상가권리금계약서

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여름을 재촉하는 비가 촉촉하게 내리던 날입니다. 소상공인 자영업 대표님들 오늘도 늘 건승 하시기를 바라는 마음과 함께 상가권리금계약서 특약 잘 쓰는 법에 대하여 정보를 공유하여드립니다.

아울러 법무부에서 발행한 "상가건물임대차보호법_QA_40선" 은 그동안 궁금했던 사항들을 명쾌하게 답변하여 드릴 것입니다. pdf 파일로 첨부하여 드리니, 업무에 잘 활용하시길 바랍니다.

권리금에 대한 정의조차 없었으며, 법제화 이전에는 다툼의 소지가 많았던 상가권리금이 법제화 되면서 권리금계약서를 작성하는 분들 중에 잘못된 특약으로 인하여, 법적인 책임을 져야 하는 사례도 종종 발생하고 있습니다.


1. 권리금이란? 권리금의 기준을 10조3에서는 3가지로 구분하고 있습니다.
가. 시설권리금 : 점포 개점 시 인테리어, 간판, 기자재 등의 시설 투자금으로 시설 투자비에 내용 연수를 적용 및 감가 하시면 됩니다.
나. 영업권리금 : 해당 점포의 매출 및 수익에 따라 형성되는 권리금으로 일반적인 경우 1~2년 간의 순이익을 산정하면 됩니다.
다. 바닥권리금 : 신축 또는 업종이 다르더라도 주고 받는 권리금으로 점포의 위치적, 지역적 특성에 기인한 프리미엄이며, 월 차임에 대한 기간을 산정하는 방식을 주로 사용하게 됩니다.

Tip. 바닥권리금은 합법인가?
- 임차인이 받는 경우 이외에도 임대인이 받거나, 임대 분양업자가 분양 상가의 바닥권리금을 받는 경우도 모두 합법입니다.

다만, 권리금 보호 대상에서 제외되는 경우가 있지만 흔한 일은 아닙니다.
- 3,000㎡ 이상 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등
- 국공유재산 등 (예: 지하도상가 공매점포 등)

또한 법적인 다툼에 대비하여 권리금에 대한 감정평가 기준도 고시하였으며, (제10조의7) 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 등의 유,무형재산 감정평가 기준이 있습니다.


2. 상가권리금계약서 적용범위는?
가. 기존 임대차 계약에 소급적용하였습니다. 법 개정은 "이 법 개정 일부터 적용한다"가 대부분이지만 권리금 보호는 소급적용 대상이 되었습니다. 이 법 시행 당시 존속 중이면 해당됩니다.
나. 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용을 합니다. 환산보증금을 초과해도 상가건물임대차보호법을 적용 받는 핵심 2가지가 있는데요. 또 한 가지는 계약갱신요구권입니다.


3. 권리금계약 핵심판례는?
가. 대법원 2001.4.10 선고 2000다59050판결 [임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 경우 반환요구 불가]
  - 핵심내용 : 권리금의 지급은 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가라고 볼 것 인 바, 임대인은 그 권리금의 반환 의무를 지지 아니하며, 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환 의무를 진다.

나. 서울지법 1999.2.19 선고 98고합951,1080,1122 판결 [임대분양 대행자가 바닥 권리금을 받을 수 있는지]
  - 핵심내용 : 임대분양을 대행하는 자가 점포를 임대 하면서 임차인으로부터 권리금을 취득한 경우, 업무상 배임죄의 성립을 부정한다.


4. 법으로도 권리금을 보호 받지 못하는 대표적인 경우
가. 법제10조의4 제1항 관련 임차인을 주선한 시기가 계약기간 마지막 3개월 간이 아닌 경우로 계약기간 종료 3개월 이전, 이후는 권리금을 보호 받지 못합니다. 이 부분이 가장 다툼이 심하고, 뜻을 잘못 이해하는 경우가 많습니다.
이 부분에서 묵시적 갱신이 된 임차인은 오히려 유리할 수 있습니다. 묵시적 갱신이 된 경우, 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있고, 3월이 지나면 효력이 발생하므로, 위의 시기와 적정하게 맞추는 방법도 생기게 됩니다.

나. 법제10조제1항제7호의 가목에 의하여 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 임차인은 권리금을 보호 받지 못합니다. 특히 30년 이상 이되는 상가주택 등에 임차 시에는 주의하셔야 하며, 기존 임차 기간 동안은 보호를 받더라도 새로운 임차인을 주선할 경우 재건축 등의 사유로 권리 계약이 불가 할 수 있습니다.

다. 법제10조제1항제1호에 의하여 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 권리금 보호도 못 받고, 계약 갱신도 거부 당할 수 있으며, 계약 해지 사유가 됩니다.

