. 매도인 : 간이과세자 / 매수인 : 일반과세자

3항. 매도인 : 간이과세자 / 매수인 : 간이과세자


이 중에서 주의하실 내용이 있습니다.

2항의 매도인이 간이과세자고 매수인이 일반과세자인 경우 포괄양도.양수는 가능하나 건물분 부가가치세를 납부하여야 한다는 것입니다.
 

개정된 세법에 의하여 양도인 간이과세 / 양수인 일반과세로 매매시 과세유형이 다르나 세수확보 차원(부가세)에서 포괄양수도가 가능합니다.


본 건 관련내용 중 간이/일반 대한 환급관련 답변을 주신분이 계셔서, 확인 후 수정드리겠습니다. 감사합니다.


본 건 간이/일반 또는 일반/간이인 경우에 대한 새로운 내용과 수정내용입니다.


부가가치세 과세거래에 해당하지 않는 사업의 양도란 사업장별로 그 사업에 관한 일체의 인적물적 권리와 의무를 포괄적으로 양도하여 양도인과 동일시되는 정도의 법률상 지위를 그대로 승계시키는 것을 의미합니다.
따라서 사업의 포괄적 양도의 요건만 된다면 양도자 혹은 양수자가 일반과세자 또는 간이과세자 여부에 상관없이 부가가치세 과세거래에 해당하지 않는 사업의 양도로 봅니다.


참조


부가46015-442 , 2002.06.19 [클릭 시 해당내용 링크] 


질의내용 :
간이과세자로 부동산임대업을 영위하던 사업자가 사업장을 양수한 사업자가 일반과세자로 부동산임대업으로 사업자등록을 한 경우 부가가치세법상 사업의 양도로 볼 수 있는지(부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 동법시행령 제17조 제2항) 여부 

요지 : 양도양수인의 과세유형이 상이하여 사업의 양도에서 제외되는 경우는 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우에 한정되는 것임


회신 : 사업의 포괄적 양도양수에 해당하나 양도양수인의 과세유형이 상이하여 사업의 양도에서 제외되는 경우는 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우에 한정되는 것으로 간이과세자가 일반과세자에게 사업을 양도하는 경우는 이에 해당하지 아니한다.  


즉, 간이과세자가 일반과세자에게 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도로 본다는 내용입니다.


참고로 포괄양도양수 계약을 하실때 양도자(매도인)이 일반과세자이면, 양수자(매수인)의 간이과세자 등록을 배제하므로, 간이과세자 등록이 불가합니다. 따라서 일반과세자로 등록하시고 포괄양수도 계약을 하시길 권유드립니다. 


위 본문 중 일반과세자가 간이과세자에게 양도하는 경우는 포괄양도에 해당되지 않는다고 하였으나, 

국심1999서2481 , 2000.03.14 , 인용에서는 


처분개요 :

처분청은 청구인이 일반과세자로 부동산임대업에 사용하던 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대 377.5㎡, 건물 881.33㎡(이하 쟁점부동산 이라 한다)를 1997.11.21. 청구외 ○○○에게 양도한데 대하여 매수자인 청구외 ○○○가 간이과세자로서 부동산임대업을 영위하고 있어 과세유형의 동일성이 유지되지 아니한다 하여 이를 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 1999.6.15. 청구인에게 1997년 제2기분 부가가치세 47,083,050원을 부과하였다. 


요지 :

부가가치세법상 과세유형이 서로 다른 사유는 사업의 양도인지의 여부를 결정하는 판단기준이 될 수 없고 청구인과 매수인이 채권.채무를 포괄적으로 양도.양수한 사실과 임대업을 계속 영위한 사실이 인정되므로 포괄양도양수에 해당함 


주문 : 
○○○세무서장이 1999.6.15. 청구인에게 결정고지한 1997년 제2기분 부가가치세 47,083,500원은 이를 취소한다.

결론적으로 양도인이 일반과세자이고 양수인이 간이과세자라도 포괄양도.양수에 해당된다는 내용입니다.


반면 기각된 사건도 있습니다.

심사부가2003-3139 , 2003.11.24 , 기각 , 완료
 

쟁점 사업장에 대해 청구인은 일반과세자로 양수인은 간이과세자로 사업자등록한 사실이 확인되고 있으므로 청구인의 쟁점사업장 양도는 사업의 포괄적 양도가 아닌 재화의 공급에 해당된다고 봄이 타당하다고 판단된다. (국세청 부가 46015-442, 2002.6.19 같은 뜻임)


따라서 처분청이 청구인의 쟁점사업장 양도에 대해 사업의 포괄적 양도 양수로 보지 아니하고 재화의 공급(사업용자산의 양도)으로 보아 부가가치세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

양도인이 일반과세자이고 양수인이 간이과세자인 경우 심판청구 시 인용될 수도 아니면 기각될 수도 있습니다. 
 

