주택임대사업자등록

임대차보호법

임대차보호법과 관련한 정보를 공유하여드립니다.

홈 > 실무 > 임대차보호법
임대차보호법

주택임대사업자등록

스마트 0 4550

주택임대사업자등록 장, 단점


주택임대사업자란?


주택소유자의 주택임대사업자로 등록을 유도하기 위해 정부가 2017년 12월 13일 발표한 정책 . 주택임대사업자로 등록할 경우 다양한 세제혜택을 약속하고 있습니다. 


주택임대사업자에게 세제혜택의 꽃은 양도소득세다. 주택임대사업자로 등록한 경우 조정대상지역 안의 다주택자에 대한 중과배제, 장기보유특별공제 특례(70%) 적용, 양도소득세 100% 감면 등의 다양한 혜택을 적용받을 수 있습니다. 세제혜택이 큰 만큼 이를 적용받기 위한 요건은 다소 까다롭네요. 세제혜택과 그에 상응하는 적용요건을 꼭 확인해야 합니다. 


* 2018년 4월 1일 이후부터는 4년 단기임대주택을 등록할 경우 중과배제나 장기보유특별공제 등 양도세 혜택을 받을 수 없습니다. 다만, 임대소득세 30%감면과 취득세, 재산세, 건강보험료 인상분 40% 감면 등의 혜택은 유지됩니다.


주택임대사업자

- 임대사업 종류 : 준공공임대(임대의무기간8년), 단기임대(4년)


임대주택대상

- 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 아파트, 다세대주택, 오피스텔(전용85제곱미터 이하)


임대료 인상제한

- 임대료 인상 상한선 5%, 보증금 월세 전환 이율 4.75%



주민등록상 시군구청의 주택과 방문 - 신분증 + 계약서 + 임대사업자등록신청서 제출

* 단기4년, 장기8년(양도세,취득세,종부세감면) 선택


종합민원실 민원여권과에 확인서류 제출 - 신분증지참 주택과에서 확인서류를 받아 등록면허세 납부 후 세무서제출

* 포괄승계 외 의무 불이행 1천만원 과태료 부과


장점


- 전용면적 60제곱미터 이하의 주거용 오피스텔이나 공동주택을 최초로 분양받을 시 60일 이내에 임대주택사업자 등록을 하게되면 취득세 면세혜택, 단4년 이상 임대의무 조건일 경우에 취득세 200만원 이하라면 면세, 200만원 초과시 85% 감면.


- 국민주택규모(85제곱미터 이하, 수도권 외 읍면 지역의 경우 100제곱미터 이하)이면서 6억 이하의 주택을 4년 이상 임대하는 경우 2019년 소득분까지 소득세의 30%를 감면 받을 수 있음(준공공임대주택의 경우 기간이 8년 이상, 75%까지 감면)


- 임대 개시일 시점에 6억원 이하인 경우 종부세 대상에서 제외(수도권 밖의 경우에는 3억원 이하인 경우 종부세 대상에서 제외)

* 납세자가 주소지 관할세무서에서 합산배제신청을 해야만 함


- 연2천만원 이하의 임대소득자에 대하여 임대 의무기간 동안 4년간 단기임대주택일 경우 40%감면, 준공공임대주택일 경우 80%감면.

* 단 피부양자로 등록되어 있었다면 지역가입자로 전환되므로 추가 부담.


- 2채 이상 주거용 오피스텔이나, 공동주택을 보유하였다면 4년 단기임대사업자의 경우 40제곱미터 이하의 건물에 대하여 재산세감면.

* 60제곱미터 이하의 경우 50%, 85제곱미터 이하의 경우 25% 면세 혜택, 또한 8년 장기임대사업자의 경우 40제곱미터 이하의 경우 면제, 60제곱미터 이하의 경우 75%, 85제곱미터 이하의 경우 50% 감면.


- 종합부동산세의 경우 기존 8년 장기임대주택의 경우 합산하여 과세하지 않았지만, 조정지역에서 주택 취득을 한 경우라면 1주택 이상인 경우에 종합부동산세를 합산하여 과세.


- 장기보유특별공제의 경우 8년 이상을 보유할 시 최대 70%까지 공제가능.



단점

- 최소 5년간 임대를 해야만 양도소득세 거주주택 비과세특례를 받을 수 있음, 일반 임대주택이 경우 최소 4년 이상을 임대해야만 지방세 감면을 받을 수 있음. 


- 의무 임대기간 동안 임대료 인상폭은 연5% 범위로 제한.[기준금리 제외]

  * 주택임대차보호법상 2년계약이며, 향후 4년으로 연장될 경우 임대료 인상폭은 실질적으로 2년=2.5%, 4년=1.25%

   * 의무기간이 지나도 말소 전 까지는 5% 유지하여야 함.


