상가건물임대차보호법 개정

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상가건물임대차보호법 개정

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상가건물임대차보호법 개정 


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주요핵심내용은 계약갱신기간 현행 5년에서 10년으로 연장, 권리금 보호를 위하여 현행 임대차종료 3개월전에서 6개월전으로 신규임차인과 계약을 할 수 있도록 연장되었으며, 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치한다는 내용입니다. 



법 시행후 [최초로 체결하는 계약] 또는 [갱신되는 임대차계약] 부터 적용이 되므로 아직 갱신할 수 있는 기간이 남은 임차인은 적용을 받을 수 있습니다.


제10조 계약갱신 요구 등 

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.<개정 2018. 10. 16.>


부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.<개정 2018.10.16.>


개정된 내용을 잘 보시면 "이 법 시행 후(2018.10.16) 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다." 고 하였습니다. 


여기서 궁금한 내용이 있습니다. 갱신되는 임대차의 범위에 묵시적 갱신이 포함되는가? 입니다.


개업공인중개사를 하시는 대표께서 연락을 주셔서, 정리한 내용을 올려드립니다.


갱신되는 임대차"에 묵시적 갱신이 10년 계약 갱신이 가능한가?


* 최초 체결계약 뿐만 아니라 갱신되는 계약도 적용을 받는다는 것이 기존 법개정과 다르다는 것입니다.



개정법 시행일인 2018년 10월 16일 이전에 이미 임대차가 진행되어 온 종전 임차인의 경우에도 


1. 2018년 10월 16일을 기준으로 아직 갱신요구할 최소한의 기간인 1년 이상 남았고, 그 1년이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신요구를 하거나, 1년이 남지 않았어도 명시적으로 재계약하여 갱신되면 적용을 받습니다.


2. 2018년 10월 16일 이후 계약갱신요구할 최소한의 기간인 1년이 남지 않았더라도, 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절을 하지 않아 임대차계약이 묵시적으로 갱신이 되었다면, 그 때에도 임차인이 10년 연장을 요구할 수 있습니다.


법무부 유권해석내용입니다.


[상가건물임대차보호법 10조1항에서는 계약갱신요구대상 임대차가 최초의 계약기간 만료를 앞둔 임대차인지, 임차인의 갱신요구로 갱신된 임대차인지 혹은 묵시적으로 갱신된 임대차인지 여부에 대해 별도로 규정하지 않고,


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10조4항에서는 묵시적으로 갱신된 임대차도 계약갱신요구권 적용 대상 임대차임을 규정하고 있으므로, 


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부칙의 '갱신되는 계약'에는 합의(재계약)에 의한 갱신은 물론, 묵시적 갱신도 포함된다고 보아야 한다.] 라고 유권해석을 하였습니다.



주택만 분쟁조정위원회가 있었지만 이번 개정법으로 상가분쟁조정위원회도 발족하게 되었습니다. 6개월의 공백기간을 있겠지만 원만한 조정위가 될 수 있기를 기대해봅니다. 


개정법률안이 국회를 통과하였지만 아직 법령 개정은 되지 않은 상태이며, 아래 링크로 상가건물임대차보호법을 검색해보시길 바랍니다.


대법원판례입니다.


선고 2020다241017판결 : 상가 계약갱신요구권 2018년10월16일 기준일


핵심 내용 

2018년10월16일 이후 5년 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우에는 해당되지 않는다.


"개정 상가임대차법이 시행되는 2018.10.16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018.10.16. 이전에 체결되었지만 2018.10.16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다."


즉 개정법 시행 당시까지 총 임대차 기간(2012년 7월 ~ 2018년 10월)이 5년을 초과해 구법에 따른 보장 기간이 이미 지나 개정법이 적용되지 아니하므로 개정된 법의 의무 임대차 기간이 10년이라는 이유로 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 없다.


상가건물임대차보호법 

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기존 변경된 법령의 환산보증금이 상향 조정되었고, 차임증액도 9%에서 5%로 내렸던 개정된 내용도 참고하시길 바랍니다. 


[상가건물임대차보호법 시행령 보호를 받을 수 있는 임차인의 범위]

상가건물임대차보호법개정

 


예를 들어서 안산은 보증금 5천만원에 월세 340만원이면 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 




[상가건물임대차보호법 시행령 차임 등 증액청구의 기준]


상가건물임대차보호법개정안

 


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