여기까지가 새롭게 수정해서 올려드리는 내용입니다.


대리납부제도라는 것도 있습니다.
 

부가기치세법 제52조(대리납부)

양도자가 세금계산서를 발급하고, 양수자는 양도자에게 부가가치세 지급하지 않고 양수자가 대리납부하는 경우로, 역시 사업의 양도에 해당되며,

양수자가 대리납부한 부가가치세 환급이 가능합니다.


④ 제10조제8항제2호 본문에 따른 사업의 양도에 따라 그 사업을 양수받는 자는 그 대가를 지급하는 때에 같은 호 본문에도 불구하고 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 말일까지 제49조제2항을 준용하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다.  <신설 2014. 1. 1.>


양도자=일반과세자부가가치세신고서의 사업양수자의 "대리납부 기납부세액"을 기재하고 금액을 차감하고 부가가치세를 납부합니다.
양수자=부가가치세 대리납부신고서(사업양수자용)에 양도자 및 양수자 인적사항(상호,사업자등록번호,성명,사업장소재지,업태,종목), 공급일(사업 양도일), 공급가액, 부가가치세액 등을 기재하여 대가지급일 다음 달 25일까지 부가가치세를 사업자장 관한 세무서에 납부하고 매입세액 공제를 받습니다.

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양도자 또는 양수자 중 한 곳이 법인일 경우에는?
사업의 포괄양도.양수가 불가능합니다. 그 이유는 법인의 업태, 종목이 사업의 동일성을 유지하기가 어렵다는 것입니다. 
 
사례)매도인 법인 : 업태=부동산업 종목=부동산매매,분양대행,컨설팅
이런경우 매수인은 일반과세자로 사업자등록을하고, 부가가치세를 양도인에게 지급하고, 세금계산서를 받아, 세무서에 부가가치세 환급을 신청하시면 됩니다.

일반매매인 경우 부동산거래신고 시에는 부가가치세를 제외하고 신고하시면 됩니다.
(분양권 전매는 부가가치세 포함 신고 및 계약금, 중도금, 잔금 납부 시마다 환급신청)

그럼 부가가치세는 왜 붙게되나요?

부가가치세법에 따라 건물의 거래는 부가가치가 과세되는 재화나 용역에 해당되기 때문에 부과되며 토지분은 면세입니다.


포괄양수도계약을 하지않거나, 계약당시 양수도계약서를 작성하지 못하였고 부가가치세를 별도로 지급하였다면 다른 방법은 없는지요?

부가가치세를 공제받지는 못하나, 매입부가가치세는 차후 부가가치세 신고시 매입 공제대상이 되기 때문에 상가 취득가액을 사업용 고정자산으로 등재하여 매면 결산시 감가상각비를 필요경비로 계상할 수 있습니다.

감가상가비 계상에 따른 득도 있지만 실도 있기 때문에, 세무사와 상담을 받으시길 권유드립니다.


2항의 매도인(양도인)이 간이과세자이고, 매수인(양수인)이 불가피하게 일반과세자로 등록해야하는 경우는 부가가치세가 어떻게 되는지요?

과세관청이 2항을 개정하면서 포괄양수도를 인정하고 있습니다. 즉 세원확보차원이죠. 포괄적양도양수가 가능하게 하면서, 부가가치세를 납부하도록 개정하였습니다.


간이과세자인데 부가가치세가 있나요?

예 있습니다.


일반과세자는 과세표준의 10%

간이과세자는 과세표준의 3%입니다. 

즉 간이과세자는 부동산임대사업자의 부가가치율 30%를 건물분 부가가치세로 납부하게됩니다.


* 참조 

간이과세자 = 매매금액 x 10% x 업종별부가가치율


* 업종별부가가치율 

소매20%, 제조.전기.수도 20%, 건설.부동산임대 30%, 음식숙박등 40%, 운수.창고.통신 40%


주의하실 내용입니다.

양도인이 간이과세자여서 양수인도 간이과세자로 등록을하면 포괄적양도양수가 가능하기 때문에 재화의 공급으로 보지 않아 건물분 부가가치세가 발생하지 않습니다.
 

포괄양도양수계약을 하지 않는다면 양수인은 부가가치율 30%인 즉 3%를 양도인에게 별도로 지급하고, 양도인은 부가세신고를 하면서 납부하게되는데, 간이과세자라 양수인이 추후 환급을 받을 수 없게됩니다.



결론적으로 매도인이 간이사업자이며 사업의 포괄양도.양수로 하지 않은 경우


 가. 부가가치세 별도로 약정하셨다면 업종별부가가치율(30%, 즉3%)를 매수자가 별도로 지급하고, 매도자가 신고.납부하시면 됩니다. 

