상가 임대차 계약기간 중 권리 양도양수 계약서와 임대계약서 관계는?

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상가 임대차 계약기간 중 권리 양도양수 계약서와 임대계약서 관계는?

사랑채 0 74049

Q. 상가 임대인이 2명입니다. 한 분은 매매가 되어 임대차 계약서를 다시 작성하였으며, 계약 갱신 5년간은 내년까지인데, 임대차계약기간 중 내놓고 나가려고 합니다. 마침 임차를 원하는 양수인이 있어 권리양도양수 계약서를 먼저 작성하였고, 나중에 임대인과 월세 계약을 하는 도중에 한 곳 임대인이 보증금과 월세를 인상하지 않으면 계약을 못하겠다고 합니다.


임대차 기간이 남아있는데, 그 기간까지는 임대료 인상 없이 가능한 것 아닌가요? 또한 임대료는 9퍼센트 이상 인상하지 못하는 것으로 알고 있는데, 인상금액이 9퍼센트를 초과하게 됩니다.

 

A. 임대인이 다를 경우 간혹 발생할 수 있는 내용입니다. 계약기간 동안은 현재의 임대료로 임차하실 수 있지만, 기간 중 임차인이 변경될 경우 및 새로운 임대차 관계의 계약체결시 임대료 인상에 대하여는 임대인에게 권한이 있습니다. 따라서, 계약기간 중 계약 해지시 임대료는 신규 임차인과 해결할 내용입니다.

 

권리 양도양수 계약서
 

 

- 상가 임대차 시 계약 갱신기간은 5년이며, 계약기간 중 임차인이 변경될 경우 반드시 확인할 사항이 임대인과 보증금, 월세 인상 요인이 있는지와 업종 제한을 두는지에 대한 내용이 확인되어야 합니다. 가장 중요한 것은 5년간의 계약 갱신기간 중 1년 정도 남으셨다면, 권리금의 조정을 하셔서 임대료가 인상되는 부분을 보완해주셔야 좋습니다. 그렇지 못할 경우 계약 종료로 인한 계약 해지시 권리금 없이 비워주어야 하고, 아울러 원상복구까지 비용 부담을 하셔야 하는 경우가 다반수로 발생하고 있습니다.

 

 

 

- 이는 상가 임대차의 특성상 권리금이 있을 경우 권리양도, 양수 계약을 체결할 시 특약사항에 반드시 기록되어야 하며, 신규 임대차의 조건에 대한 확인을 하신 후 임대인과 계약을 체결하여야 하는 특수성이 있기 때문입니다.

 

대부분 상가 임대차 시 보증금과 월세가 인상된다면 권리금이 낮아질 수밖에 없는데요. 신규 임차업종이 동종업종이라도 거의 시설 인테리어를 다시 하는 경우가 많으며, 초기 투자비용이 증가하기 때문에 예상하지 못한 비용으로 권리 양도양수 계약이 무산될 수 있습니다.

 

- 아울러 부가세 부분도 반드시 명시가 되어야 하는데요. 임대인이 다수인 경우 일반과세자인 임대 사업자인 경우 부가세가 발생할 수 있기 때문입니다. 초기에는 대부분 간이과세자로 신고하고 임차하는 경우가 많기 때문에 특약사항에 부가세 별도임을 명시하지 않으며, 향후 문제의 소지가 발생할 수 있습니다.

 

- 상가 임대차 계약기간 중 권리양도, 양수시 임대료 인상으로 인하여 계약이 무효되는 경우에 계속 영업을 하시던가 새로운 임차인을 인상된 금액으로 맞추셔야 하는 방법이 있는데요. 대부분 임대료 인상시 신규 임차인을 맞추기가 어려울 수 있습니다. 잘 되는 자리라도 예산과 주변 시세라는 것이 있기 때문이죠. 주변 상가와 비교하였을 때 너무 높은 임대료인 경우와 권리금이 상대적으로 높다면 기간이 오래 걸릴 수 있기 때문이죠.

