전대, 임차권양도, 담보제공과 임대보증금 반환채권

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전대, 임차권양도, 담보제공과 임대보증금 반환채권

안산부동산입니다.


전대, 임차권양도, 담보제공과 임대보증금 반환채권 등은 주거용 및 상업용 부동산 모두에 해당되는 내용이며, 계약서 작성시 매우 중요한 내용입니다.


임차권반환채권의 중요성


표준임대차계약서 또는 공인중개사사무소에서 작성되는 임대차계약서에는 대부분 계약서 중단에 이런 내용이 포함되어 있을 것입니다.  


[용도변경 및 전대 등] 임차인은 임대인의 동의 없이는 위 부동산의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다.


이런 내용은 오늘 말씀드리려는 중요한 사항과 연계되어 있습니다. 이러한 내용을 지키지 못하였을 때는 임대인이 계약을 해지 할 수 있습니다.


우선 용어부터 다시 한 번 보고 가시죠.


전대 : 전대차라고 표현해야 맞을 것 같습니다.


轉貸借 (전대차)임차인()이 임대인()으로부터 빌어 온 물건()을 제3자()인 전차인에게 다시 빌려주는 일

임차권 (賃借權) [임ː차꿘]  

[명사] <법률> 임대차 계약에서 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리. 


전대라는 전대차는 임차인이 재임차를 주는 것을 말합니다. 동의없는 전대차는 무단전대이며 동의없는 전대차는 대항력이 없어 권리를 보장받을 수 없기 때문에 반드시 사전 동의가 필요합니다. 아울러 사업자등록 신청시 반려될 수 있습니다.


이부분은 동의를 구하면 대부분 어렵지 않게 전대차를 할 수 있습니다.


"임차권양도 또는 임차권의 담보제공을 하지못한다"라는 약정의 취지는 매우 중요합니다. 이것은 임차권의 양도를 금지한 것이지만 그렇다고 임대보증금반환채권의 양도를 금지한 것으로 볼 수 없다는 대법원의 판례가 있습니다.


임차권이라 함은 임대차계약에 의하여 임차인이 임차물을 사용·수익하는 권리를 말한지만 물권적성격이 있으나, 민법은 임차권을 임대인에 대한 사용·수익의 청구권으로서 채권()으로 법률구성을 하고있습니다.


하지만 계약서상 자세히 보시면 전대, 임차권의 양도 또는 담보제공을 하지 못한다는 내용만 있고, 한가지 중요한 내용이 빠져있습니다.


바로 "임차보증금채권"에 대한 내용입니다.


대법원판례에서는 임차권 양도금지나 담보제공금지 등의 특약(약정)이 있더라도 그 약정의 효력은 "임차권"의 양도 금지 등에만 미칠 뿐, 임차보증금채권의 양도까지 금지하는 것은 아니라고 판결하였습니다.


따라서 임차인은 임차보증금 채권을 담보로 금전을 차용할 수 있으며, 공증서의 효력이 발생하려면 임차인이 직접 임대인에게 통지(등기 등)하여야 합니다.


이런한 내용이 별일 없이 임대차기간이 종료되고 변제가 되는 등 문제없이 종료되면 걱정할 일이 없겠지만 보증금 채권 통지를 받고 인지하지 못한 상태에서 기존임차인에게 보증금을 돌여주고, 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 경우 임차보증금반환채권청구에 대한 향후 책임은 임대인에게 있습니다.


회사도 직원의 급여에 일정부분 (예: 급여 총수령금의 50%)를 채권자에서 값아야 함에도 불구하고, 매달 급여를 지급하다 퇴사한 경우, 회사가 대신 변제를 하여야 합니다.


왜 판례가 임차보증금채권은 임차권의 양도 및 담보와 무관하다고 하였을까요?


"임차보증금채권을 양도하더라도 임대인은 양수인과의 관계에서 자신의 임대차에 기한 권리를 우선적으로 행사할 수 있기"때문입니다.


즉, 월세, 관리비, 가스사용비용 등의 금액을 임차보증금에서 공제하고 채권자에서 남음 금액을 주면되기 떄문입니다.


하지만 상가임대차계약에서 이런경우 쉽게 해결되지 않고 복잡한 경우의 변수가 의외로 많습니다. 증거자료와 소명자료도 준비해야하고, 연체된 월세와 관리비를 공제할 경우 남은 금액이 보증금을 초과하는  경우의 수가 발생할 수 있어 더욱 문제가 복잡해 질 수 있습니다.


임차인이 폐업없이 행불이 된 경우에 임대인이 직접 폐업신고 후 새로운 임차인을 맞추면 될 것이지만, 보증금을 초과한 금액 중 가스사용금액 등 실질적으로 관리비에 포함되지 않았던 비용들이 발생할 수 있고, 신규임차인이 가스사용을 원할 경우 미납요금 납부 없이는 사용할 수 없게 된다면 달리 생각해 보셔야 합니다. 


아울러 임대인이 직접 폐업신고를 요청하면 문제없다고 생각하시겠지만 기존임차인과의 문제가 있어 폐업하지 않고 있다는 것을 알면 그 때는 폐업신고 처리도 문제가 될 수 있습니다.


따라서 대법원판례의 임대차에 기한 권리를 우선적으로 행사할 수 있기 때문에 임차보증금채권에 대한 문제를 쉽게 생각하셨다면 달리 생각해보실 필요가 충분합니다.


또한 임차보증금반환채권청구서에 대한 공증서류 내용을 수령하신 시점도 중요하기 때문에 연체된 월세 전부를 공제하지 못하는 경우도 있다는 것도 매우 중요한 내용입니다.

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