상가매매로 임대인 변경 및 월세 인상 수용여부

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상가매매로 임대인 변경 및 월세 인상 수용여부

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상가건물 소유주 변경 및 월세 인상 요구를 수용해야 하는지요?

 

상가 임대인 변경에 따른 월세 인상 수용여부
  

무더위에 늘 건강에 유념하시길 바랍니다. 최근 선거 관련해서 마구잡이식 전화 폭주로 대책이 없네요. 고객과 통화 중 핸드폰, 일반전화할 것 없이 무작위 전화로 인해서 정말 실망하지 않을 수 없습니다. 선관위 홈페이지에서는 이런 전화가 합법적이라고 하는데요. 합법은 좋습니다만, 사전에 전화 거부권을 신청하면, 무작위 선거 전화로 인한 피해는 막을 수 있을 텐데... 하는 바램만 가득합니다.  

 

 


  

안산부동산에 어느 날 전화 상담이 들어왔습니다. 상가 월세 인상 한도로 인한 분쟁과 상가건물 소유주 변경 및 월세 인상 요구를 수용해야 하는지에 대한 문의였습니다.

 

사안은 이렇습니다.

1. 2011년 6월30일 (목요일) 서울 00동에 위치한 1층 상가를 쌍방 합의로 임대차 계약 후 현재까지 보증금 5천만원에 월세 180만원(부가세 별도)에 지금까지 영업을 하던 중 6월말 계약기간 도래로 갱신요구코자 임대인께 전화를 하였지만, 매매를 진행 중이며, 0월 00일에 매매 계약을 한다는 통지를 받았습니다.


2. 이후 잔금일에 매수인께서 계약서를 다시 작성하거나, 기존 계약서 + 차임 증액 계약서를 새로 작성하자고 합니다. 보증금 인상을 없고, 월세를 현재 180만원에서 250만원으로 올려야겠다는 내용입니다.




  

이런 질문을 받을 때는 최초의 계약일이 언제인지 질문을 하게 되는데요. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 금액이 개정이 되면서 다르기 때문입니다.

 

결론부터 말씀드리면, 250만원으로 인상 요구에 응하지 않으시고, 100분의 9이내로 인상해 주시면 됩니다.

 

위 사안으로 보아 2013년 12월30일 개정된 상가건물 임대차보호법 시행령은 해당되지 않고, 2010년 7월21일 개정된 시행령을 적용하여 환산보증금에 적용 되는지를 알아보겠습니다.


환산보증금 계산 ; 보증금 + (월세x100)

 

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구법의 적용을 보면 질문하신 분의 지역이 서울특별시로 현재 보증금 5천만원에 월세 180만원이므로, 5,000만원 + (월세 180 x 100) = 2억3천만원입니다. 따라서 서울특별시 3억원에 적용을 받기 때문에 상가건물 임대차 보호법에 적용되는 월차임 100분의 9 초과금지 조항을 적용받을 수 있습니다.

 

 


  

 

Tip. 환산보증금을 계산하여 5천만원 미만인 경우에는 월세x100이 아닌 월세x70을 적용합니다.

 

아울러 2014.1.1 이후부터 적용되는 계약 체결 및 갱신 임대차에서는 환산보증금액이 초과되는 임대차도 최초의 계약기간을 포함한 5년간의 계약갱신 요구를 하실 수 있습니다.

다만, 환산보증금을 초과하는 임대차는 월차임의 인상 규제가 없다는 것이 주요한 사안이 될 것 같습니니다. 

 

 


  

 

그렇다면 월차임 계산은 어떻게 하는 것일까요?


개정 전 상가건물임대차보호법

1. 차임등의 증감 : 증액 = 9/100 초과금지

2. 보증금의 차임 전환 = 연리15%이내

3. 환산보증금을 초과하는 임대차는 계약 갱신 요구권 없음.

 

개정 후 상가건물 임대차보호법

1. 차임등의 증감 : 증액 = 9/100 초과금지

2. 보증금의 차임 전환 = 연리 12%이내

3. 환산보증금을 초과하는 임대차도 계약 갱신 요구권 있음.

 

 


  

 

그런데 보증금의 차임 전환은 어떻게 계산할까요?

 

보증금 5천만원 월세 180만원(부가세별도) 상기 내용으로 계산을 해보겠습니다. 


Tip. 상가건물 임대차는 세무서에서 확정일자를 받습니다. 환산보증금 계산시 부가세를 포함하면, 초과되는 경우가 있는데요. 판례에서는 부가세를 제외한 금액으로 환산보증금을 산정하여야 한다고 하고 있습니다.

 

구법의 연리 15퍼센트로 보증금의 차임 전환 계산시

5,000만원 x 15% / 12개월 * 9% =  56,250원

180만원 x 9% = 162,000원 

월차임의 인상 분 합계 : 218,250원 입니다.(부가세 별도)

 

Tip. 부가가치세 별도의 개념

오늘도 상가 건물주께서 문의 전화가 오셨는데요. 임대인 본인은 간이과세자인데 임차인이 세금계산서 발행을 요구하신다고 합니다.




  

기준이 잘못되면, 혼동이 오기 쉽습니다.

 

기준 : 

1. 임대인이 간이과세자면 임차인이 일반과세자라도 세금계산서 발생이 불가합니다.

