권리금회수기회 보장제도

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권리금회수기회 보장제도


권리금회수기회 보장제도



최근 3년간은 경기부진으로 인하여 임차인을 구하기가 어려워지고 있다는 것을 실감하실 것입니다. 다소 다른 이야기이지만 계약갱신기간이 경과된 궁중족발 명도소송사건이 이슈화되고 있는 요즘 상가임대차 중 권리금회수와 관련하여 갱신요구기간이 경과한 경우에도 권리금 회수기회를 요구할 수 있는지 여부에 대한 관련 내용을 안내하여드립니다.


상가임대차과 관련하여 권리금에 관련한 내용입니다. 


권리금의 정의


상가건물임대차보호법의 정의에 따르면 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설.비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미하며, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다고 규저어하고 있습니다. (법 제10조의 3)


중요쟁점내용


갱신요구기간이 경과한 경우에도 권리금 회수기회를 요구할 수 있는지 여부


1. 법무부 창조행정담당관 2017. 2. 22. 질의회신

 - 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개의 조항으로서, 5년의 기간이 경화하여 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는다고해서 신규임차인으로부터의 권리금 회수기회까지 보호받지 못하는 것은 아니라 할 것입니다.


 - 권리금계약은 종전 임차인과 신규 임차인간의 계약이므로, 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조제1항 각호의 사유에 해당하는 경우를 제외하고는 같은 법 제10조의 4에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 하여서는 안됩니다. 


 - 임대인이 제10조의 4제1항 각호에 해당하는 행위를 함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에는 손해배상책임을 지게됩니다. 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수기회 보장은 같은 법 제15조에 따른 강행규정에 해당하므로, 임대인이 임의로 또는 임차인과의 협의로 법률 규정을 배제시킬 수는 없습니다.


 - 따라서, 임대인은 5년의 임대차기간이 지나 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수는 있어도, 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것은 거절할 수 없는 것이 원칙입니다. 임대인이 권리금의 회수를 방해한 경우에 임차인은 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.


2. 대구고등법원 2017. 10. 26 선고 2016나 1170, 1787

 - 임대차기간이 5년 경과된 상가임대차에 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호규정이 적용될 수 있는지 여부(긍정)


 - 상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정(이하 이 사건 보호규정)에 적용기간 제한 규정이 없는 점. 


 - 이 사건 보호규정이 적용되지 않는 예외 사유인 '계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우'는 임차인이 '임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대산 사유가 있는 경우,의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서 '임차인이 단지 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 게약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우,와 상이한 점.


 - 상가임대차법상 임차인의 계약갱신요구권과 이사건 보호규정은 그 취지와 내용을 서로 달리하는 점.


 - 임대차기간 5년이 경과된 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구하여 관철할 수 있고 그에 따라 권리금을 감액될 수 있다는 점에서, 5년이 경과된 임대차에 이 사건 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용.수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어려운 점.


 - 5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유.무형의 재산적 가치가 통상적으로 단기인 경우보다 큰 점 등을 고려하면, 임대차기간이 5년을 초과하여 상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차에도 이 사건 보호규정이 적용될 수 있다고 보아야 한다. 라고 판시하였습니다.


단, 권리금보호규정에 대하여는 상가건물임대차보호법의 내용을 잘 파악하셔야하며, 위 판례만 믿고 모든 것이 적용된다고 판단하시면 안됩니다. 상가관련 업무 경험상 가장 좋은 해결방법은 상호협의와 원만한 합의가 중요하다고 봅니다.


Memo

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