▶상가취득세 계산시 기준이 무엇인가요?

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▶상가취득세 계산시 기준이 무엇인가요?

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▣ 초지동 상가 매매 관련 취득세 계산은 어떻게하는 것이 맞을까요? 그리고 취득세율은 어떻게 되는지 계약 시에 문의하시는 고객님이 많으신데요. 이번 기회에 상가 매매시 취득세 계산과 세율에 대하야 알아보겠습니다. 모르면 정말 손해 많이 보십니다.

상가 취득세 계산시 기준은 무엇일까

▦ 주택에 대한 취득세율과 다르게 상가 취득세율은 4.6퍼센트입니다. 정기국회 통과만 남은 주택의 취득세 영구 인하와도 무관하기 때문에 상가를 구입하실 경우에는 취득세에 대한 금액도 자세히 알아보시고, 투자하시는 것이 좋습니다. 그에 따른 취득세를 예를 들어 계산해볼까요?

- 상가 건물은 비주거용으로 실거래가 금액과 기준시가 중 높은 금액으로 세율을 적용하게 됩니다. 물론 법인과 계약을 하였을 경우에 법인장부에 의한 사실을 증명할 수 있다면 실거래가 금액으로 취득세를 과세합니다. 그럼, 공시지가와 기준시가에 대한 비교부터 해보겠습니다. 

1. 공시지가 : 국토해양부 장관이 매년 전국의 지가를 고시하는 것으로 기준이 되는 금액입니다.
2. 기준시가 : 국세청장이 토지와 건물 등의 가격을 고시하는 금액으로 공시지가는 취득세와 관련이 있습니다.

간혹 초지동 상가 매매 관련해서 문의전화가 오는데요. 상가를 매수하였을 때 취득세의 세율 적용이 다를 수 있다는 고지를 못하거나 누락해서 마찰이 발생했는데 이럴 경우 어떻게 하면 좋은지에 대한 문의 내용입니다.

- 그 이유는 매도가격이 낮기 때문입니다. 역으로 국세청의 기준시가가 높기 때문에 실질거래가 액에 4.6%를 적용하는 것으로 알고 계신 매수인이 계약 체결 후 잔금과 함께 법무사에 등기를 의뢰할 때쯤에서야 과다한 취득세로 인한 마찰이 생기는 것입니다.


▥ 초지동 상가 매매 등 상가 및 비주거용 업무용 및 근생 건물, 오피스텔, 공장 등은 토지를 제외한 건물 거액에 대하여 부가가치세를 과세합니다. 따라서 오피스텔 분양공고를 보시면 부가가치세가 총 분양금액의 10퍼센트가 아니라는 것을 보실 수 있을 것입니다. 상가 매매 계약 시 부가가치세는 별도임을 명기하는 것이 좋으며, 매수인은 매도인에게 지급하고 매입자료를 활용하시면 됩니다.

▧ 오피스텔은 추후 매수시 환급에 관련한 내용도 확인해 보셔야 합니다. 일반임대 사업자의 경우 부가세 환급을 받았다면 10년 이내에 환급 분에 대하여 반납을 하여야 하며, 이에 대하여 매도인이 매수인에게 지급을 하여야 하는 등 계약 내용에 포함이 되어야 합니다. 다만 포괄 양수도 계약을 하시면 양도인이 부가세 확정신고 때 사업양수도 신고서를 제출하고 양수인은 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며 이때 양수도 계약서 사본을 제출하여야 합니다. 아울러 매각(등기) 일부터 25일 이내에 폐업신고를 하셔야 합니다.  하지만 가급적 20일 이내에 하시거나 폐업신고는 잔금과 동시에 하시는 것이 좋습니다.

▤ 초지동 상가 매매시 취득세 계산은 - 취득세 4.6% + 건물분에 대한 부가가치세 10% + 등기비용 + 업종에 따라 취득세 중과세 대상으로 추가 비용이 발생합니다. 이럴 경우 취득세는 5배가 중과되고, 재산세는 4배가 중과되기 때문에 상가 매매시 임차인에 관련한 내용도 꼭 챙겨 보셔야 하겠죠. 

▶ 취득세 중과대상 업종의 임차 상가를 매수하였습니다. 기존에 보증금 1,000만 원 월세 80만 원의 상가를 중과대상 상가로 업종변경하고 임대하여서 보증금 3,000만 원에 월세 130만 원을 받는 조건으로 매수를 하였는데, 계약서 및 임대차 재계약서에 중과세 대상에 대한 내용이 없다고 하면 부동산중개 사고가되겠죠. 하지만 해결 방법이 아예 없는 것은 아닙니다. 설계변경 및 기타의 방법으로 해결하실 수 있죠.

또 한 가지 상가 매매계약을 체결하실 때 최초 분양시 토지에 대한 지분등기가 이루어지지 않았을 경우 대지권 지분등기 없이 거래가 되기도 합니다만, 향후 계약 체결 시에 대지권 지분등기에 대한 내용을 누가 부담하는지에 대한 내용도 포함되는 것이 좋습니다. 

 대지권 지분등기는 순차적으로 하여야 할까요? 
순차 등기를 하지 않아도 중간생략등기가 아니지만, 등기소에서 답변을 잘 안 해줍니다. 이럴 경우 계약의 당사자인 매도자와 매수자 간에 대지권 등기를 하실 경우 비용 부담이 있는데요. 이 또한 절감할 수 있는 방법은 있습니다.

★ 아울러 계약 시 건물 가격과 토지 가격을 따로 분리해서 계약서에 금액을 명기하는 것이 좋으며, 과세관청으로부터 토지가액 및 건물과 액과 부가세의 내역에 변동이 있더라도 총액을 매매대금으로 한다는 조항이 있으면 좋습니다. 초지동 상가 매매 사례로 본 상가 매매시 취득세와 주요사항에 대한 글이었습니다. 결론적으로 단순하지 않은 상개 매매 계약에 매도인, 매수인과 임차인 또는 부동산 공인중개사도 주의를 기울여야 합니다.

 

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