한우만큼 고르기 힘든 상가투자 잘선택하는 법!

임대차보호법

임대차보호법과 관련한 정보를 공유하여드립니다.

홈 > 실무 > 임대차보호법
임대차보호법

한우만큼 고르기 힘든 상가투자 잘선택하는 법!

스마트 0 17773

한우만큼 고르기 힘든 상가투자 잘선택하는 법!

  

보다 안정적인 생활을 위하여 수익형 부동산 투자에 대한 관심도가 높아지면서 일률적이던 투자패턴도 다양하게 변하고 있습니다.

 

1. 분양전환 임대 아파트 투자

분양전환되는 공공임대 아파트 투자의 가장 큰 메리트는 평당 분양가격입니다. 하동의 경우에는 3.3㎡당 200만 원대에 분양전환이 되었습니다. 15py의 경우에는 4천만 원으로 보증금 300백만 원 월세 25만 원~30만 원의 투자 수익을 얻을 수 있었죠.

최근에는 안성 중대 후문에 위치한 신라아파트가 분양전환되었는데요. 경기도 지역에 대학가 및 안성 공단 등의 임차수요가 많기 때문에 공실률이 미미하다고 보이고 있습니다. 이곳은  3.3㎡당 400백만 원에 분양하고 있으며, 보증금 500만 원에 월세 35만 원의 임대수익을 얻을 수 있습니다.

 

 


63bce69f244bbcce5edb4947bd30f287_1644660091_5682.jpg


 

분양전환 임대 아파트에 투자하실 경우 주의하실 것은 시세차익의 기대치를 낮추시는 것이 좋습니다. 10년 된 아파트와 신축되는 아파트의 가격을 비교하시는 것도 결정하시는데 도움이 되는데요. 신축 아파트가 600백만 원대인 경우 400만 원의 분양전환 가격이라면 시세차익을 크게 보실 수는 없다고 보시는 것이 결정에 도움이 되실 것입니다.

 

 

취득세 부분도 주택인 경우 1.1퍼센트로 상가, 오피스텔, 공장보다는 절세의 효과가 크다고 보시면 됩니다.

 

 

 

이번에 다루는 상가투자에 중점을 맞추어 안내를 드리겠습니다.

 

2. 신축 상가를 분양받을까? 기존 상가를 매수할까?

이 부분에 대하여는 지역적인 특성이있습니다만, 신축보다는 기존 상가를 보시길 권유 드립니다. 안산의 경우에는 신축 분양상가 3.3㎡당 평균 1,800만 원 정도 보시면 되는데요. 분양면적 59.4㎡의 경우 전용면적 36㎡(11py) 정도로 3억 3천만 원 정도로, 당분간은 그 이상으로 거래되면서 시세차익을 얻으실 수는 없습니다. 보통 5년 이후에 거래될 경우 그 이상의 가격을 받으셔야 취득세 등의 비용을 절감하실 수 있지만, 대부분이 그렇지 못할 경우가 많습니다.

 

기존 상가인 경우 1층을 찾으시면서, 대로변 라인을 찾으시는 고객님이 대부분이신데요. 기존 상가는 1층, 대로변 라인으로 적정한 가격에 구입하실 수 있는 곳이 많지 않습니다. 안산 고잔 신도시 초지동 상가 수익률은 1층 평균 5퍼센트이며, 중앙동 및 선부동 상가인 경우에는 수익률이 낮아질 수 있습니다.

 


 

2층 이상을 찾으시는 고객님께는 브리핑 자료도 더욱 추가되는데요. 그만큼 민감한 사안이라 더욱 신중해집니다.

중요한 부분을 몇 가지 파악하셔서 선택하셔야 하며, 그중 업종과 향후 임대기간 및 주변 상가와의 보증금, 월세 비교를 꼭 하셔야 합니다.

 

상가에 투자하실 경우 체크포인트를 꼭 검토하셔야 합니다. 