 나. 부가가치세 포함 또는 별도 약정이 없다면 매매금액에 부가가치세액이 포함된 것으로 간주하므로 매수자는 매매금액만 지급하시면 되고, 매도자는 매매금액 중 건물분 부가가치세 3%를 신고.납부하시면 됩니다.


따라서 포괄양도양수계약을 하시는데요. 

양수인이 양도인의 과세유형과 동일한 간이과세자로 등록하면 문제 없으므로, 계약시 특약과 별도의 양수도계약서를 작성하였다면 문제 없을 것 같지만 그렇지 않은 사례도 있습니다.


예를들어서 
 

양수인이 기존에 임차인으로 프랜차이즈점인 휴게음식점(김밥전문점)으로 일반과세자로 영업을 하고 있던 중, 상가를 매수하게 되었습니다.

양도인도 간이과세자이고, 양수인도 간이과세자로 사업의 포괄 양도,양수계약을 하면 되지 않을까요?


답은 불가합니다.
 

양수인이 기존에 임대사업자 또는 임차사업자로써 일반과세자사업자등록이되어 있다면 매수한 상가건물은 일반과세자로 등록하여야 합니다.
 

임차사업자와 임대사업자는 별개아닌가요?라고 문의하시겠지만, 임차, 임대 관계없이 기존에 일반과세자로 등록이 되어 있는 경우 신규사업자등록은 간이과세자로 불가합니다.


반대로, 기존에 매수한 상가건물이 모두 간이과세자로 등록이 되어 있는데, 이번에 매수한 상가는 양도인이 일반과세자로 등록되어 있는 상가를 포괄양도양수 한다면, 기존에 간이과세자로 등록된 건은 과세유형 전환이 되어 일반과세자로 됩니다.

따라서, 기존 임차인들에게 부가가치세 10%가 월세에 붙거나, 임대인이 감수한다면 그만큼 월세가 줄어들게 됩니다.


토지와 건물을 매입하여 동시에 철거할 예정인데 건물분에 대한 부가가치세를 납부해야하나요? 

계약시 계약 대상에 건물분이 포함되어 있다면 철거여부와 관계없이 납부하여야 합니다.


양수도 계약서는 누가 제출하나요?

양도자가 양수도 계약서를 부가세신고서에 첨부하여 제출합니다.


건물분부가가치세 산정을 위한 계산식입니다.

과세표준(건물가액) = {부동산매매가<부가세제외금액> x 건물기준시가} / (건물기준시가+토지기준시가)


건물기준시가 산정을 위한 계산은 국세청홈텍스에서 확인하실 수 있습니다.


링크바로가기 국세청홈텍스


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토지의 기준시가 확인은 씨:리얼에서 확인하실 수 있습니다.

 링크바로가기 씨리얼


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상가매매 계약을 예로 들어보겠습니다. 


1항사례) 
 

매도인이 일반과세자로 임대사업자등록을 하였고, 매수인도 기존에 상가를 보유하고 계시면서 일반과세자로 등록되어 있기에 이번 매수상가도 일반과세자로 임대사업자등록을 할 예정입니다.


계약서 특약사항에 "사업의 포괄양도.양수로 하기로 합니다." 라고 작성하였고, 매수인은 동일한 조건으로 인수하는 조건으로 별도의 포괄양도.양수계약서를 추가로 작성까지 하였습니다.


포괄양도 양수 계약으로 매도인은 건물분 부가세에 대한 금액을 별도로 세금계산서를 발행하여주고, 매수인은 세무서에 부가세 환급을 신청하는 것을 대신하여, 포괄양도양수계약서로 갈음하기로 하였습니다.

따라서 매매가격이 총액이 되며, 잔금시 보증금은 공제하기로 하였습니다. 


매도인은 잔금일이 속한달의 말일부터 다음달 25일까지 부가가치세신고 및 양도소득세 신고를 하시면되고, 매수인은 잔금일 이전 또는 이후에 임대사업자 유형은 "일반과세자"로 등록신청하시면 됩니다.


2항사례)

매도인이 간이과세자이고, 매수인이 사정에 의하여 일반과세자로 등록할 수 밖에 없는 사례로 사업의 포괄양도양수 계약은 가능하나, 1항,2항 사례와는 달리 매수인은 건물분 부가가치세를 별도로 부담하여야 하며, 1항과 달리 부가가치세 환급을 받을 수가 없습니다.


3항사례)
 
 

매도인이 임대사업자등록을 간이과세자로 하였고, 매수인도 간이과세자로 등록이 가능한 상태입니다.

