임대사업자와 세금 및 세무관련 팁

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임대사업자와 세금 및 세무관련 팁

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최근 국토교통부가 단기임대주택과 장기임대주택에 대한 활성화를 위하여 임대사업자등록을 독려하면서 민간임대주택에 관한 특별법 시행령을 개정한 것은 아실 것입니다.

 

 

임대사업자와 세금 및 세무관련 팁

 

에전에는 단기임대주택에서 장기임대주택으로의 전환이 중간에 불가능하였지만, 지금은 중간에 변경이 가능해졌습니다. 다만 임대사업자등록을 망설이시는 분들이 많은데요. 그중 가장 큰 이유는 소득과 세금일 것입니다. 

 

어제는 안산세무사 중 자주 자문을 얻고 있는 형천호세무사를 만나 그동안 궁금했던 임대사업자와 세무관련 내용을 알아봤던 자료를 토대로 핵심내용을 공유하도록 하겠습니다.

 

안산부동산에서도 세무와 관련한 정보는 안내를 해드리고 있지만 심도있는 자문은 역시나 세무사를 통해서 답변을 얻는 것이 가장 확실하고 안전합니다.

 

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임대사업자 취득, 보유, 양도단계에 대한 자료입니다.



참고로 임대사업자등록을 하실 때 안산은 안산시청에 가셔야 합니다.

용어설명

- 단기임대주택 : 일반형임대사업자가 4년이상 임대 목적으로 취득하는 민간임대주택
- 준공공임대주택 : 일반형임대사업자가 8년이상 임대 목적으로 취득하는 주택
- 기업형임대주택 : 기업형(100호이상)임대사업자가 8년 이상 임대 목적으로 취득하는 주택

* 임대사업자의 등록 : 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장.특별자치도지사.시장.군수.구청장에게 등록을 신청할 수 있으며 국세 감면을 받으려면 임대사업자 등록 후 국세청에 사업자 등록을 하여야 합니다.
* 순서는 안산시청에 먼저 임대사업자등록 후 세무서에 임대사업자등록증을 신청하여야 합니다.

취득단계 세무내용 - 취득세

- 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면)
- (임대목적 신축한 공동주택) 또는 (임대목적으로 신축 중인 공동주택 또는 오피스텔을 최초 분양 받은 주택 등)은 2018. 12. 31까지 아래와 같이 취득세를 감면 받습니다.
* 전용 60㎡이하 공동주택 / 오피스텔 : 100% 면제
* 전용 60㎡ ~ 85㎡ : 50%감면(20호 이상 취득시만)
* 최초=분양권전매로 잔금전까지 매수한 자도 포함됩니다.

보유단계 세무내용 - 재산세

- 재산세 감면 : 2호 이상 임대시 감면 적용
주택분 재산세 계산법 : 과세표준 X 세율
- 과세표준 : 공동주택가액의 60%
- 세율 : 
* 6천만원 이하 : 0.1%
* 6천만원 ~ 1억5천만원 : 60,000원 + 0.15%
* 1억5천만원 ~ 3억 : 195,000원 + 0.25%
* 3억초과 : 570,000원 + 0.4%

ex) 공시가액 10억주택 : 570,000원 + (6억 - 3억) X 0.4% = 1,770,000원

보유단계 세무내용 - 종합부동산세


용어설명 :

- 매입임대주택 : 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택으로 전국에 1호 이상의 주택을 임대하는 경우

- 건설임대주택 : 직접 건설하여 취득한 주택으로써 특별시.광역시.도별 2호 이상의 주택을 임대

- 기존임대주택 : 2005. 01. 05 이전에 임대사업자 등록을 하고 임대하는 경우

* 건설임대주택, 미임대민간건설임대주택, 리츠.펀드매입임대주택은 도표에서 제외하였습니다.

 

보유단계 세무내용 - 각종 신고의무 


- 면세사업장현황신구의무

 * 주택임대사업자의 경우 연간 수령한 월세합계액

 * 보증금의 내역을 기록하여 매년 2월10일까지 현황신고하여야 합니다.

