구분상가 경매시 주의할 내용

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구분상가 경매시 주의할 내용

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구분상가 경매시 주의할 내용 


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상가경매시 주의할 점 중 핵심적인 내용과 낙찰가 추정방법에 대한 안내를 드리겠습니다. 


구분상가의 경매 참여시 무엇보다 중요시 해야할 것이 임장활동입니다.


1. 현임차인관계


임차인이 영업 중인지, 영업을 중단했는지 파악하셔야 합니다.


주변의 임차인들에게 문의하면 대부분 영업한다고 말해주는 경우가 빈번합니다.


인근 부동산에서 직접 문의해보시는 것이 더 효과적입니다.


2. 수익률의 현실화


대부분의 분양상가는 자율가격으로 내정가에 이미 최고가의 가격이 산정되어 있고, 경쟁입찰로 최고가격으로 낙찰받기 때문에, 수익률을 따져보셔야 합니다.


현재의 임차료가 과연 보편타당한지도 보셔야하는데요. 


주변상가의 임차료가 90만원~110만원에 형성되어 있는데 경매매물로 나온상가는 175만원에 임차중이라면 실제 주변 임차보증금과 월세를 반영한 수익률로 맞추셔야 합니다.


특히 임차인이 영업을 중단하였을 경우, 새로운 신규임차인을 구하기 위해서는 주변 월세에 맞춰서 내놓아야 하기 때문입니다. 


3. 경매매물 주변의 공실률 


주변에 공실률이 높다면 상권 대비 월세가 높거나, 인구유동이 인근지역으로 옮겨가기 때문입니다.


예를들어 대단지 아파트 또는 주상복합일 경우 인근지역에 백화점이 있거나 대형쇼핑몰이 있다면, 단지내 보다는 백화점 또는 대형쇼핑몰에서 쇼핑을 할 것입니다.


따라서 공실률이 높다면 무엇인가 미흡한 부분이 있기때문에 주의해서 접근하셔야 합니다. 



예를 들어보겠습니다. 


사건번호 : 2018타경3484


경기도 부천시 중동 1116 리첸시아중동 1층 128호


감정평가액 : 390,000,000원

최저입찰가 : 273,000,000원 (1회유찰)

입찰일 : 2018.12.11


물건종류 : 근린상가

건물면적 : 46.78

대지권 : 7.47


점유현황

치킨전문점 

보증금20,000,000원

월세 1,750,000원


대항력 : 없음 


여기까지는 내용을 보더라도 충분히 경매로서 좋은 매물입니다.


하지만, 임장활동결과

주변 월세현황이 110만원 정도로 현재의 임차인 월세가 높다는 것입니다. 근린상가를 돌아보면 공실도 몇 곳이 보입니다.


근린상가에서 영업을 하고있는 또다른 치킨점을 방문하여, 주문을 하고, 매물을 비교해 봤습니다. 1주일 중 주말 매출이 평일 매출보다 높다고 하시니 일요일에 방문해 추출한 데이터입니다.


가장 매출이 높을 경우 694,000원이 나옵니다.

주방1명, 홀2명 인건비에 매입자료 비용 및 월세와 관리비 등을 제외할 경우 

순수익이 2,000,000만원정도로 추정됩니다.


본 경매매물은 치킨전문점 2칸 중 1칸으로 2칸인경우 월세가 매출 대비해서 매우 높다는 것입니다.

2칸 중 1칸이라도 경매일 경우 대출은 나오겠지만, 결국 임차인은 월세 내기가 힘들다는 것이죠.


그게 무슨상관이냐?라고 하실텐데요.

임차인이 임차기간 내 또는 만기시 포기하고 나갈경우 2018~2019년 경기침체 및 소상공인 전반에 걸쳐서 임차인 구하기가 "하늘에 볆따기"란 말이 나올 정도이기 때문에 현재의 월세로 임차인 구하기기 매우 어려울 수 있다는 것입니다.

2017년부터 급격하게 떨어지고 있는 매출로 올해부터는 권리금 없는 상가가 임차매물로 나오고 있으며, 내년에는 더욱 어려운 경기로 심각한 수준이 될 것입니다.


감정평가금액도 소용없고, 경매가격도 소용없습니다.

주변시세에 맞는 수익률을 먼저 보는 것이 효과적이며, 이런 내용은 임장활동 및 무엇을 중요시 생각하는가?에 따라서 달라지게 됩니다.


보증금 2,000만원 월세 110만원으로 가정하여, 

낙찰가 35,000만원일 경우 수익률 4%

낙찰가 32,000만원일 경우 수익률 4.4%


융자60%상태일 경우

낙찰가 35,000만원일 경우 수익률 4.4%

낙찰가 32,000만원일 경우 수익률 5.5% 입니다.


최하 수익률 5.5%가 되어야 2년 후 매매시 시세차익을 얻을 수 있습니다.


구분상가 경매시 주의할 내용 중 핵심내용과 낙찰가 추정방법에 대한 안내를 드렸습니다.


올해보다는 2019년 경매 매물을 보시길 권유드립니다.


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