상가건물의 해지권과 계약갱신 거부에 대한 단상

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상가건물의 해지권과 계약갱신 거부에 대한 단상

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싱싱한 야채와 과일이 생각나는 계절입니다. 무더위로 업무 진행이 매우 느려지고 있습니다.^^

 

오늘은 상가건물임대차보호법과 관련하여 해지권과 계약 갱신 거부에 대한 단상으로 짧게 나마 한 번은 검토하고 가야 할 것 같아서 공유하여 드립니다.

 

상가건물 해지권 

 

특히, 상가건물이 매매로 인하여, 임대인이 변경되고, 새로운 임대인은 건물을 철거하고, 재건축을 하기로 하였을 때 상당한 권리금을 주고 입점하여 인테리어 비용을 투자한 임차인은 대략 난감한 일이 발생할 수 있습니다.

 

우선 2013년 8월 13일에 개정된 상가건물임대차보호법 중 계약 갱신과 관련하여, 임대인이 갱신거절할 수 있는 부분 중 주위 깊게 보아야 할 조문이 있습니다.

  


 

 상가건물임대차보호법 제10조(계약 갱신 요구 등) 

 

7. 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

 가. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지 및 계획에 따르는 경우

 나. 건물이 노후. 훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

위 사항에 해당된다면 임대인은 건물을 철거하고 신축으로 추진할 수 있으며, 그에 따른 임차인의 권리금과 인테리어 비용 등은 받지 못하고 임차건물을 양도하여야 하는 결과를 초래합니다.

 

 2012년 6월 20일 00시 00동에 전용 20명의 브랜드 화장품을 오픈하기 위하여 상가 계약을 체결하기로 하고, 권리금 6천만 원에 양도양수 계약서를 작성 후 월세 계약은 보증금 4천만 원에 월세 220만 원으로 2년간 계약을 체결하였습니다.

  

 

45일간의 인테리어 공사기간 동안 6천만 원을 투자하여 인테리어 공사를 완료하고, 매출 또한 승승장구하던 중, 2년의 계약 기간이 도래하기 전 임차인은 만료 전인 6월~1월 이내에 계약을 갱신하기 위하여, 임대인에게 통지하였으나, 임대인은 상가가 매매될 것 같다며, 새로운 임대인과 계약을 체결하거나, 체결하지 않아도 묵시의 갱신이 되기 때문에 문제 될 것 없다는 통보를 받았습니다.

 

그 후, 새로운 임대인은 임차인과 보증금 및 월세 확인 과정에서 현재의 건물이 노후되어 보수할 필요가 있다며, 신축할 건물에 대한 가설계 의뢰를 추진 중이라며, 건축 사무소에 설계용역을 의뢰하였고, 언제까지 착공 신고서를 제출한다는 통지와 함께 점유 임차건물을 비워줄 것을 통지하였습니다.

 

  

아울러 기간 만료일이 도래하기 전 재건축으로 인하여 명도에 응하지 않을 경우 명도소송을 제기할 것이라는 말도 덧붙였습니다.

 

- 모두가 임대인의 통지한 내용으로 이행하여야 하는 상황이 발생하였습니다.

- 개정되기 전 또는 갱신되기 된 상가건물임대차보호법에서는 개정 후 내용인 임대인이 계약 갱신 거절을 하기 위해서는 임대차 계약 체결 당시 미리 대수선 및 재건축에 대한 내용을 명시하여야 할 의무 조항이 없다는 것입니다.

- 또한 기간 도래 전 임대인은 명도를 위한 장래 이행의 소를 제기할 수도 있습니다.

 

  

이렇게 개정 전에는 상가 건물 매매 시 임차인은 새로운 양수인이 임대인의 지위를 승계 받는다 하더라도, 대보수, 재건축 사유로 명도를 요구받게 되면 어쩔 수 없이 비워주어야 하는 사항이 발생하였습니다.

 

또 한가지 임차인이 주의하셔야 할 사항이 있습니다.

 

대부분의 임차인이 잘못 알고 있는 사항이 계약 해지 사유 중 3기의 차임이 연체되면 계약 해지 사유가 발생하는 것으로 알고 계시는데요.

3기의 차임 연체 사실이 있는 경우 상가건물임대차보호법 제10조제1항제1호 규정에 의거 임대인은 갱신 요구권을 거절할 수 있는 사유입니다.

 

상가건물임대차보호법에서는 3기 차임 연체시 해지에 대한 조항이 없습니다.

 

  

계약 해지 사유는 민법  민법 제640조 "건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인이 차임 연체액이 2기의 차임 액아 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."라고 되어 있습니다.

 

결론적으로 주택 임대차 보호 법과 상가건물임대차보호법의 명확한 기준을 말씀드리겠습니다.

 

2기의 차임액 연체시 

- 주택임대차보호법에서는 묵시의 갱신이 불가합니다.

- 상가건물임대차보호법에서는 민법640조를 준용하여 계약 해지 사유가 발생합니다.

 

  

3기의 차임액 연체시

- 주택임대차보호법에서는 갱신 요구권이라는 규정이 없습니다.

- 상가건물임대차보호법에서는 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

 

무척 간단한 내용이지만 오인할 수 있는 내용 중에서 임차권의 승계 또한 주택임대차보호법에는 있지만, 상가건물임대차보호법에는 규정이 없습니다.

 

 

 

또한 주택의 존속기간은 최단 2년이며, 상가건물은 최단 1년입니다. 아울러 주택의 존속기간을 임대인의 요구로 합의하여 1년으로 하여도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 사유는 보호법에 명시된 내용에서 임차인에게 불리한 조항과 특약은 효력이 없기 때문입니다.

 

지금까지 상가건물 해지권과 계약 갱신 거부에 대한 단상이었습니다. 새로운 정보는 아니지만 잘못하면 낭패를 볼 수 있는 유용한 정보이기 때문에 숙지하시면 향후에 참고가 될 것 같아서 올려드립니다.

 


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