오피스텔과 부가가치세

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오피스텔과 부가가치세

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오피스텔과 부가가치세

 

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오피스텔은 공부상 업무시설로 분류가 되지만 세법상으로는 실지임대용도에 따라 업무시설인지 주택인지를 판단하게 됩니다.

 

그렇다 보니 취득당시 부담한 부가가치세를 환급받고 양도를 하게 되면 부가가치세 추징 및 과세문제가 발생합니다.

 

최근 과세관청에서는 오피스텔의 실지임대용도를 확인하여 부가가치세를 과세하는 사례가 다수 발생하고 있는 바 오피스텔의 부가가체세에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

부가가치세법상 건물의 공급은 아래와 같이 부가가치세 과세대상이므로 부가가치세를 신고.납부하여야 한다.

 

- 오피스텔의 분양,취득 시

분양대금에는 부가가치세가 포함되어 있고 분양받는 자는 최종소비자로서 이를 분양대금 지급시에 자신의 부가가치세를 지불하게 된다.

 

만일 오피스텔을 분양받은 자가 사업 등을 위해 사업자등록을 내고 사무실 등 사업장으로 사용하는 경우와 임대하기 위해 사업자등록을 내고 임대사업을 하는 경우에는 이를 고정자산의 투자에 따른 매입으로 보아 사업초기에 부가가치세를 조기환급(신고일로부터 15일 이내)을 받을 수 있다.

 

다만, 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우 또는 본인이 직접 주거용으로 사용하기 위하여 사업자등록을 내지 않는다면 분양 시 지급했던 부가가치세도 종국적으로 최종소비자가 되는 것이기 때문에 환급 등을 받을 수 없고 매매시에 추가적인 납부도 없다.



 

- 오피스텔의 임대 시

오피스텔의 임차인은 임차료에 대한 부가가치세를 월세 등에 포함하여 임대인에게 지급하기로 계약서에 나타나 있는 경우에는 월세 등을 지급할 때 부가가치세를 납부하게 되는데, 이 때 임대인이 일반과세자인 경우와 임차인이 사업자인 경우에는 반드시 세금계산서를 교부하고 수취해야 한다. 

이 세금계산서는 임대인이 부가가치세를 납부하
는 근거인 동시에 사업자인 임차인의 부가가치세를 신고.납부할 때 매입세액으로 공제를 받을 수 있는 근거가 되고, 임차인의 소득세 신고.납부 시 임차료로서 필요경비로 인정받을 수 있는 근거가 되는 것이다.

 

다만, 임대인이 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우에는 주택임대로 보므로 임대료에 대해서는 부가가치세는 면세가 된다.

 

오피스텔을 업무용으로 임대하고 있는 자는 부동산임대사업자이므로 부가가치세를 신고납부를 해야 한다. 

부가가치세의 신고대상이 되는 금액은 임대보증금 상당액과 월세 등의 임대료수입이다. 그리고, 매년 5월31일까지 전년도 1.1~12.31까지의 임대보증금과 임대료의 합계액에 대한 부동산임대소득에 대한 소득세를 신고납부를 해야 한다.

 

다만, 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우에는 주택임대이므로 부가가치세 신고대신 사업장현황신고를 매년 1월31일까지 해야 하고, 매년 5월31일까지 부동산임대소득에 대해 소득세를 신고.납부하여야 한다.

 

- 오피스텔의 매매.양도 시


오피스텔을 분양받아 입주한 후 이를 양도하는 경우에는 그 매매차익에 대하여 다른 부동산과 마찬가지로 양도소득
세를 납부해야 하고 업무용으로 임대하던 중 매매하였다면 건물분에 대해 부가가치세를 추가적으로 납부해야한다.

 

오피스텔은 주택이나 상가와 마찬가지로 실지거래가액을 이용하여 양도차익을 계산하고 2년 이상 보유했을 경우 기간에 따라서 양도차익의 10%에서 30%까지 장기보유특별공제액을 적용받을 수 있다.

 

*1년은 2과세기간이므로 10년 이상 보유하게 되면 경과된 과세기간 수가 20과세기간이 되어 폐업 시 부가가치세세는 0원이됨.

 

만약 오피스텔 거래가 법률상 지위가 포괄적으로 승계되는 사업양도에 해당하는 경우 부가가치세 징수 및 환급의 번거로운 절차를 생략하기 위해 부가가치세가 과세되지 않는다. 

이 경우 매도자와 매수자는 별도의 사업장포괄양도
양수계약서를 가급적 작성한 후 잔금지급시 매매대금만을 서로 정산하고 부가가치세를 징수.납부하는 절차를 생략할 수 있다.

 

1. 사업의 포괄적 양도.양수

사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리.의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말한다.

 

2. 사업의 포괄적 양도.양수가 되기 위한 조건

ㄱ. 포괄양도.양수 내용이 확인되어야 한다.

 - 사업양도.양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 한다.

ㄴ. 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 한다.

 다만, 일반과세자로부터 포괄양수도 받은 사업자는 간이과세자 등록을 배제한다.

 - 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않는다.

 

3. 절차

사업을 포괄적으로 양도 양수한 경우에는 양도자는 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도가 포괄양수도 계약임을 확인할 수 있는 서류를 제출하면 된다.

 

부가가치세법 집행기준 [사업양도에 해당되지 않는 사례]
 

1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우

2. 사업자가 한 사업장 내에 둘 이상의 과세사업을 경영하던 중 특정 과세사업만을 포괄적으로 양도하는 경우

3. 부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업자의 부동산을 매각하는 경우

4. 종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우

5. 부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우

  

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