그렇다면 3기의 차임액이란 무엇일까요? 팁은 바로 금액 기준이라는 것입니다. 예를 들어, 매월 월 차임 100만원을 지급하기로 하고, 임차 중에
- 매월 10일 송금하는 월 차임을 1년 동안 매번 11일에 입금하여도 3기의 차임이 연체 된 것이 아닙니다.
- 1월, 3월, 7월에 차임을 연체하였던 사실은 3기의 차임 연체로 3기는 연속 해야 되는 것이 아닙니다.
- 현재는 연체가 없었다고 하여도, 과거의 연체 사실로도 계약 갱신을 거부할 수 있습니다.

다만, 아래 내용이 상가건물임대차보호법에 추가되어 한시적 연체 6개월 간은 연체 기간에서 제외됩니다.


10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.

[본조신설 2020. 9. 29.]


Q. 전대차는 권리금을 보호 받을 수 있나요?
A. 전대차는 갱신요구권, 권리금 보호, 3개월 차임 연체, 임대료 인상 한도 및 월세 전환률 등을 적용 받지 못합니다.

모든 것이 악성으로 변질될 때 다른 방법을 강구하여야 합니다. 이 내용은 임차인, 임대인, 전차인 모두 해당하는 것으로 임차인이 차임을 일부만 지급하면서 고질적으로 묵시적갱신을 하는 경우에는 임대인은 비 영리목적으로 1년 6개월 이상 사용하며 갱신을 거절할 수도 있습니다.
임대인이 손해가 아닌가요?라고 하시는 분도 있지만 권리금이 붙은 상가는 다릅니다. 차임이 월 100만원이라고 할 때 1년 6개월이면 1,800만원이고, 2년을 계상 해도 2,400만원이지만 바닥 권리가 기본 3,000만원인 지역이라면 단순 원리로 최소 600만원이 남을 수도 있습니다.


5. 권리금방해의 대표적인 사례
- 임차인이 상가건물임대차보호법을 잘 모를 경우 게약 기간 3년이 지나고 앞으로 2년이 지나면 건물을 전면 대 수선 해야 한다고 통보하는 사례는 향후 권리금을 받지 못하고 나가야 할 대표적인 사례입니다. 이 부분은 구두상으로 대 수선 및 재건축을 해야한다고 해서 계약 해지를 주장할 수 없으며, 구체적인 대 수선 및 재건축을 진행하고 있다는 근거 자료가 있어야 합니다.

- 환산보증금 적용을 받지 못하는 임차인에게 재계약 시 차임을 고액으로 올리면서 방해하는 사례입니다. 주변 시세와 비교해서 월세가 너무 높으며, 새로운 임차인을 맞출 수 없고, 맞춘다고 하여도 권리금 인하 조정을 해 줘야 하는 경우입니다. 이 부분에 대해서 법으로도 구체적인 내용을 제시하지 못하고 있는데요.
대구 2016.0.1선고 2016가합114 판결에서는 32%의 인상은 권리금 방해다!라는 판결이 있습니다.

권리금 계약 시 또 다른 복병이 바로 임대차 계약입니다. 대부분 월 차임을 인상하게 되는 시기가 바로 새로운 임차인과 임대차 계약을 할 시기입니다. 따라서 양수인은 양도인에게 반드시 월 차임의 인상 여부를 미리 확인 요청하셔야 하며, 권리금 계약 후 잔금 시 임대차 계약을 먼저 하시고, 권리금의 잔금을 처리하셔야 합니다.
또 다른 방법은 월 차임의 몇%는 수용하는 조건이나, 권리금에서 일부 제하는 방법 등 다양한 방안을 제시하시는 것도 양도,양수 모두를 위해서 좋은 방법입니다.

본론으로 들어가야겠네요. 상가권리금계약서 특약 잘 쓰는 법! 이것은 공인중개사와 직접 거래를 하는 양도,양수인 모두에게 도움이 되는 내용입니다.  관련 내용이 해당되는지와 함께 적정하게 수정해서 활용하시면 향후 법적인 문제가 발생하였을 경우 어느 정도 권리를 주장할 수 있고, 인정받을 수 있기 때문입니다.

상가는 다양한 변수가 곳곳에 존재하기 때문에 많은 내용을 다 다룰 수는 없습니다. 하지만 이 정도만 아셔도 큰 변수를 벗어날 수 있습니다.

상가권리금계약서 특약사항
* 인허가 관련 사항이 가장 중요합니다. 소방법에서는 강화되는 부분이 자주 발생 하게 되며, 기존소방완비증명서는 기존 허가자에 적용하고 새로운 임차인인 경우 새로운 소방법을 적용 받게 되는 경우가 허다합니다. 따라서 추가 비용이 발생하는지 미리 확인하여야 하며, 일정 기간을 주고 특약을 작성하는 것이 효과적입니다.
- 00년00월00일까지 양수인 명의로 노래연습장업 변경 등록이 안될 경우 이 계약은 해제되고 계약금은 즉시 반환하기로 한다.
- 소방시설 등 완비증명서 재발급을 위한 추가 비용 00만원은 권리금에서 공제 하기로 한다.

