수익형 상가를 찾는고객과 만드는 고객

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수익형 상가를 찾는고객과 만드는 고객

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제목이 거창하지만 간단한 내용입니다. 현재를 보고 상가를 매수할 것인지, 수익성을 높여 상가를 만들 것인지에 대한 내용입니다.  네이버 블로그를 운영한지 꽤 오랜 세월이 흘렀네요. 2004년 5월 27일 개설해서 11주년이 되어갑니다. 

 

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처음에는 인라인스케이트 관련 글들을 써오다가 세월과 함께 이제는 부동산정보에 대한 글로 변하였지만, 예전 훈훈하던 글을 찾아보기 힘들고, 돈과 관련한 정보로 변하고 있네요.

 

하지만 지금도 정보글인 것만은 확실하다고 혼자서만 자부하고 있습니다~* 이제 전치사는 빼고 본론적인 내용을 올리려고 합니다.


[수익형 상가를 찾는 고객과 만드는 고객]


오늘의 핵심적인 내용인데요. 최근에도 저금리 기조 속에서 상가 투자 매물을 찾으시는 고객분들이 꾸준히 늘고 있는 추세입니다. 아파트 담보융자도 금리의 지속적인 인하로 예전의 4퍼센트는 흔적도 없이 사라지고, 2퍼센트까지 기울기 시작했습니다. 상가 또한 마찬가지인데요. 최근에는 3.2퍼센트의 융자로 사업자등록증과 신용도만 평가하면 감정가격의 60~80퍼센트까지 지원 받을 수 있습니다.


표현을 지원이라고 하였는데요. 자기자본으로 직접 상가투자를 하시는 분들도 있지만, 여러 가지 다양한 팩트와 위치 및 지역과 층수로 구분과 분류하여 안정적인 투자를 하시려는 분들은 타인자본에 대한 관심도가 무척 높습니다. 저 또한 타인자본 대비 효율성이 자기자본에 대한 효율성보다 좋다는 의견을 자주 표현하기도 하는데요.


지금부터 예를 들어서 수익형 상가를 만들어 보겠습니다. 지극히 개인적인 생각이므로, 감안하고 함께 공유하였으면 하네요.


2015.3.19 경매로 나온 상가를 검토하였습니다. 


1. 분양 : 234㎡ 전용 : 142㎡ 감정가격 : 15,700만원 


- 대부분의 경매에서는 기본적으로 최저가격을 보고 현지를 방문하고, 밀려있는 관리비, 임대차 관계 등을 보면서, 주변 부동산에 낙찰받으면 보증금과 월세를 어느 정도 받을 수 있는지 알아보실 것입니다.  수익성이 있다고 판단하면, 이제는 감정가 대비 몇 퍼센트에 받을 수 있는지 검토를 하시겠지요. 

 

검토 결과 보증금 2천만원에 월세 100만원정도 가능한 상가라면 투자용 상가로서 괜찮은듯합니다. 수익률이 8.7퍼센트나 나오기 때문이죠.

하지만 감정가격 이하로 낙착을 생각하신다면 낙찰받기 어렵습니다. 수익률이 이 정도면 낙찰가 이하로 입찰시 2순위 이하로 결정될 확률이 높기 때문이죠. 여기까지는 수익형 상가를 찾는 고객의 기본적인 내용이었습니다.

 

이제부터는 수익형 상가를 만드는 과정을 설명드리겠습니다. 저라면 감정가격 이상으로 입찰을 할 것입니다. 감정가격이 15,700만원이면, 16,000만원으로 입찰을 해보겠습니다.

 

[경매 낙찰 예상 및 경매 이후 수익형 부동산 만들기 프로젝트]

 

1. 입찰가격 16,000만원

2. 융자 12,000만원 신청

3. 잔금 4,000만원 준비

4. 인테리어 공사진행 1억원

5. 보증금 3,000만원 월세 250만원 으로 임차인 맞춤.

 

- 수익률 13퍼센트

 

인허가 및 인테리어 공사 후 권리금을 매수인이 받게 되며, 임차인의 권리금을 인정하고, 영업을 개시할 수 있도록 용도변경을 신청해주게 되면서, 수익률의 상승과 함께 임차인과 임대인 상호 간에도 윈윈할 수 있는 상가가 되는 것입니다. 

 

과연 어떻게 월세가 250만원이 되겠는가?  

현재 나와 있는 경매물건을 파악해 본 결과 상권에 적합한 업종이 선별이 되었고, 그와 관련해서 인허가 나올 수 있는 자리라는 것을 건축설계사와 최종 확인하였던 매물이었습니다.

 

따라서 일반 업종으로 이러한 월세를 맞추기가 불가능한 매물이지만 수익형 상가로 만들면 되겠죠.

 

경매, 일반 매물 구분하지 않고, 이렇게 위치와 인허가를 파악하면서 수익형 상가로 만들기도 합니다. 물론 불허가 처분되는 일이 없도록 인테리어 대표, 건축설계사와 부동산이 전문적인 내용을 충분히 사전 검토하고서 진행하여야 할 것입니다.


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