임차인이 2년 미만으로 정한 임대차 기간의 만료 & 묵시적 갱신 주장

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임차인이 2년 미만으로 정한 임대차 기간의 만료 & 묵시적 갱신 주장

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임차인이 2년 미만으로 정한 임대차 기간의 만료 후 묵시적 갱신으로 인한 해지 통보 및 보증금 반환 요구


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사건내용 :  


임대인 갑과 임차인 을이 갑 소유의 주택에 임대차계약을 맺으며 계약서상 계약기간을 1년(2020.12.23 ~ 2021.12.22)으로 명시하고 계약을 체결하였을 경우 임차인 을이 묵시적 갱신을 주장할 수 있는 시기는 언제인가에 대한 타툼입니다.


갑과 을은 1년 계약의 만기가 도래할 때까지 계약에 대하여 특별한 언급이 없었고 2021년 12월 22일이 지났습니다.


을(임차인) 주장 : 계약서 상 계약 만기인 2021년 12월 22일이 지나 1년 계약 기간은 만기가 넘었고, 아무 언급이 없이 지났기 때문에 묵시적 갱신이 된 상태라 일방의 계약 해지를 통지하고 3개월 뒤 보증금을 반환 받을 수 있다.


갑(임대인) 주장 : 주택임대차보호법상 최단기 보장인 2년은 지나야 묵시적 갱신을 주장할 수 있으므로, 현재는 묵시적 갱신이 안된 상태라서 3개월 뒤 보증금 반환 요구를 거절할 수 있다.


본 건은 주택임대차보호법 제4조 제1항, 같은 법 제10조, 같은 법 6조 제1항과 관련하여 서로 해석을 달리하여 발생한 내용입니다.


제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.


제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.


제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.> 


[대법원 판례 96다5551, 5568 판결]

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다. 


따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고(당원 1995. 5. 26. 선고 95다13258 판결, 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.


원심이 같은 취지에서, 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지 아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다. 


그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자(임차인)의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


주택 임대차에서 1년 만기로 계약한 임대차 만료일이 말없이 지났다고 하여 묵시적 갱신에 의한 추가 2년 연장 요구는 할 수 없다. 2년보다 짧게 계약한 임대차에 대하여 임차인에 의한 계약상 만기 종료를 인정한 조항은, 임차인 스스로 종료를 시키려는 경우에 한정하는 것이지 재연장의 묵시적 갱신에까지 적용할 수는 없다.


즉 묵시적 갱신에 의한 연장은 2년이 지나야 가능하다. 위 법리에 따를 때 계약기간을 1년으로 정한 임대차의 경우, 상호 이의 없이 계약이 연장되었다면 이는 묵시적 갱신이 아니라 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따른 최단기 보장이라 할 수 있으므로 임대인 갑의 주장이 옳다.

 

대법관 이용훈(재판장) 박만호 박준서(주심) 김형선


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