- 취득세 부분 : 상가 건물분 취득세는 매매가격으로 세율을 적용하지 않습니다. 구청 취득세과에 문의하여서 기준 시가를 확인하셔야 하는데요. 이 부분에 대한 정확한 정보를 얻지 못하여서 계약 체결 후 문제의 소지가 발생하기도 합니다. 

예를 들어 무척 저렴한 가격에 상가를 매수하였습니다. 가격은 1억 7천만 원에 임대수익도 좋은 보증금 2천만 원, 월세 210만 원으로 수익률 16.8퍼센트가 나오는데요.  취득세 7백8십만 원으로 오인하기 쉽습니다. 미리 확인해 본 결과 취득세가 1천만 원 이상 나오더군요. 1종 주점으로 잘 되는 자리라 공실률이 없기 때문에 수익률이 높았던 사례인데요.

 

- 수익률의 함정 : 간혹 현혹되는 광고 문구 중에 "수익률 15퍼센트! 실투자금 5천만 원으로 월세 90만 원!" 이런 내용을 자주 접하셨을 것입니다.

 


 

* 보증금 1천만 원에 월세 50만 원인 상가를 위에 문구처럼 만들어 볼까요?

임대인께서 임차인과 통화를 합니다. 매달 월세 50만 원을 송금하는데, 사정이 생겨서 신용대출을 받으려고 하는데, 임대차 계약서상 월세 90만 원으로 다시 작성하고, 차액 40만 원에 대한 임대차 만기 잔여 계약기간인 4개월분을 송금해줄 테니, 매월 90만 원으로 입금하여 달라고 합니다. 임차인은 월세 인상분이 없기 때문에  흔쾌히 승낙하였습니다.

 

이후 광고 문구처럼 수익률 15퍼센트 실투자금 5천만 원으로 월세 90만 원 수익!이라는 매물광고를 내고, 매도를 하게 됩니다. 매매계약 체결시 변경된 계약서를 보여주면서 계약을 체결하게 됩니다. 이후 임차인은 어떻게 되었을까요?

 

미리 준비된 임차인을 맞추고, 매매계약을 체결하였으며, 만기 시에 상기 월세 90만 원을 지불하지 않으면, 계약 해지를 하자고 하게 됩니다. 매수인도 큰 문제없기 때문에 그다지 문제 삼지 않는다는 것이죠.

  

- 화려한 수익률에 조심 : 상기 내용 중에서 정말 수익률 좋은 상가를 매매하는 경우는 극히 드물다고 보시면 됩니다.

수익률이 좋은데 왜 팔려고 하겠습니까~!

매수시에 수익률이 좋은 업종이 따로 있습니다. 인테리어 비용 투자가 상가 매매금액과 비슷한 유x업종, 입점 후 장기계약을 하는 은행 업종 등... 극히 일부분입니다.

다만, 수익률을 높이기 위하여 매수하여 투자 후 매도하는 경우는 투자가치가 반드시 있습니다. 이런 방법은 인허가 및 설계사, 법무사 및 인테리어 공사업체와의 협업에 의하여 만들어지기도 합니다.

  

- 주변 임대수익률 보다 과도한 경우 : 물론 만들어서 임대를 놓는 경우를 제외하고 검토해 보셔야 합니다.

예를 들어 학원 자리로 보증금 2,000만 원에 월세 120만 원이 평균인 주변 시세 보다 높은  보증금 4,000만 원에 월세 300만 원이라면 믿으시겠나요?

 

- 매수 결정 후 가격 조정하기 : 이 부분에 대하여는 다른 견해도있습니다만, 저 같은 경우에는 정확하게 비교하여 드리고, 가격이 시세와 비교하였을 때 장단점을 모두 말씀드립니다. 

정말 중요한 부분인데요. 계약 체결의 터닝포인트를 맞추지 못하시는 매수 고객께서 늘 말씀하시는 것이 "얼마면 하겠다"입니다. 물론 이해도 하고, 모르는 바도 아닙니다. 혹시나 내가 높은 가격에 매수하지 않을까 하는 심정과 에누리 문화의 기분전환 차 말씀하시는 것도 알고 있습니다.