 

- 종합소득세 신고의무

 * 매년 주택임대소득을 포함하여 종합소득세 신고를 매년 5월31일까지 하여야 합니다. 다만, 주택임대사업자 중 아래의 자는 종합소득세 비과세

 * 비과세소득

  1개 주택소유자의 주택임대소득(기준시가 9억초과 제외)

  연간 총수입금액 합계가 2천만원 이하(2019년부터 과세됨)

 

양도단계 세무내용 - 장기보유특별공제


- 조특법97의 4조 : 장기임대주택에 대한 양도세 과세특례

 * 기준시가 6억원 이하의 국민주택 6년이상 임대 후 양도시 "장기보유특별공제율"을 추가하였습니다.

  3년~4년 : 기존 10% + 추가 0% = 10%

  4년~5년 : 기존 12% + 추가 0% = 12%

  5년~6년 : 기존 15% + 추가 0% = 15%

  6년~7년 : 기존 18% + 추가 2% = 20%

  7년~8년 : 기존 21% + 추가 4% = 25%

  8년~9년 : 기존 24% + 추가 6% = 30%

  9년~10년 : 기존 27% + 추가 8% = 35%

  10년초과 : 기존 30% + 추가 10% = 40%

 

양도단계 세무내용 - 준공공이맫주택 양도소득세감면 


조특법 97조의5조 : 준공공임대주택 등에 대한 양도세 감면

 * 거주자가 85㎡이하 + 2015. 01. 01~2017. 12. 31 취득 + 10년 이상 계속 임대 + 임대료 인상율 5% 요건 갖추고 3개월내 준공공임대주택 등록 후 양도시 임대기간 중 발생한 양도세 100% 감면

 

양도단계 세무내용 - 주거용 가가주택 1세대 1주택 특례 


소득세법시행령 155조 제20항 : 임대주택사업자의 주거용 자가주택 1세대 1주택 특례

 * 양도일 현재 세무서에 임대사업자 등록을 하고, 시청에 장기임대주택을 등록하여 임대하는 "장기임대주택(A)과, 임대사업자 등록 한날 이후 2년 이상 거주한 "그 밖의 1주택(B)를 소유한 1세대가, 거주한 그 주택(B)를 양도할 경우 A는 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용합니다.

 

 * 거주주택 양도 후, 임대주택을 거주주택으로 변경 후 양도소득세 과세문제 : 장기임대주택 여러개(A,B,C...)와 2년 이상 거주 및 보유한 1개의 거주주택(갑)있는 상태에서 갑을 양도시 1세대 1주택으로 비과세를 받고 장기임대주택 중 1채(A)를 거주주택으로 정해 2년 이상 거주 후 양도하는 A주택을 거주주택이 된 날 이후에 대하여만 비과세 받습니다. 즉, 거주주택 되기전 임대기간 동안의 차액에 대하여는 양도소득세는 과세됩니다.

 

여기서 가장 관심도가 높은 국민건강보험법의 건강보험료 산정에 대한 내용을 언급해야할 것 같습니다.


- 국민건강보험법 제69조, 제71조, 제72조, 제73조 참조

 * 직장가입자의 경우, 근로소득금액을 제외한 이자.배당.사업(주택임대포함).연금.기타소득금액의 합계액이 7,200만원 초과하는 경우, 별도로 추가 징수하게 됩니다.

 

 * 지역가입자의 경우, 월별 보험료액은 세대 단위로 산정하며, 제72조 보험료부과점수에 제73조 보험료부과점수당 금액을 곱하여 부과합니다.

 * 제72조(보험료부과점수) : 지역가입자의 소득.재산.생활수준.경제활동참가율을 고려하여 정하며, 남여/나이/연간소득구간/재산의규모/자동차CC및 연식/경제활동참가율 점수를 산정합니다.

 * 제73조(보험류율 등) : 지역가입자의 보험료부과점수당 금액은 1점당 179.6원으로 합니다.