- 매년 사업자현황을 세무서에 신고, 5월과 9월에 각각 종합소득세와 종합부동산세 유예신고 또는 필수.


- 임대차 신규계약, 변동사항 발생 시 3개월 이내에 관할기관에 변경신고의무.


주택임대소득에 대한 종합소득세와 건강보험료의 추가부담. 


- 의무임대기간 전 폐업, 말소 = 과태료 1천만원에서 3천만원으로 변경.


변경사항

기존에는 8년 장기임대주택으로 등록할 경우 양도세 중과를 하지 않았지만, 1주택이상 보유하고있는 사람이 조정지역에서 새로 주택을 취득할 경우 임대주택으로 등록을 진행하여도 양도세를 중과하도록 변경.


2018년 12월31일까지 비과세되던 2000만원 이하의 주택임대소득에 대해서도 2019년 1월1일부터 세금을 납부해야 합니다. 따라서 주택임대사업자는 매년 5월31일(성실신고대상자는 6월30일)까지 주택임대소득에 대해 주소지관할 세무서에 소득세 신고를 해야 하며, 이로 인해 종합소득세의 추가 부담이 발생하게 됩니다. 


1세대 2주택 중 1주택을 장기임대주택으로 등록하고.세무서에 사업자등록을 하고 제반규정을 준수 하면 나머지 주택은 2년이상 거주하고 양도하면 1세대1주택 비과세특례가적용됩니다.  


9.13대책에 임대등록주택은 주택수에서 제외하지 않습니다. 


주택임대수입금액이 연간 2천만원 이하이면 분리과세대상이고 단기(4년)주택임대사업자등록을 하면 필요경비는 60%이고 30%의 세액감면이 있습니다. 단, 주택임대외 종합소득금액이 2천만원을 초과하면 4백만원 공제금액은 없습니다.


소득금액: 19,000,000 ×(1-60%) = 7,600,000원

분리과세 소득세: 7,600,000원 × 14% ×(1-30%) = 744,800원

지방소득세: 744,800×10% = 74,480원

합계 : 819,280


만약 세대원이 주택임대사업자로 재산과 수입이 있다면 지역건강보험료는 더욱 높아질 것입니다.   

건강보험료, 어떻게 달라질까?


2019년부터는 2,000만원 이하의 주택임대수입도 분리과세로 과세됩니다. 따라서 임대수입이 1,000만원이 넘는 사람은 2020년 11월부터는 건강보험료가 부과됩니다.
 

정부에서는 임대주택사업자에게 건강보험 관련 혜택을 줍니다.

2020년 말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자에게만 해당됩니다. 단기임대주택 등록자는 의무임대기간 동안 건강보험료 인상분에 대해 40%를 감면해주고, 8년 장기임대주택 등록자라면 80%를 감면해줍니다.

     

건강보험료, 미리 계산해보는 법

1. 국민건강보험 사이버 민원 센터에 접속합니다. 

2. 상단 메뉴 중 건강보험안내를 클릭한 후 보험료> 4대보험료계산 > 건강보험료 모의 계산하기를 차례로 선택합니다.

3. 지역보험료 모의계산하기를 엽니다. 

4. 화면이 열리면 세대 전체(직장가입자와 그 피부양자는 제외)의 소득금액과 재산금액을 입력하고, 세대 전체의 자동차 관련 정보도 입력한 후 <계산하기>를 누르면 됩니다. 


모의계산하기 

https://minwon.nhis.or.kr/menu/retriveMenuSet.xx?menuId=MENU_WBMAB08


주택1채와 승용차1대(1,600cc) 1대를 보유하고(추정치) 직장의료보험에 가입된 세대주의 부양가족으로 있다가, 추가로 주택1채를 매입하여 주택임대사업자로 등록하여 월세110만원이 발생하게 될 경우 


종합소득금액 569,180원 + 지역보험료 270,000원 + 국민연금 (임대소득9%) 1,188,000원 = 2,027,180원입니다.


다만 직장의료보험가입자는

보수월액에 포함된 보수를 제외한 소득(보수외소득)이 연간 3,400만원을 초과하는 직장가입자에게 보수외소득을 기준으로 소득월액보험료를 부과(2018. 7. 1. 시행)하며 국민연금도 직장가입연금으로 납부하시면 됩니다.
※ 2012. 9. 1.~2018. 6. 30. : 연간 7,200만원 초과  


d5c2b96e10c216bef496257b3d04ac0b_1572310307_173.png


반면, 오피스텔의 일반임대사업자 또는 주택임대사업자 등록을 하지 않은 무사업자의 경우


국토교통부 = 오피스텔에 본인이 직접 거주를 하거나, 매입을 하더라도 주택으로 안보므로 청약 시 무주택자 및 무주택기간 인정 받음.


국세청 = 주택으로 인정하며 주택에 대한 과세.