* 월세 차이 및 시설 권리를 인수 받을 경우 항상 부족하거나 수량이 맞지 않아 다툼이 발생합니다. 또한 렌탈 제품은 기존 계약 비용이 현재 새로 계약하는 것보다 높은 경우가 대부분이기 때문에 제외 시 하는 것이 효과적입니다.
- 인수인계 할 시설.물건.권리 명세서 별첨, 음료 등은 잔금일에 매입원가로 정산하며, 렌탈제품을 인수 대상에서 제외 한다. 
- 임대료의 00% 이내 인상은 양수인이 수용한다.
- 양도,양수인의 신의칙에 반하여 임대차 계약이 체결되지 못할 경우 상대방에 대하여 손해배상금으로 000만원을 지급하기로 한다.
- 양도일 이전의 위반 사항에 대한 행정 처분은 양도인 책임으로 한다.(이 부분은 양도인이 책임 못지는 경우도 있습니다. 대표적인 사례가 청소년 주류판매인데요. 행정처분 기간은 장소에 대한 처분이기 때문에 임차인이 바뀐다고 해서 소멸되는 것이 아닙니다. 따라서 꼭 확인 후 별도의 특약으로 기재하시는 것이 좋습니다.)
- 양수인은 기존 임대차 계약에 없는 조건을 요구하여 임대차 계약이 체결되지 못할 경우 양수인의 위약으로 봅니다.

* 건축물대장을 확인 할 경우 위반건축물로 등재가 된 경우가 있습니다. 이런 경우 다른 업종은 허가를 내주지 않습니다. 예를 들어 일반음식점에서 일반음식점으로 영업신고증을 양도,양수하기로 하는 경우에는 문제될 수 없지만, 음식점에서 미용실로 변경할 경우에는 문제될 소지가 있습니다. 물론 지역 별로 1종과 2종근린생활시설 간에는 신고,허가도 안 받는 관청도 있습니다. 전용 면적 위반은 문제될 소지가 없지만 공용 면적 위반(복도,계단,화단 등...)은 문제의 소지가 큽니다.
Tip. 위반건축물(공용) = 신규허가 불가, 명의 변경 가능(영업허가증인수인계로)
- 양수인은 건축물 위반사항을 인지하고 계약하며 철거시 비용은 양수인이 부담하기로 한다.
- 00년00월00일까지 영업 허가 불가 할 경우 계약금의 00%를 반환하고 해제 하기로 한다.
* 빈상가를 임대인과 계약하실 경우 주의하실 것이 있습니다. 바로 전임차인이 폐업을 하였는지 꼭 확인하셔야 합니다. 임대인이 직접 사유를 밝히고 폐업 신청을 하면 되기 때문에 걱정할 것 없다는 분들도 있지만 경험해보시면 무척 어려울 수도 있습니다. 세무서에서는 폐업을 하지 않은 사유를 꼭 임차인에게 확인을 해야 합니다. 이때 기존 임차인이 이런저런 사유로 소명하게 되면 아주 오래갈 수도 있습니다.  양도인과 양수인이 영업허가 등 인수 받는 조건이면, 폐업을 미리하면 안되고, 잔금과 동시에 구청, 세무서에 인수인계처리 하시는 것이 기본입니다.
- 양도인은 잔금 전 폐업신고를하며, 증빙서류를 제출하기로 합니다. 

6. 기타 참고사항
- 동종업종 제한 상가 규약은 효력이 있습니다. 다만 1~2가지가 겹친다고 동종 업종이라고 할 수는 없습니다.
- 건축물대장상 용도확인, 정화조 용량 확인, 소방필증 확인, 학원법 확인, 학교(절대.상대)정화구역 확인은 필수입니다.
- 관공서확인필수 : 예를 들어 코인노래방은 학원, 독서실이 있은 건물인 경우 꼭 교육청 학원 담당자에게 확인을 해야 합니다.
- 간이과세자인 임대인이 부가가치세를 받는다고 법 위반이 아닙니다. [98헌바7결정] 따라서 임대차 계약 시에 부가가치세 포함인지 별도인지 명시를 하시길 바랍니다.
- 매매로 소유자가 변경된 경우 임차인은 임대차 계약의 해지를 주장할 수 있습니다. 대법원 1998.9.2 98마100결정

지금까지 상가권리금계약서 특약 잘 쓰는 법에 대하여 알아봤습니다. 많은 내용을 담을 수는 없지만 어느 정도 안정적인 특약권리계약서를 작성할 수 있을 것입니다. 중요한 것은 서로가 조금씩 양보하는 마음이 우선 되어야 원만한 계약 체결이 되실 것입니다.

 

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