2. 임대인이 일반과세자면 임차인이 간이과세자라도 부가가치세를 납부하여야 합니다.


* 부가가치세로 상가 계약시 빈번한 다툼이 발생하는데요.

- 특약에 "부가가치세 별도임" 으로 하시길 권장 드립니다.  짧은 문장이지만, 국세청 유권해석의 기준이 되는 중요한 내용입니다. * 임대인이 현재 간이과세자이지만 과표의 증가 또는 누락분 신고, 그리고 추가로 인하여 언제 일반과세자로 변경될지는 장담을 못합니다.

 

 


 

 

아파트와는 정말 다른 요인이 많은 것이 상가인데요. 본론으로 돌아와야겠습니다. 

 

매매로 임대인이 변경되었을 경우에

1. 양수인은 임대인의 지위를 승계하기 때문에 기존의 계약기간은 보장을 받습니다.

 - 월 차임 인상 없이 기존 계약 기간 보장.  

 - 계약 갱신 5년간 유효.

 

이쯤에서 묵시의 갱신과 갱신요구권이 어떻게 다른지 구분해볼 필요가 있습니다.

 

1. 묵시의 갱신 : 

 가. 임대인 만료 전 6월~1월까지 통지하지 않은 경우 전임대차와 동일 조건 재 임대차 간주 다만, 임대차의 존속기간은 1년 간주

 나. 임차인은 계약 해지 통고 3월 경과 후 효력 발생

 

2. 갱신요구권 :

 가. 임차인은 만료전 6월~1월까지 갱신 요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절 불가

 나. 최초 임대차 기간을 포함 5년 초과 불가

 - 계약서를 다른 사람으로 하여도 초과는 불가합니다.

 - 5년을 초과하더라도 합의 및 묵시의 갱신이 되었다면 기간은 인정받습니다.

 다. 갱신 된 임대차는 전 임대차와 동일 조건 간주하며, 차임과 보증금은 증감 가능합니다.

 

 


 


중요한 내용입니다. 비교하였던 내용으로 토대로 시나리오를 적용해 보겠습니다.


- 묵시의 갱신이 되었는데요, 월차임은 인상해 주어야 하나요?

  * 묵시의 갱신이 되었다면 전임대차와 동일 조건 간주로 월차임의 인상은 무관합니다.

  * 연 9% 인상에 대한 내용이 없습니다. 그렇다면 종전 임대차 조건이 그대로 적용된다고 보는 것이 타탕성이 높습니다.

 

- 묵시의 갱신이 되었는데요. 사정상 계약 기간을 채우지 못할 것 같습니다. 기간 전에 나갈 수 없나요?

  * 임차인은 계약 해지 통고 3월 경과 후 나갈 수 있습니다.

 

 

- 갱신 요구로 갱신이 되었는데요, 임대인이 재건축을 한다면서 명도해 줄 것을 요구합니다.

  * 2014년1월1일 이후 체결되거나 갱신되는 계약에는 전부,대부분 철거, 재건축이 필요할 경우

 가. 임대인은 계약 체결시 공사 시기, 소요기간을 충분히 고지하여야 하며, 또한 실행하여야 합니다.

 나. 노후, 훼손, 일부멸실, 안전사고 우려가 있을 경우에도 명확한 증거가 있어야 합니다.

 

 


 

 

Tip. 계약 갱신을 거부할 수 있는 3기의 차임 연체는 누적일까요? 합산일까요?

- 1번 연체 후 지급하는 방법으로 3번을 연체하였다면 거절할 수 없습니다.

-  1월부터 3월까지 3기의 차임 연체 사실이 있으면, 현재 연체 사실이 없어도 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

- 누적 해서 연체하였는데, 계약 갱신을 거부하지 못할 수도 있나요?

 * 가능성이 있습니다.

- 계약해지 사유는 민법640조를 준용하여 2기 차임 연체시 해당합니다.

 

- 갱신 요구를 요청하였는데요. 환산보증금이 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 아니라며 계약 갱신을 거부합니다.

 * 개정된 법령을 기준으로 환산보증금이 초과하는 임대차도 계약 갱신 요구를 하실 수 있습니다.

 * 다만, 증액 범위는 명시하지 않고 있습니다. 

 

 


 


그렇다면, 월세 100만원에서 월세500만원으로 증액이 가능하다는 내용인데요. 

- 가능할 수도 그렇지 않을 수도 있습니다. 

 * 차임은 증액만 정하지 않았습니다. "제11조(차임 등의 증감 청구권)"이라 명시하여 증액 또는 감액을 청구할 수 있습니다. 감액은 금액에 제한을 두고 있지 않습니다.

 * 결국 소송으로 해결하여야 할 사안이 늘어날 수 있을 것으로 추정되는 사안입니다.

 * 주택임대차보호법에서는 다른 유권 해석이 있습니다.

 

 


 

 

최종 결론입니다.

 

1. 현재 소유주인 양수인은 임대인의 지위를 승계 받기 때문에, 임차인은 최초 계약기간을 포함한 5년간 계약 갱신을 요청할 수 있습니다.

2. 차임 등의 증액은 상가건물 임대차보호법의 적용을 받아 100분의 9를 초과하지 못 합니다.

3. 다만, 모든 일에는 원만한 합의가 중요합니다.

 


  

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