전세, 월세로 거주하던 분들은 오피스텔을 내집마련 브릿지하우스로 활용할 수 있으며, 시세차익이 크지 않다면, 주택임대사업자등록에 대하여 신중하게 검토하고 결정하시길 바랍니다.


주택임대사업자 안내 


eab8c52ca58042ce8bfc41106ef94f1f_1573438279_1935.jpg
 
2019년10월24일 개정 내용 중 핵심내용


1. 주택임대사업자의 최초임대료


개정전 

임대차계약이 체결되어 있는지 여부에 상관없이 주택임대사업자로 등록한 후 새로 계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신할 때의 임대료

예) 2018년 7월 1일 임대차계약체결 전세3억 - 2020년 7월 1일 임대차계약 갱신 전세5억 증액(최초임대료 적용)


개정후

임대차계약이 체결되어 있는 경우 종전 임대차계약에 따른 임대료

예) 2018년 7월 1일 임대차계약체결 전세3억(최초임대료 적용) - 2020년 7월 1일 전세3억에 대한 5% 증액제한


임대차계약이 체결되어 있지 않은 경우 주택임대사업자로 등록한 후 새로 체결하는 임대료


2. 5% 증액제한 준수의 무 기간 확대


종전

임대료(임대보증금) 증액제한 준수기간 - 의무임대기간


현행

임대료(임대보증금) 증액제한 준수기간 - 임대기간(의무임대기간 경과 후 임대주택으로 등록되어 있는 기간)


* 의무임대기간 : 단기 4년, 장기8년

* 임대기간 : 의무임대기간이 종료되었어도 임대사업자등록증을 말소하지 않고 계속 임대를 주고 있는 기간을 의미

즉 의무임대기간이 종료되었어도(예:2018.01.01 임대개시 - 2025.12.31 의무임대기간 종료일 - 2028.12.31 임대중인 경우 5%적용)

임대사업자등록증을 말소하지 않으며 의무임대기간이 지나도 5%적용


의무임대기간 경과 후 계속 임대시 세제혜택(장기임대기준)을 받을 수 있기 때문에 5% 계속적용.

- 재산세 감면

- 종합주동산세 합산배제

- 종합소득세 감면

- 거주주택 양도소득세 비과세 특례

- 양도소득세 100%감면


* 임대차계약신고 : 주택임대사업자로 등록한 이후에 체결하거나 갱신되는 최초 임대차계약에 관한 신고

* 신고기한 : 임대차계약 체결일로부터 3개월 이내 

* 신고기관 : 임대주택소재지관할 지방자치단체


주의사항 : 계약체결일로부터 3개월이내이며, 잔금일로 3개월이 아님.


과태료

임대차 계약신로르 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우

1차 500만원 2차 700만원 3차 1,000만원

* 최고 3,000만원


3. 임대차계약 신고 범위 확대

종전

종전 임대차계약이 있는 경우에는 임대차 게약신고 의무 별도없음


현행

종전 임대차계약이 있는 경우에도 표준임대차계약서가아니라도 기존 임대차계약서를 첨부하여 신고

(과태료 적용은 해당하지 않음)


참조 : 소득세법 시행령 개정 2021.02.17


변경전
2020.07.11 이후 주택임대사업자 등록의 경우

1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018.09.14 이후 조정대상지역에 위치한 주택을 취득한 후

장기일반민간임대로 등록한 임대주택은 거주주택 양도세 비과세 적용 주택 제외


변경후

소득세법 시행령 개정 2021.02.17

2020.07.11 이후 주택임대사업자 등록을 해도 거주주택 양도세 비과세 혜택 유지


소득세법 시행령 제155조 제20항(2021.02.17 개정)

단, 아래 1.2.3은 제외(2020.07.11~2020.08.17해당)

1. 2020.07.11 이후 단기민간임대로 등록한 임대주택

2. 2020.07.11 이후 단기민간임대에서 장기일반민간임대로 전환한 임대주택

3. 2020.07.11 이후 아파트를 장기일반민간임대로 등록한 임대주택


임대의무기간 

- 2020.08.18 이후 장기일반민간임대등록 - 10년 이상 임대

- 2020.07.11~2020.08.17까지 장기일반민간임대 등록 - 8년 이상 임대

*거주주택은 2년 이상 거주요건 충족

- 임대료 증액제한 : 임대료등의 증가율 5%이내

- 2019.02.12 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터


참조 : 2019.02.12 이후 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우로 한정


주택임대사업자 종료 후 양도소득세


https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20210101&lsiSeq=224851#0000 


조세특례제한법 제97조의3 - 장기보유특별공제율 특례적용 

조세특례제한법 제97조의4 - 장기보유특별공제율 추가적용 

조세특례제한법 제97조의 5 - 양도소득세 50% 또는 70% 감면 등 


Memo

0 Comments

임대차보호


최근글


새댓글