부동산거래와 관련된 부가가치세

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부동산거래와 관련된 부가가치세

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아래사항은 부동산거래와 관련된 부가가치세법 내용을 요약한 것입니다. 일부나마 도움이되시길 바라는 마음입니다.

 

부동산거래와 관련된 부가가치세



 

 

1. 부가가치세의 기본사항

 

1) 사업의 유형

 

- 간이과세자 : 직전 1년의 공급대가합계액이 4,800만원에 미달하는 개인사업자

- 일반과세자 : 간이과세자를 제외한 개인사업자와 법인사업자

 

2) 과세기간 및 신고유형

 

과세기간

 기간

개인사업자

법인사업자

 제1기

예정신고

1.1 ~ 3.31

 예정고지서

예정신고

확정신고

4.1 ~ 6.30

확정신고

확정신고

 제2기

예정신고

7.1 ~ 9.30

예정신고

 예정신고

확정신고

10.1 ~ 12.31

확정신고

확정신고

 

 

다만, 간이과세자는 일반과세자와 달리 1년을 과세기간으로 1번(1월에) 신고.납부하고 1월부터 6월까지를 예정신고기간으로 하여 7월에 예정부과에 의한 납부를 하면된다.

* 결론전으로 7월에 예정부과 내용 통지가 없으면 간이과세자는 1월에 신고납부 하면 됩니다.

 

3) 납부의무의 면제

 

간이과세자의 당해 과세기간(1.1~12.31)에 대한 공급대가가 2,400만원 미만인 경우에는 당해 과세기간에 대한 납무의무를 면제

 

2. 부가가치세 실무

 

(1) 신축시 부가가치세 문제

 

1) 상가 신축시

 

건축업자에 도급을 주어 신축하거나 상가를 분양받는 경우 부가가치세를 포함한 건축 및 분양대금을 지불하여야 한다. 이 경우 사업자등록을 득한 사업자(일반과세자에 한함)의 경우 부가가치세 신고를 통해 환급을 받을 수 있다. 다만, 상가공급의 공급시기 전에 사업자등록을 필히 해야한다.

 

※ 공급시기 

 

① 일반적인 경우 : 재화가 인도되거나 이용 가능한 때 

② 장기할부판매 및 중간지급조건부 공급의 경우 : 대가의 각 부분을 받기로 한 때 

* 장기할부판매 : 2회이상 분할하여 대가를 받고 재화 인도의 다음 날로부터 최종 부불금 지급기일까지 기간이 1년 이상인 것.

* 중간지급조건부 공급 : 계약금을 지급하기로 하는 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우.

 

2) 주택 신축시

 

토지소유자가 건축주가되어 임대나 매매목적으로 공동주택(아파트,연립,다세대주택)이나 단독주택(다가구주택, 원룸 등)을 신축하는 경우 그 요건에 따라 부가가치세 환급 여부가 다르다. 기본적으로 면세사업으로 판정되는 경우 환급이 불가능하다.

 

부동산의 공급

 부동산의 임대

토지의 공급

 면새

 토지의 임대

과세

주택부속토지의 임대

면세

건물 등의 공급

과세

건물 등의 임대

과세

면세(국민주택공급)

주택의 임대

면세

 

 

면세되는 부속토지란 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 않는 토지를 말한다.

 

(2) 분양시 부가가치세 문제

 

상가건물 분양시에는 통상 토지와 건물을 일괄공급한다. 이 경우 토지의 공급에 대하여는 부가가치세가 면세되나, 건물의 공급에 대하여는 부가가치세가 과세되는 관계로 그 건물분에 해당하는 분양가액에 대하여 부가가치세(10%)를 거래징수 하여 건물에 대해서는 세금계산서를 상가 부수토지에 대해서는 계산서를 교부하여야 한다.

 

(3) 매도시 부가기치세 문제

 

임대용 또는 자가사업용 상가를 처분하는 경우 원칙적으로 건물가액에 별도로 부가가치세를 부가하여 처분하고 부가가치세를 매수자로부터 징수 및 신고.납무하여야한다. 하지만 일반거래에서는 이러한 규정을 모르고 거래하다 추후 부가가치세를 추징당하는 불이익을 받기도 한다. 이러한 불이익을 받지 않기 위해서는 계약서상에 부가세 별도규정을 명시하여 세금계산서를 교부하거나 포괄양도에 해당하면 사업양도양수계약서를 별도로 작성하여 부가가치세 신고시 제출하면 부가기치세를 고려하지 않아도 된다.

 

* 포괄양수도계약

 

1. 사업의 포괄적 양도.양수

사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리.의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다.

2. 사업의 포괄적 양도.양수가 되기 위한 요건

① 포괄 양도.양수 내용이 확인되어야 한다. 

 - 사업양도.양수 계약서 등에 의 거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 한다.

② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다. 

 다만, 일반과세자로부터 포괄양수도 받은 사업자는 간이과세자 등록을 배제한다.

 - 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않는다.

 

* 부가가치세법 집행기준 6-17-2 [사업양도에 해당되지 않는 사례]

 

1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우

2. 사업자가 한 사업장 내에 둘 이상의 과세사업을 겸업하던 중 특정 과세사업만을 포괄적으로 양도하는 경우

3. 부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업자의 부동산을 매각하는 경우

4. 종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우

5. 부동산 임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우

 

* 부가가치세법 집행기준 6-17-1 [사업양도의 구체적 범위]

 

재화이 공급으로 보지 아니하는 사업양도란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 물적.인적시설 및 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것을 말하며(미수금, 미지급금, 사업과 관련없는 토지.건물 등 제외), 다음과 같은 사례가 포함된다.

1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우

2. 과세사업과 면세사업을 겸업하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 겨우

3. 과세사업에 사용.소비할 목적으로 건설 중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우

4. 사업과 관련없는 특정 권리와 의무, 사업의 일반적인 거래 이외에서 발생한 미수채권, 미지급금채무를 제외하고 사업에 관한 모든 권리와 의무를 승계시키는 경우

5. 사업의 포괄적 승계 이후 사업양수자가 사업자등록만을 지연하거나 사업자등록을 하지 아니한 경우

6. 사업을 포괄적으로 승계받은 자가 승계받은 사업 이외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우(2006.2.9)이후 사업양도분부터 적용.

7. 주사업장 외에 종사업장을 가지고 있는 사업자단위과세승인사업자가 종사업장에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우

8. 2 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우.

 

* 오피스텔 임대용도에 다른 세법적용

 

오피스텔은 공부상 업무시설로 분류가 되지만 세법 및 임대차보호법상으로는 실지임대용도에 따라 업무시설인지 주택인지를 판단하게 됩니다. 그렇다 보니 취득당시 부담한 부가가치세를 환급받고 양도를 하게 되면 부가가치세 추징 및 과세문제가 발생하고 또는 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함하여 불이익을 받을 수 있습니다.

 

 구분

업무용

주거용

 공부상

업무용

세법상

업무시설

주택

부가가치세과세여부

과세

면세

부가가치세환급여부

가능(일반과세자에한함)

불가

소득세과세대상소득

간주임대료+월임대료

월임대료

양도소득세 주택수 포함

제외

포함

1세대1주택비과세 여부

불가

가능

지방세 감면여부

불가 

가능(최초분양시)

 

 

 

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