 

이럴 때를 준비해서 미리 가격을 올려놓고 적정하게 절충하는 곳도 많습니다. 예를 들어 3억이면 매도하시겠다는 분이 있습니다. 매수하시는 분께 3억 5천에 브리핑하고, 3천만 원을 절충하여 드렸다면, 정말 잘 매수하신 것일까요?

 

반면에 검토 결과 주변 시세 보다 낮은 급매로 나온 매물이 있습니다. 대출받은 금액을 비교하면 어느 정도인지 파악할 수 있는 매물입니다. 수익률도 적정성보다 다소 높은 것이 임차인께서 투자비용도 높고, 매출도 좋으며, 마땅하게 다른 곳에 옮길 수도 없는 상황입니다. 만기 후 나가게 될 경우 본인이 매수할 의향이 높습니다. 현재 매도 금액보다 더 주고라도 임차인이 매수할 의향이 높습니다. 

 

가격을 더 내려달라고 하시는 고객님이 있으신데요. 과연 계약이 성사될까요? 

 

상가는 가격보다 더 중요한 포인트들이 무궁무진합니다. 이 부분을 놓치시고, 매수하시면 향후 무척 후회하시는 경우가 발생하게 됩니다. 금번 예를 보더라도 굳이 가격을 내려고 매도할까요? 임차인과 매매계약을 하는 것이 더 좋겠죠.


아니면 다른 투자자분께 연결하여 드리는 것이 보람도 있고, 기분도 좋습니다. 특히 만료기간 종료되면 월세 00만 원 올려야 한다는 생각을 가지시는 매수 고객분들과 그렇게 브리핑하는 업체는 그다지 긍정적이지 못 합니다.

 

최근 은행 입점 상가 매매 시에도 같은 사례가 있었는데요. 월세 인상에 민감하신 분과 인상 없이 현 상태로 연장 계약하시려는 분이 계셨는데, 결국 계약 체결은 현상태로 연장하시는 매수자분께 불과 3일 차이로 계약을 해드렸습니다.

 

- 상가 지분에 주의할 것 : 간혹 상가 매매시 등기부등본상 토지 지분이 없는 경우가 있습니다. 원매자가 지분등기를 통보하였지만 차일피일 미루다가 매도하는 사례인데요. 원매자를 찾지 못하면 정말 대책 없습니다. 토지 지분등기는 중간생략등기가 가능한데요. 등기비용을 절감하기 위해서라도 꼭 대지권 지분등기가 되어 있는지를 확인하시길 바랍니다.

 

- 정말 한우만큼 고르기 힘든 상가투자에서 잘 선택할 수 있는 방법은 수익률에 현혹되지 않으며, 주변 시세 동향을 검토하시고, 매매가격의 적정성이 확인된다면 계약 체결을 위한 결정력을 키우셔야 합니다.

 

상권의 영향과 무관하게 상가 임차든 매매든 꼭 성사되기 때문에 놓치면 후회할 것 같은 상가에 대한 투자 결정력도 매우 중요하다고 봅니다. 아울러 제시한 가격에 정말 조정을 원하시는 경우에는 무리한 요구를 하시면 계약과는 멀어진다는 것을 실전 경험으로 체감하셨다면 무리한 금액 제시는 하지 않는 것이 좋습니다.  역으로 매도시 큰 폭의 조정을 요구받으시면 그다지 좋은 감정이 생길 수 없겠죠.

 

지금까지 상가투자에 대한 내용을 다루었습니다. 다음번에는 아파트에 대한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 늘 행복한 일상 되시길 기원드리면서, 부동산 투자에 관한 궁금하신 사항은 연락 주시면 자세하게 안내드리겠습니다.

 


Memo

0 Comments

임대차보호


최근글


새댓글