주택임대사업자와 미등록의 득실

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주택임대사업자와 미등록의 득실

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주택임대사업자와 미등록의 득실과 세금비교 


임대사업자등록과 미등록의 차이는 16배! 


올해 하반기부터는 결정을 하셔야할 내용 중에 2주택이상 보유하신 주택에 대하여 과연 주택임대사업자를 등록하여야 하는지가 관건일 수 있습니다. 2019년부터 달라지는 주택임대사업자와 미등록자의 득실에 대한 간단한 내용을 올려드립니다. 


주택임대사업자의 득실내용

 


핵심내용을 말씀드리겠습니다.


1. 필요경비율

기존 60%에서 등록사업자는 70%, 미등록자는 50%로 필요경비율 차등 조정.


2. 공제금액

현행 400만원공제에서 등록사업자는 400만원, 미등록자는 200만원으로 공제금액 차등 조정.


3. 분리과세시에도 세액감면 추가

현행 세액감면이 없었으나 등록사업자 중 단기임대는 30%, 8년 장기임대는 75%의 세액감면 추가.


4. 3주택이상 보유시 보증금 합계액에서 제외되는 소형주택 면적 및 가액기준 인하

현행 60제곱미터, 3억원에서 40제곱미터, 2억원이하로 인하

 (20201년 12월31일까지 전세보증금은 제외)


5. 과세적용

임대소득세 2천만원 초과시 6~42% 종합과세, 2천만원 이하는 비과세였으나, 2천만원이하 시에도 14% 분리과세(선택) 적용.


6. 기타사항

- 개정(안)의 시행은 2019년1월1일부터 적용.

- 2020년부터 미등록자는 임대수입금액의 0.2% 가산세 부과.

- 2천만원이하 비과세가 과세로 전환되면 건강보험료 등이 징수될 수 있음.

- 연간 1,200만원 이하의 소득이라면 분리과세 세율 15.4%(지방소득세포함)의 분리과세(선택임)보다는 종합과세 6.6%가 절세효과를 볼 수 있음.

- 대출금융비용(대출이자)이 높을 경우 복식부기장부 방식으로 공제받는 것이 효과적일 수 있음.

- 장기임대주택사업자로 등록할 경우에는 양도소득세 공제비율이 높고, 종합부동산세 과세표준 합산에도 제외되며 2019년부터 1채만 임대주택으로 등록하여도 면적에 따른 차등적용으로 재산세을 감면하여 줌.

- 임대주택으로 등록하는 경우 주택 수에서 제외되어 양도소득세 계산시 유리할 수 있으나, 등록시 임대의무기간(단기4년, 장기8년)이 발생하고, 연 5%이내로 임대료 인상이 제한되며, 임대의무기간내에 매매시 과태료가 발생할 수 있어 과태료부과를 피하시려면 포괄양도양수로 승계하여야 합니다.(단, 취득세를 감면 받았다면 반환해야함)

- 직장근무시에는 일정부분 건강보험료 절감이 가능합니다.(직장 가입자로 사업자등록을 하고 보수월액 산정에 포함된 보수를 제외한 소득이 종전 7,200만원 이하인 경우 [개정된 내용 : 3,400만원이하인 경우] 직장에서 내는 건강보험료만 부과됩니다.)


임대소득세 비교

주택임대사업자 임대소득세비교


잡해지는 마음처럼 주의하실 내용도 있습니다. 기본공제(200만원,400만원) 혜택은 임대소득외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있다는 것입니다. 즉, 주택임대 외 종합소득 금액 2천만원 이상이면 기본공제를 받을 수 없습니다. 


* 종합소득세 : 종합소득세는 1년 동안 발생한 이자소득, 배당소득, 부동산 임대소득, 사업소득, 근로소득, 기타소득을 합산한 것이다. 


 연봉 3천만원정도의 직장인 및 자영업자에게는 매우 불리한 조건입니다.  

아울러 전용 85제곱미터이하이고 공시가격 6억원이하인 주택 임대 시에는 임새도슥세 감면 혜택이 크지만, 전용 85제곱미터 초과 또는 공시가격 6억원 초과 주택 임대 시에는 임대사업등록에 따른 실질적인 이익이 크지 않습니다.


양도소득세 중과, 종부세 합산과세 대상에서 제외되며 임대소득세 세액감면(4년임대 30%, 8년임대 75%) 혜택도 받을 수 없습니다.


임대사업자의 임대소득외 종합소득금액이 2천만원을 초과한다면 전용 85제곱미터 초과 또는 6억원 초과 주택을 임대등록하더라도 4년, 8년 임대 모두 임대소득세가 올라갑니다. 즉 미등록시 부과될 수 있는 금액과 비교하여 상대적으로 차이가 크지 않다는 것입니다.


또한 정부는 소기업·소상공인 공제부금에 대한 소득공제('노란우산 공제') 대상 업종에서 부동산 임대업을 제외하기로 했습니다. 노란우산공제가입을 해도 소득공제가 안된다는 것이죠. 


Memo

1 Comments
안산부동산 2018.08.16 11:05  
4,8년 임대사업자로 전환이 높아진다면 그만큼 공급량은 감소할 것이고 수요 대비 가격이 오를 것이라는 추정도 어느정도 일리가 있다고 봅니다. 다만 이번 4년간이 고비이고 4년 후 장기적인 안목으로 보셔야할 것 같습니다.

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