전월세신고제

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주택 전월세신고제


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잘 알고 계시듯 

2020년 7월 31일에는 계약갱신청구권제, 전월세상한제가 시행되었고, 2021년 6월부터 수도권, 광역시, 세종시, 도의 시 지역에 있는 주택의 보증금 6천만 원을 초과하는 전세 계약이나 30만원이 넘는 월세 임대차 계약을 할 경우 전.월세 계약 내용에 대하여 계약 일로부터 30일 이내 신고가 의무화 됩니다. 금액 변동 없는 갱신 이외의 신규, 갱신 계약은 신고하셔야 합니다.


어기면 4만원~최대100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.


세입자는 확정일자가 자동 부여되고, 임대인은 과세 부담 및 전세 보증금에 대한 '간주임대료' 관련 소득세가 부과될 수 있습니다.

세입자의 경우 부모의 도움으로 전셋집을 마련할 경우 증여세를 부과 당할 수 있습니다.


[참고내용]

1. 종합소득세는 소득에 대한 신고이며, 전월세신고제는 계약조건에 대한 신고입니다.

2. 거주 중인 임대차계약은 계약갱신청구권, 묵시적갱신계약, 재계약 등으로 + 보증금 및 월세의 증감이 있고 + 증감금액이 보증금 6천만원, 월세 30만원 초과하는 경우에 신고대상입니다.

3. 신고대상 주택은 상가를 포함하여 실제 사용 용도가 사실상 주거용이면 신고대상입니다.

4. 신고대상 주택 등이 다가구, 다중주택인 경우 가구당, 공동주택인 아파트, 다세대, 연립인 경우 주택당 금액기준이며, 임대차 계약1건당 금액이 보증금6천만원, 월세 30만원 초과인 경우 신고대상입니다.

5. 보증금 5천만원에 월세 35만원인 경우 월세가 30만원 초과로 신고대상입니다.

6. 임대차계약서를 작성하지 않아도 신고대상입니다.

7. 확정일자를 부여 받을 경우에는 임대차계약서 원본이 필요합니다.

8. 임대차 신고를 대리인에게 위임할 경우 계약서원본, 자필서명 위임장, 위임자 신분증사본, 대리인 신분증 지참하여 가능.

9. 인터넷으로 부동산거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)을 통해서 신고할 경우 반드시 공동인증서가 있어야 합니다. 금융인증서로는 불가.


[신고대상]

신고대상지역 : 수도권(서울,경기도, 인천) 전역, 광역시, 세종시 및 도의 시 지역


[계약체결일 기준]

- 계약서 작성 기준 : 계약서 작성일을 기준으로 30일 이내

- 계약서 작성 전 가계약금 기준 : 금원 지급일 기준으로 30일 이내

- 계약서 미 작성 기준 : 임대차 계약 성립과 동시 계약금 금원 지급 시 금원 지급일 기준으로 30일 이내


[신고기한 산정일]

- 신고기한 산정일은 계약일 다음날을 1일로 기산함.

- 신고기한 말일이 공유일 경우에는 다음 업무개시일 마감시간까지 


[거래정보공개] 


이제 전세, 월세도 매매와 같이 정보와 실거래가 취합 되고 공개됩니다. 정부는 과세 활용 방안에 대하여 계획이 없다고 선을 긋고 있지만, 당연히 과세 자료로 용할 것으로 추정됩니다.


월세 소득, 전세 간주임대료소득, 종합소득세, 증여세, 그리고 무엇보다 중요한 변화가 있을 것으로 추정되는 것은 "주택 수" 입니다.


특히 실거주로 판단하는 오피스텔 등은 전월세 신고제로 인하여 투명해진 정보가 지자체 뿐만 아니라, 세무서, 국세청까지 공유될 것으로 보이며, 취득세, 보유세, 양도세의 과세 자료로써 매우 큰 의미가 있을 것입니다.


주거용으로 월세, 전세를 주는 금번 전월세신고제로 인하여 그동안 미 공개된 주택 수에 포함될 것이며, 주택 여부에 따라 추가 주택의 취득세율, 종부세합산반영, 양도세 비과세 및 중과세에 매우 큰 영향을 줄 것입니다.


정부에서는 세입자 전체의 30%정보 밖에 확정일자 등을 신고하고 있다고 발표했고, 나머지 70%까지 거래 내용이 투명하게 공개될 수 있도록 금번 전월세신고제를 도입하였다고 밝히고 있습니다.


아울러, 정부는 검토한 적이 없다는 표준임대료를 여당에서는 추가로 법제화하려고 합니다. 박주민 의원이 2020.06.09일 주택임대차보호법 개정안 발의 시 본 표준임대료를 추가하고자 했습니다. 


결론적으로

1. 올해 6.1부터 시행하는 전월세신고제는 기존 확정일자와 전입신고 등을 인터넷 또는 주민센터 등에서 가능한데도 불구하고 의무화로 모든 정보를 얻고 과세자료로 활용할 가능성이 충분하다고 추정합니다.


2. 전월세신고를 하면, 기존의 확정일자 제도와 동일한 효력을 발생한다고 하지만, 기존 확정일자 제도의 가장 큰 문제점인 확정일자 '다음날'에 효력이 발생한다는 맹점의 개선 없는 전월세 신고제로 임차인 보호의 효과가 증대될지는 의문입니다.


3. 등록임대사업인 경우 전월세신고제로 사실관계와 의무 준수 파악 등이 쉽게 노출되므로 정확하게 신고 및  의무 사항을 디테일하게 관리하셔야 하며, 미등록 임대인 역시 금번 전월세 신고제는 의무적으로 신고하여야 합니다. 그렇다면 소득세 이외 무엇이 더 추가될까요? 모든 분들이 가장 우려하는 것은 '건강보험료' 부담일 것입니다. 오피스텔 원룸 월세가 평균 40만원대~50만원입니다. 그렇다면 미등록임대인은 과세표준 500만원 이상은 무조건 피부양자에서 박탈되어 지역가입자로 전환될 것입니다.


4. 전산으로 관리되는 임대수입 내용에 따른 증세는 반드시 생길 것으로 추정되며, 임차인 역시 전세자금 소명대상 자료의 공개까지도 공유될 수 있기 때문에 전세금을 부모에게서 지원 받았을 경우 증여세 추징도 가능할 수 있습니다.


올해 6.1부터 전월세신고제가 의무적으로 시행됩니다. 신고서를 잠시 볼까요?


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부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 인터넷으로 신고하려면 공동인증서 또는 금융인증서가 필요합니다. 안내 되는 내용으로 입력을 잘 하더라도, 계약서를 스캔해서 pdf파일로 변환하여 첨부하여야 합니다.

인터넷 신고가 불가능하시분들이나 어려운 분들은 임대한 주택 관할 읍.면.동 주민센터에서 신고하셔야 합니다. 

임대인과 임차인이 신고서를 작성하고 공동 서명 후 신고가 원칙이며, 임대차 계약서를 제시하면 임대인 또는 임차인 중 한 분이 신고해도 됩니다.
 

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