가계약의 효력 정말 있을까요?

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가계약의 효력 정말 있을까요?

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가계약의 효력에 대하여 어떻게 알고 계신가요?


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싱그러운 가을 날씨로 기분까지 상쾌해지는 것 같습니다. 이번 가을은 단풍이 곱게 물들 것 같은 좋은 예감이 듭니다. 저도 올가을 경기 근교로 아름다운 여행을 계획하고 있습니다.

 

 이번에는 알쏭달쏭 한 가계약의 법적 효력에 대하여 함께 생각하고, 공유하는 시간을 가져보겠습니다. 가장 궁금한 사항이 가계약금을 계약금의 일부로 보아야 하는지? 아니면 계약금과 함께 계약을 체결해야 하는지에 대한 내용일 것입니다. 즉, 단순하게 반환하면 되는 것인지? 아니면 매도인 또는 임대인이 배액상환이나 매수인 또는 임차인에게서 몰수 가능한지에 대한 것이죠. 

 

중개 계약에서 깔끔하게 처리하려면, 임대차 또는 매매에 관하여 기간, 목적물 표시, 보증금, 중도금, 잔금, 차임 등이 확정이 되었다면 계약서를 작성하지 않은 경우이라도 의사의 합치로 인하여 계약이 된 것으로 간주되며, 계약금의 일부로 지급된 것으로 보아야 할 것입니다.

 

이렇게 실무에서는 종종 발생하는 가계약의 법적 효력에 대한 다툼이 빈번하게 되는데요. 특히 공급 부족에 따른 가격 상승기에 종종 발생하기도 합니다.

 

이러한 가계약의 효력을 있다, 없다로 명확하게 구분할 수 있는 사례가 많지 않다는 것인데요. 특정지어서 명확하게 의사표시를 하지 않았기 때문입니다.

 

그렇게 때문에 일반적인 원칙에 기준하여 효력을 논하는 것이 좋을 것 같습니다. 다만, 이 정도는 진행하여야 한다는 것 정도만 아셔도, 향후 발생할 수 있는 분쟁에서 조금은 자유로워질 수 있겠죠.



 

 

사례를 들어서 함께 공유하여 보겠습니다.

 

안산 고잔동에 거주하는 A씨는 초지동 아파트 매매를 알아보던 중 로얄층 매물을 확인하고, 거래가격보다 다소 저렴한 아파트를 특정하여 계약을 하기로 하였습니다. 현재는 전세입자가 거주하고 있으나, 만기기간에 입주가 가능하다는 것도 확인하였고, 매도인이 현재 지방 출장중이라 일주일 후에 정식 계약서를 작성하기로 하고, 가계약금 3천만원을 매도인 계좌로 송금하기로 하였습니다.

 

당장 가계약금이 없기에 적금 통장을 해약하여, 송금한 후 1주일 후에 약속한 공인중개사무소에서 계약을 체결하고자 만났습니다.

 

하지만 당일 매도인이 일방적인 계약파기를 통지합니다. 가격이 상승하는 추세이기 때문이죠. 미리 받은 가계약금만을 돌려준다고 하는데, 매수인께서는 적금까지 해약한 상태이며, 계약의 일방파기로 인하여 배액을 요구하는 사안입니다.

 

이런 경우 일반적으로

 

1. 당사자 일방이 계약을 파기할 경우 가계약을 파기할 수 있도록 약정하였다면 가능합니다.

 - 가계약금만 돌려주고 받으면 되죠.

 

2. 약정이 없다면 원안은 법적 구속력이 발생하게 됩니다.

 - 다만, 가계약의 효력이 발생하기에 부족한 내용이나 가계약서 작성이 없는 상태에서 가계약금만 지급하는 경우에 구두상 계약도 계약이지만 효력이 발생하려면, 가계약 체결 당시에 아파트 매매 매물과 금액 등의 중요 부분에 대하여 특정되어야 합니다. 이 부분에 대하여 특정되었다는 것을 입증할 수 있다면 되지만, 특정되지 않았거나, 입증할 수 없다면 달리 볼 수 있다는 것이죠.

 

결론적으로

가계약의 효력이 발생하려면, 가계약을 체결하면서 매매물건 목적물의 표시, 중도금 또는 잔금 등을 특정하고, 가계약금을 매도인의 계좌로 송금하였다면 계약으로서 효력이 발생하게 됩니다.

 

이렇게 계약체결을 파기 또는 거부하면 상대방은 계약해제 및 이행에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 본 계약 체결 의무를 위반한 당사자에게 가계약금의 몰수 또는 배액상환 조건 등, 손해배상액에 관련한 약정이 있는 경우(구두상, 유선상 입증 가능한) 이에 위반을 한 당사자(매도인,매수인)는 가계약금이 몰수되거나, 그 배액을 상환하여 주어야 합니다.

 

 


최종적인 내용입니다.

 

- 가계약의 일방적인 파기시 대상매물, 대금 등에 대한 내용이 특정되었음을 입증을 하실 수 있다면, 계약금 포기 또는 배액상환이 가능합니다.


주의하실 내용입니다.


- 계약서에 기본적으로 기록되어 있는 해제조항이 계약금 포기와 배액상환임을 설명하시는 공인중개사가 계신데요. 특약이 없다면, 실손해 금액을 입증하고, 실 손해금액만 보상받을 수 있습니다.


이 부분은 별도의 내용을 참조하시면 도움이 되실 것입니다. [관련내용클릭]


짙은 가을 날씨에 마음까지 포근해지는 월요일입니다. 늘 좋은 소식들 가득하시길 바라면서 오늘 함께 한 가계약의 효력에 대하여 조금이나마 도움이 되시길 바라는 마음입니다.  

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