 

- 임대인을 위한 팁으로 한 가지를 말씀드리자면, 새로운 임대차계약을 체결하실 때, 임대료 인상도 중요하지만, 어떤 업종이 들어오는지도 생각해보셔야 합니다. 예를 들어 브랜드 프렌차이즈점이 입점하게 된다면, 주변 상권이 살아나거나 좋아질 수 있는 기반이 마련된다는 것이죠. 상권 살리는 것은 임대인이 해줄 수 없습니다. 또한 임대인이 상권을 살린 것도 아니라는 것이죠. 상권을 살리기 위한 노력은 임차인과 공인중개사입니다.

 

우선은 상권 형성이 좋아진 후에 임대료를 인상하시는 것이 좋습니다. 미래가치로 임대료 인상 요인 및 시세차익까지 올릴 수 있다면, 현재 조건이 다소 임대인께 불리하더라도 나중을 위한 투자라도 생각하시는 것이 좋습니다.

 

- 어느 지역은 상권이 죽어가고 어느 지역은 상권이 살아나는 것을 알아보시거나 임대를 놓으시면서 경험하셨을 텐데요. 00지역 같은 경우에는 매매시 시세차익을 얻지 못하거나, 매수한 금액보다 손해를 보시는 분들이 계십니다. 임대료 인상도 중요하지만, 이처럼 상권 형성도 중요합니다. 

 

- 또한 상가 관리도 중요한데요. 상가 전체가 관리되어 청소 및 시설 유지 보수 등이 이루어지지 않는다면, 입구에서부터 임차 고객은 뒤돌아갈 생각만 하실 것입니다. 층수보다 중요한 것이 상가 전체의 분위기입니다. 

 

결론적으로 신규 임차시 임대료의 인상분은 적정성을 검토해 주시는 것이 좋으며, 신규 입점 업종이 상권에 도움을 주는 업종이라면, 미래가치를 위한 양보 및 중간의 타협도 경험상 좋은 결과를 보여주고 있습니다.

 

권리금 계약이 끝나도, 임대차계약이 남아있기 때문에, 두 가지 조건을 다 만족할 수 있는 협의를 이끌어 내는 것이 중요합니다. 임대료 인상시 권리금의 조정을 해주 신는 것도 계약 성립에 도움을 주며, 임대료 인상을 1년 이후 조정하는 조건으로 입점하시는 것도 방법입니다. 하지만, 신규 임차시 임대료를 인상하여야 한다면, 타당성을 검토하시고, 계약 체결을 하실지 다른 상권으로 찾아 보아야할지 선택하셔야 하겠죠.

 

현실적으로 자영업자의 상가 입점시 투자비용은 좋은 입지 선정과 함께 임대료, 인테리어 비용, 시설비용, 홍보비용, 부대시설 및 인허가 비용 등 초기 투자비용이 높기 때문에, 상권에서 살아남지 못한다며 고스란히 부채로 돌아오게 됩니다. 

 

- 상가 계약을 체결하면서, 업종 입점이 가능하지, 종별 건축물대장 변경사항이 있는지 등 꼼꼼하게 알아보는 것도 중요하지만, 알아서 관리해 달라며 일체의 권한을 위임하시는 임대인께는 더 확실한 업무로 관리 헤드는 윈윈 관계도 중요하다고 봅니다. 어렵다는 경기와 임대료와는 무관하다고 생각하실 수도있습니다만, 잘 돼서 임대료를 좋은 조건으로 올려준다면 금상첨화이겠죠. 명절에 고마움을 표현하는 분들도 많으시고, 흐뭇해하시는 임대인도 많으십니다. 이런 좋은 결과를 얻어내기 위한 중개업무에 보람을 느낄 수 있는 소식들이 많아졌으면 하네요.

 

상가 임대차 계약기간 중 임차인 변경에 따른 권리양도양수계약서 관계와 임대계약서 임대료 인상 건에 대한 문의에 대하여 상담하여드린 내용이었습니다. 더도 덜도 말고 늘 한결같은 마음으로 행복 가득한 주말되세요.

 

Memo

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