 

예를들어서 아파트1채 3억원을 소유하기만해도 681점 X 179.6원 = 122,3307원입니다.

 

2018년에 주택임대사업자를 등록하면...

1. 취득단계의 전용면적대비 취득세 면제혜택은 2018년 12월 31일까지입니다.

2. 보유단계의 전용면적대비 재산세 감면혜택이 있습니다.

3. 보유단계의 공시가격 6억원이하(비수도권3억원이하) 매입임대주택은 종합부도산세를 배제합니다.

4. 양도단계의 준공공임대주택 중 국민주택규모이하 + 8년이상 + 연간 5%미만 인상시 장기보유특별공제액은 50%입니다.

 * 85㎡이하 + 2015. 01. 01~2017. 12. 31 취득 + 10년이상 계속임대 + 임대료 인상율 5% 요건 갖추고 3개월내 준공공임대주택 등록 후 양도시 임대기간 중 발생한 양도세 100%감면

5. 양도단계의 기준시가 6억원이하의 국민주택규모 6년이상 임대 후 양도시 장기보유특별공제율을 추가합니다.

6. 임대주택은 1세대1주택 특례를 적용합니다.

7. 주택임대사업자는 매년 2월10일까지 임대사업장현황신고 및 매년 5월31일까지 종합소득세를 신고하여야 합니다.

 

이상이 간략한 임대사업자의 세금과 세무관련 내용이였습니다.

 

실질적인 금액으로 환산한다면 그리 큰 세금 혜택은 없습니다만, 무엇보다 중요한 것은 보유시 임대사업자등록을 할 경우 지역의료보험을 납부하여야 한다는 것입니다.

 

직장가입자도 근로소득금액을 제외한 연간 종합소득이(이자+배당+사업(주택임대포함)+연금+기타소득액의 합계액이 7,200만원을 초과한다면 국민건강보험이 추가징수된다는 것을 기억하셔야 합니다.

 

가상의 예를들어

남성 50세미만, 아파트 등 재산 3억, 9년된 자동차 1,600CC1대를 가지고 있다면, 1,004점 X 179.6원 = 180,318원의 국민건강보험료가 추가됩니다.

 

오피스텔 보증금 500만원, 월세 40만원을 받는 임대사업자의 경우 간단하게 계산만해도, 건강보험료를 제외하면 월세는 219,682원이 되겠죠. 

 

이부분에 대한 정부발표는 아직 없는 상태이며, 29일 발표예정인 주거복지 로드맵에서는 임기내 100만호 임대주택이 도마에 오르내리고 있습니다.

 

"28일 국회와 국토교통부에 따르면 29일 발표되는 '주거복지 로드맵'은 무주택 서민을 위해 5년간 임대주택 85만호와 공공분양 15만호 등 100만호의 주택을 공급하겠다는 것이 핵심 내용이다. 임대주택은 공공임대가 65만호, 공공지원 민간임대는 20만호다."

 

서울이 현재 150만호이니 상상을 해보시면 아실 것입니다.

공공택지와 공공주택지구를 신규 개발하고, 완성되기까지의 기간보다는 어디에 어떤 평형대로 건설하는가?에 더 관심을 가져야할 것입니다. 

 

신혼부부 임대주택 지원을 시세의 80%수준으로 7만호를 수요가 많은 수도권에 70% 수준으로 공급한다는 것도, 고령가구 연금형 매입임대를 도입하는 것도 사실은 공공임대주택에 거주하면서 연금을 받던가 월급생활에 충실하라는 뜻일 수도 있습니다.

 

이번 임대사업자의 세금관련 안내는 등록과 보류사이에 어느정도 도움이 되셨기를 바라는 마음입니다.

 

대부분의 상가임대사업자는 당연히 사업자등록을 합니다만, 주택임대사업자와 비주택임대사업자 모두 취득과 보유보다는 양도시에 양도시점과 세금에 대한 관점으로 접근하시는 것이 효율적일 것입니다.

 

Memo

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