1항사례처럼 세금계산서를 발행하여 지급하고 환급받는 절차는 불가하지만, 사업의 포괄양도양수계약이 가능하며, 건물분 부가가치세 없이 매매가격이 총액이 됩니다.



이제 건물분부가가치세 산정을 위한 계산식으로 계산을 해볼까요? 

계산에 앞서 건물면적, 준공연도, 취득연도, 건물구조, 취득 및 양도당시 개별공시지가를 미리 알고 계셔야 합니다. 


매매가 37,500만원

건물

취득시 개별공시지가 771,000원

양도시 개별공시지가 820,000원

양도시 기준시가 141,154,200원

토지

개별공시지가 3,808,000원

토지기준시가산출 = 양도시 개별공시지가 x 매매토지면적

토지기준시가 151,634,560원


과세표준 = (매매가 375,000,000원 x 건물기준시가 141,154,200원) / 건물기준시가 141,154,200원 + 토지기준시가 151,634,560원


과세표준 180,788,446원 x 부가가치세 

일반과세자 10% = 18,078,845원 

간이과세자 3%  =  5,423,653원 입니다.



취득세는?

참고사항 : 사업용부동산의 취득세는 4.6%입니다만, 매매가와 시가표준액을 비교하여 높은 금액으로 취득세를 납부하셔야합니다.

정확하게는 취득세 4% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.4% 입니다. 


안산시의 경우 시가표준액은 구청에서 확인할 수 있습니다. 단, 꼭 다시 한 번 확인을 해보셔야 합니다.

사실... 

주위에서는 거래세인 취득세, 양도세가 다른나라와 비교해서 높다는 의견입니다.


관련법규를 보겠습니다. 


지방세법 제10조 과세표준

1항 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

2항 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 2010.12.27 개정


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여기서 중요한 내용이 있습니다. 

매매가액보다 시가표준액이 높으면 시가표준액으로 납부한다는 10조 2항에도 불구하고, 10조 5항에서는 예외로 사실상 취득가액을 인정하고 있습니다.


그 사실상 취득가액 내용 중 

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득  

이 빈번하게 이루어지는 내용이고, 부동산에서 공인중개사와 거래시 공인중개사가 의무적으로 부동산거래신고를 하게되어 있으며, 개정으로 인하여 적용 받을 수 있는 내용입니다. 2016.1.19 개정
 

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상가 매매 거래시 취득세 4.6%의 취득세 납부금액이 높아지는 이유는 위에 내용이 안내드렸습니다.

매매가액보다 시가표준액이 높아 취득세 금액이 더 증가하여 다툼이 일어날 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

공.경매로 낙찰받은 경우 등등...의 사유로 사실상의 취득세보다, 매도시 시가표준액이 높아 매수자의 취득세 금액이 증가하는 사례도 종종 발생하고 있습니다.
다만 위의 내용을 세밀하게 검토하신 분들은 취득세에 대하여 다시 한 번 짚고 넘어가실 수 있을 것입니다. 


국가가 세금 더 낸다고 덜내라고 꼼꼼하게 알려주지는 않겠죠.
 


기타 참고할 내용 

- 납부한 것이 없으면 환급도 없습니다.

- 일반 = 일반인경우만 환급이 가능합니다.

- 조건의 변경이 없어야 합니다.

 즉, 임대조건, 평수, 세입자현황 등 일체의 모든 조건을 양수받아 10년간 동일하게 운영하여야합니다.

- 사업 전체를 양도,양수하여야 합니다.

 특약사항에 "부가가치세 포괄양도,양수조건입니다" 등의 특약을 기재하는 경우가 있는데 인정받지 못합니다.

 {사업의 포괄양도양수입니다.}

- 업종이 같아야 한다는 조항은 2006년 개정으로 폐지되었습니다.

- 일반과세자로 10년이 지나면 분기 전 간이과세자로 전환 신청 후 분기 이후 간이전환이 가능합니다.

- 부가세 환급이 필요한 경우에는 매수인이 잔금일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 신청을 하여야 합니다. 단, 중간지급조건부계약(계약일~잔금일이 6개월을 초과하는 계약 <예:상가분양매물>등을 계약시에는 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하여야 합니다. 

- 포괄양수도계약이 성립되는 경우에는 그 계약자체를 제화와 용역의 공급으로 보지 않습니다.

- 사업양도 후 사업양도신고서를 제출하여야 인정 받을 수 있습니다.

- 부동산임대사업은 세입자의 권리,의무사항까지 반드시 승계받아야 합니다.


지금까지 사업의 포괄양도.양수계약에 대한 짧은 팁과 정보였습니다. 늘 건승하시고 좋은 소식들 가득하시길 바라는 마음입니다.


Memo

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